El valor de tasación:qué es y en qué te afecta como comprador

Disponer de una tasación realizada por un profesional experto ofrece numerosos beneficios tanto a potenciales compradores como a vendedores. Para un comprador, un informe de tasación profesional brinda una idea clara de cuánto deberían pagar por un bien inmueble; para los vendedores, una valoración precisa les permite fijar un precio competitivo y atractivo para su propiedad, lo que aumenta las posibilidades de una venta exitosa.

Lo veremos en detalle en este artículo:

• ¿Qué es el valor de tasación de una vivienda?
• ¿Cómo se calcula el valor de tasación?
• ¿Qué diferencias hay entre tasación y valoración?
• ¿Quién paga los gastos de tasación?
• Aspectos a tener en cuenta en la tasación de una vivienda

La tasación es un informe realizado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y que cuenta con los especialistas o profesionales en valoración (arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros,…), en el que se determina el valor económico de una propiedad en un momento concreto utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, teniendo en cuenta diferentes factores físicos de un inmueble (antigüedad, superficie, ubicación, calidades, conservación,…), así como las características del mercado inmobiliario.

En España, el régimen de valoraciones está regulado por la Orden ECO 805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, donde el Valor de Tasación queda definido como como el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma. Esta normativa establece los requisitos necesarios en cuanto a documentación y comprobaciones a realizar, así como los métodos a emplear en la valoración de un bien inmueble.

Como norma general, el método a emplear en la valoración de una vivienda es el Método de Comparación. Para ello se requerirá:

1. Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.
2. Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
3. Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.

Si bien tasación y valoración pueden utilizar la misma metodología y criterios que se establecen en la Orden ECO 805/2003, para las finalidades definidas en dicha normativa, el valor certificado en una Tasación es un valor jurídico o con efectos jurídicos. Esto es, la tasación constituye el documento cuyo valor certificado sirve de base en la obtención de un préstamo hipotecario, en la valoración de activos las entidades aseguradoras y reaseguradoras, en la evaluación del patrimonio de las instituciones colectivas y en la evaluación del patrimonio inmobiliario de Fondos de Pensiones.

El primer aspecto a tener en cuenta en la tasación de una vivienda es la finalidad para la que se solicita, pues ésta resulta determinante en la emisión del informe y del Valor de Tasación. En concreto, cuando la finalidad es Garantía Hipotecaria, el Valor de Tasación es especialmente relevante para la obtención de una hipoteca, ya que la entidad financiera basará su préstamo en este valor. En este punto, hay que tener en cuenta que, si bien la tasación se realiza sobre la base del valor de mercado, el Valor de Tasación puede no ser coincidente con el precio de compraventa, pues en tanto que el precio de venta es el importe que, en una transacción, solicita el vendedor y es aceptado por un comprador tras un proceso de negociación, el Valor de Tasación es una estimación del valor del inmueble basado en criterios técnicos y objetivos.

Habitualmente el Valor de Tasación y el precio de venta convergen o registran pequeñas diferencias. Sin embargo, existen muchos factores por los que el Valor de Tasación puede no coincidir o resultar inferior al precio de compraventa. Como hemos indicado, la valoración de un inmueble requiere un análisis técnico de todos factores físicos, económicos y sociales que caracterizan el propio inmueble y su entorno, así como el mercado inmobiliario. En este proceso pueden detectarse distintas circunstancias, tales como elementos o superficies no inscritas, afecciones urbanísticas, o limitaciones legales, etc que en la conclusión del informe pueden acotar el valor de tasación afectando al comprador que precise de un préstamo hipotecario, puesto que, si el valor de tasación es inferior al precio de venta, es posible que el banco no esté dispuesto a financiar la totalidad de la operación, lo que obligaría a buscar otras alternativas.

El informe de tasación recogerá todos aquellos aspectos observados en el análisis del inmueble determinantes en la conclusión del valor, por lo que es muy importante prestar atención los apartados de Observaciones y Advertencias del informe para poder identificar aquellos factores o circunstancias que puedan ser subsanados (inscripción registral de superficies, autorizaciones o licencias urbanísticas,…) y permitan obtener un valor de tasación ajustado a la realidad del inmueble.