Project Monitoring

¿Qué es el Project Monitoring?

El Project Monitoring es una herramienta que permite conocer el destino de las disposiciones del crédito-promotor para garantizar la finalización de las obras de una promoción determinada.

El Project Monitoring tiene como finalidad el análisis y control del proyecto de obra, desde el inicio hasta su finalización, y desde un punto de vista administrativo, técnico y económico.

Con la labor del Project Monitoring se busca asegurar que hay suficiente capital disponible para finalizar las obras, delimitando las cantidades y conceptos a financiar y aquellos que deben acometerse con fondos propios.

Es un proceso continuo de seguimiento y evaluación del progreso de un proyecto. Consiste en recopilar, analizar y reportar información sobre diferentes aspectos del proyecto como el avance del trabajo, el cumplimiento de plazos, el uso de recursos y el presupuesto. El objetivo principal es la identificación de forma temprana de desviaciones con respecto al plan original y así poderse tomar medidas correctivas para garantizar que el proyecto continúe en el camino correcto hacia la consecución de sus objetivos.

El proceso de monitorización dará lugar a una mejora en la toma de decisiones al contar con datos precisos y actualizados sobre el estado del proyecto en un momento dado, ayudando a garantizar a que se mantenga alineado con sus objetivos y metas.

Además, cuando se trata de Préstamos Verdes o Préstamos Sostenibles, en Gloval hemos incorporado una sistemática propia de verificación que nos permite conocer, desde el inicio hasta la finalización, si el proyecto cumple los estándares establecidos para poder optar a un préstamo verde y si durante la ejecución de las obras se utilizan los materiales y modos de ejecución para conseguirlo.

Las principales ventajas del Project Monitoring son:

  • Aumenta la confianza entre la entidad financiera o inversor y el promotor, haciendo posible acceder a la financiación.
  • La Entidad Financiera se apoya en la información que como tercero independiente le aporta el Project Monitoring
  • El promotor recibe en tiempo y forma las disposiciones de crédito para poder realizar los pagos concretos a sus proveedores.
  • Este pago en tiempo y forma a los proveedores, les da mayor confort, siendo también un punto clave en las negociaciones del promotor con las constructoras y con los técnicos.
  • Aporta un mayor control sobre la viabilidad y supone una herramienta para ayudar a gestionar el riesgo y facilitar la toma de decisiones.
  • Facilita el conocimiento del destino de cada disposición de crédito, garantizando que se encuentran encaminadas y dirigidas a una obra concreta.
  • La periodicidad de informes de Project Monitoring (habitualmente mensuales) permite tener un conocimiento exhaustivo de la obra, y ayuda a anticipar problemas que puedan afectar a la financiación

Las partes intervinientes en un proceso de monitorización como el promotor y la entidad financiera/inversor buscan el éxito del proyecto. El Project Monitoring les proporciona la transparencia necesaria para comprender cómo avanza la promoción y si se están cumpliendo las expectativas, tomándose decisiones en consecuencia para mantener el proyecto en curso, fomentándose así la confianza entre todas las partes involucradas.

¿Quién necesita el Project Monitoring?

ES UNA HERRAMIENTA EXIGIDA POR LAS ENTIDADES FINANCIERAS Y LOS INVERSORES DIRIGIDA A AUTOPROMOTOR ASÍ COMO A GRANDES Y PEQUEÑAS PROMOTORAS

  • El Project Monitoring está destinado a promociones de carácter residencial, hotelero, industrial, logístico, a obras de infraestructura, urbanización, etc.
  • Entidades Financieras e Inversores: para asegurar que las disposiciones de crédito se utilizan únicamente en la promoción objeto de financiación
  • Promotores, independientemente de su tamaño: les proporciona una plataforma centralizada para monitorizar y coordinar el proyecto. Es la herramienta de conexión y traducción del lenguaje y manera de entender la promoción desde el punto de vista del promotor y del constructor, al lenguaje y modo de entender el producto inmobiliario utilizado por la Entidad Financiera/Inversor.
  • Autopromotores, que lideran el proyecto de construcción y el desarrollo inmobiliario por cuenta propia: les permite supervisar cada aspecto de la promoción, desde la planificación inicial hasta la finalización
  • Cooperativas: en una situación similar a la del autopromotor, el Project Monitoring facilita a la gestora su relación con la entidad financiera o con los inversores a la hora de realizar los pagos y los seguimientos.

Además, cada vez son más las entidades financieras que tienen entre sus productos los préstamos verdes, tanto para promotor como para particulares que quieran mejorar la eficiencia de su vivienda y para verificar el cumplimiento de sus estándares, exigen un Project Monitoring para monitorizar que los datos de partida son los estipulados y que las obras se realizan según las disposiciones del proyecto, con materiales sostenibles y eficientes energéticamente

gloval ¿Qué hace diferente a Gloval?

Monitorización de inversiones inmobiliarias con un enfoque único y eficiente.

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Gloval cuenta con más de 15 años de experiencia en el sector de las monitorizaciones ofreciendo cobertura a todo el territorio nacional con una amplia red de técnicos cualificados. Trabajamos tanto para grandes promotores como para pequeños promotores locales llevando a cabo la monitorización de inversiones inmobiliarias con un enfoque único y eficiente.

Nos esforzamos por anticiparnos a las necesidades de nuestros clientes, escuchando activamente y respondiendo con rapidez. Entendemos la importancia del tiempo en la industria inmobiliaria y garantizamos plazos de entrega rápidos. Nuestros informes mensuales, convertidos en estándares adoptados por numerosas entidades financieras y promotoras, se entregan en un promedio de 3-5 días.

Con un equipo profesional dedicado y experimentado en la monitorización de más de 150 promociones mensuales, en GLOVAL no solo ofrecemos informes, sino una asociación comprometida con el éxito de cada proyecto inmobiliario.

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¿Cómo hacemos el Project Monitoring?

AGILIDAD Y CONTROL TANTO DESDE SEDE CENTRAL COMO DESDE LA PROPIA LOCALIZACIÓN DE LA OBRA

En Gloval, llevamos a cabo una monitorización económica exhaustiva de promociones inmobiliarias, asegurando un control ágil y eficaz desde nuestra sede central y con técnicos locales expertos en las particularidades constructivas de cada ubicación.

Durante todo el proceso, es esencial realizar un seguimiento continuo de los aspectos económicos y técnicos del proyecto. Esto incluye la monitorización de los ingresos y gastos, el análisis de desviaciones respecto al presupuesto inicial, el cumplimiento de los plazos de ejecución, la evaluación de la rentabilidad del proyecto, la advertencia de posibles riesgos y la evolución de las ventas

Para ello, realizamos las siguientes acciones:

  • Se realiza un informe inicial que contempla todos los costes y gastos de la promoción, desde la compra del solar hasta la entrega de llaves al futuro comprador
  • Durante el desarrollo de las obras se emiten informes de seguimiento de ejecución de la obra
  • Se lleva también seguimiento del ritmo de ventas para un adecuado control del cash-flow del proyecto

1. Solicitud y documentación

A partir de la solicitud de presupuesto, la analizamos y, una vez aprobado nuestro presupuesto, se asigna un equipo técnico y se solicita la documentación necesaria para redactar el informe inicial.

2. Comprobaciones

Emitido el informe inicial y aprobada la financiación, nuestro equipo técnico realiza visitas mensuales al inmueble para realizar todas las comprobaciones necesarias en los informes de seguimiento.

3. Cierre promoción

Una vez finalizada la obra recopilamos y analizamos el cierre de la promoción, verificando que se ajuste a las especificaciones del proyecto.

4. Informe final

Te haremos llegar el informe (inicial o de seguimiento según el caso), quedando a tu disposición para cualquier duda al respecto.

Una vez aprobado el presupuesto y asignado un equipo técnico, el proceso comienza con la elaboración de un informe inicial, concebido como una auditoría previa completa del proyecto. Este informe abarca aspectos técnicos, administrativos, económicos y de mercado para analizar la viabilidad del proyecto en su totalidad, detectando riesgos potenciales que puedan surgir a lo largo de la obra.

El informe inicial incluye:

  • Revisión de los costes de la promoción.
  • Seguimiento de las ventas/reservas realizadas
  • Auditoría del proyecto.
  • Auditoría de Licencias
  • Seguimiento de la adquisición del solar.
  • Verificación de facturación y pagos realizados hasta la fecha de emisión del informe
  • Comprobación de contratos firmados.
  • Viabilidad del plazo de ejecución

En el caso de préstamos verdes, en el informe inicial se analizan los cumplimientos en cuanto a sostenibilidad y eficiencia energética que solicita la entidad financiera para considerarlo un préstamo verde. en el proyecto

Cuando se formaliza el préstamo hipotecario en base al informe inicial emitido, iniciamos la fase de seguimiento del desarrollo de las obras. Durante este período emitimos informes periódicos, generalmente mensuales, que incluyen una visita a la obra para la comprobación de los avances en la ejecución de la obra y la situación de la misma. Estos informes no solo analizan el progreso de la construcción, sino las desviaciones económicas, el cumplimiento de los plazos de ejecución, las modificaciones relevantes del proyecto y el ritmo de ventas para dar una visión global del estado del proyecto y de los posibles riesgos a la entidad financiera.

Durante la fase de ejecución, emitimos informes periódicos que incluyen:

  • Visitas periódicas a la obra.
  • Revisión de certificaciones de obra.
  • Verificación de facturación y pagos realizados.
  • Seguimiento de contratos.
  • Auditoría de modificaciones de proyecto.
  • Seguimiento de informes OCT.
  • Detectar desviaciones económicas
  • Verificación de cumplimiento de los plazos.
  • Alertar de riesgos detectados

En el caso de préstamos verdes, durante las obras y con la periodicidad acordada, se analiza y se verifica que los materiales utilizados se corresponden con los indicados como sostenibles y eficientes

Al finalizar la obra, emitimos un informe final que refleja la situación completa de la promoción realizando una revisión del cierre económico. En este informe verificamos la Declaración Responsable de Primera Ocupación o solicitud de Licencia de Primera Ocupación según proceda, y comprobamos la documentación requerida por los ayuntamientos para el anterior trámite.

El informe final incluye:

  • Visita final a la obra la comprobación de que la obra está finalizada conforme al Proyecto de Ejecución.
  • Validación de costes, ingresos y gastos finales.
  • Verificación de Declaración Responsable de Primera Ocupación o solicitud de Licencia de Primera Ocupación según procede.
  • Comprobación de toda la documentación requerida por los ayuntamientos para el trámite de la Primera Ocupación.
  • Comprobación de la documentación relevante final de obra: Seguro Decenal, Certificado de Eficiencia Energética, Acta Final de Obra, acometidas y suministros, Certificado Final de Obra,…

Además, en el caso de préstamos verdes, comprobamos que los resultados indicados en la Etiqueta Energética de Edificio Terminado se corresponden con los previstos en la fase inicial del proyecto y que cumplen con los requisitos establecidos por la EEFF para que pueda considerarse un préstamo de este tipo.

Preguntas Frecuentes

Por un lado, la certificación de obra es un certificado firmado por la parte de la Dirección Facultativa, también nos referimos en el ámbito valorativo a certificación de obra a la valoración intermedia de obra para comprobar el avance de la obra. No obstante, ninguna de las dos tiene el alcance de un Project Monitoring, donde se analiza la obra desde un punto de vista administrativo, técnico y económico.

Sí, aunque hay que avanzar en este sentido, en estos momentos son dos documentos distintos que se utilizan para dos fines muy distintos, el primero controla y advierte desviaciones sobre lo proyectado, mientras la certificación de obra todavía se sigue utilizando para hacer efectivo los pagos al promotor. Te recomendamos consultarlo con tu entidad bancaria.

Para elaborar los informes necesitaremos contar la documentación técnica, financiera y legal relativa al proyecto. Una vez iniciado el procedimiento nuestros técnicos le solicitarán la documentación concreta en función de las características del inmueble y de la fase en la que se encuentre la obra. La documentación más habitual es Proyecto de Ejecución completo, contrato con la constructora, presupuesto de contrata desglosado por capítulos y partidas, licencia de obras, facturación relacionada con el proyecto y la ejecución de la obra (técnicos, ingenierías, seguros, industriales, constructora, etc)

No, también realizamos la monitorización de proyectos de edificios de uso comercial, industrial, terciario, hotelero, etc., y no exclusivamente de nueva planta, también proyectos de reforma, rehabilitación, adecuación o cambio de uso.

La finalidad de una tasación consiste en determinar el valor de mercado del inmueble, mientras que el Project Monitoring hace un seguimiento de las obras desde el punto de vista económico-administrativo y técnico, verificando que las disposiciones de crédito se utilizan únicamente para la promoción monitorizada

El Project Manager es el técnico contratado por el promotor responsable de planificar, gestionar y ejecutar el proyecto en relación a los demás agentes de la edificación, mientras que el Project Monitoring es una figura independiente de otros agentes que proporciona información al cliente sobre la evolución de las disposiciones del préstamo al proyecto respecto a lo planificado, a nivel técnico y económico.

El Project Monitoring analiza el contrato con el constructor, plazos y desarrollo de la obra, y en los casos en que lo precise la entidad financiera o así lo desee contratar el promotor, el estudio puede extenderse también a un seguimiento del estado de deuda con los subcontratistas y la administración.

No, en ningún caso la figura del project monitoring realiza ninguna de las funciones que la LOE recoge para la Dirección Facultativa o para la Dirección de Ejecución.