Tasación Hipotecaria

Es la normativa de aplicación para la realización de Tasaciones Hipotecarias, entre otras define las comprobaciones mínimas que se deben realizar, las metodologías de valoración según las diferentes casuísticas de los inmuebles y los condicionantes y advertencias que pueden afectar al valor de tasación y, por tanto, como garantía a efectos hipotecarios.

Está publicada en el BOE con sucesivas correcciones, Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. La Tasación Hipotecaria.

El período de validez de una Tasación Hipotecaria es de 6 meses desde la emisión del Informe de Tasación. Viene especificado en el artículo 62, apartado 4, de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.

La documentación requerida está regulada en el artículo 8, de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, y dependerá de las características y tipología del inmueble, del estado de ocupación, construcción y método de valoración, así como derechos y limitaciones que puedan recaer sobre el mismo. Entre las que se pueden solicitar:

• Nota Simple Registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración. Escritura de Propiedad.
• Inmuebles en construcción:
  • Proyecto Técnico visado.
  • Licencia de Obras.
  • Certificación de la obra ejecutada expedida por la Dirección Facultativa.
  • Contrato de Ejecución de la Obra.
  • Presupuesto de Contrata.
• Vivienda con Protección Pública: Cédula de Calificación Definitiva o documento equivalente que permita determinar el Precio Máximo de Venta o Alquiler.
• En viviendas de obra nueva, documento acreditativo de la expedición del Seguro de daños decenal.
• Inmuebles alquilados:
  • Contrato de arrendamiento y subrogaciones.
  • Último recibo de la renta satisfecha.
• Inmuebles ligados a Explotación Económica: Son inmuebles de uso monovalente (hoteles, residencias, cines, hospitales, gasolineras, granjas, etc.)
  • Cuenta de resultados.
  • Licencias correspondientes a la actividad que desarrollan.
• Fincas rústicas:
  • Documentación catastral.
  • Cuentas de explotación.
  • Derechos de riego.
• En suelos urbanos o urbanizables:
  • Cédula urbanística o Certificado Municipal que especifique su aprovechamiento urbanístico.
• Locales, oficinas o naves en división horizontal:
  • Estatutos de la Comunidad de Propietarios o documento similar en el consten las limitaciones de uso.

Los condicionantes son limitaciones que se expresan en una tasación y que suponen un riesgo importante para la garantía del inmueble valorado, por lo que no podrán utilizar salvo que se levanten. Generalmente se incluyen condicionantes cuando no se ha podido realizar las comprobaciones mínimas según la Orden ECO (artículo 10, de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo). Algunos ejemplos:

• No se puede inspeccionar interiormente la totalidad del inmueble.
• No se aportan contratos de arrendamiento en inmuebles alquilados.
• No se aporta Licencia de Obras en inmuebles en construcción o el Proyecto no está visado.
• No se puede identificar el inmueble inspeccionado con la descripción jurídica.

Las advertencias generales, como su propio nombre indica, advierten de la existencia de dudas sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos de los inmuebles valorados (artículo 11, de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo).

Las advertencias específicas, se incluyen cuando la Sociedad considera que existe la posibilidad razonada de que el valor de tasación del inmueble sufra minusvalías en el futuro (artículo 12, de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo).

El Valor de Hipotecario no tiene por qué coincidir con el Valor de Mercado. Sobre el Valor de Tasación que se calcula por el Método de Comparación, es posible aplicar un ajuste hipotecario, que vendrá determinado en función de las circunstancias que concurran y permitan suponer una posibilidad elevada de que dicho valor pueda sufrir una minusvalía en el futuro.

Además, según los diferentes métodos de valoración que se apliquen y la tipología del inmueble, el Valor Hipotecario coincidirá con el menor de los calculados.

Conforme al artículo 5 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, las entidades bancarias deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por una empresa homologada por el Banco de España y no esté caducada, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente.

En este sentido, GLOVAL se encuentra homologada por el Banco de España y además la mayoría de las entidades bancarias del País aceptan nuestras tasaciones, por lo que las posibles comprobaciones que pueda requerir la entidad bancaria en la que se presente el informe de tasación.