Guía completa sobre nuda propiedad y usufructo: derechos, obligaciones y consideraciones legales

El pleno dominio de un inmueble se divide en dos partes: la nuda propiedad y el usufructo.

La nuda propiedad y el usufructo son derechos distintos que afectan a un inmueble y por tanto a los derechos y obligaciones de sus propietarios.

Profundizaremos sobre estos conceptos en este artículo:

• Concepto de Nuda propiedad
• Tipos de usufructos atendiendo a la temporalidad y número de usufructuarios
• Adquisición del derecho de usufructo
• Extinción del derecho de usufructo
• Derechos y obligaciones del nudo propietario
• Derechos y obligaciones del usufructuario
• Valoración de la nuda propiedad y del usufructo

Para entender el concepto de la nuda propiedad hay que diferenciar entre quien es la persona que tiene la propiedad del inmueble y quien es la persona que tiene el uso y disfrute de dicho inmueble.

La nuda propiedad es el derecho de una persona de disponer y ser propietario de un inmueble con la limitación de no poder disfrutar, gozar o hacer uso de él.  Se llama nudo propietario a la persona titular de dicho derecho

El usufructo es el derecho de una persona de usar, gozar y disfrutar de un inmueble, sin ser el propietario de él.

Viene recogido en el artículo 467 del Código Civil, que establece que “el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”.

El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción.

Podrá constituirse el usufructo en todo o en parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición, es decir, puede tener carácter temporal o vitalicio.

En el caso de usufructo temporal, el usufructuario tendrá el derecho de uso y disfrute del bien durante un periodo de tiempo determinado. En el caso de usufructo vitalicio, el usufructuario tendrá el derecho de uso y disfrute del bien durante toda su vida.

La extinción del usufructo o la unión de usufructo y nuda propiedad en una sola persona consolida el pleno dominio del bien.

Pleno dominio = Usufructo + Nuda propiedad

El pleno dominio de un inmueble se da cuando el nudo propietario y el usufructuario recaen sobre una misma persona o personas.

La adquisición del derecho de usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción.

El usufructo puede obtenerse por:

• Herencia: el viudo o alguno de los herederos conservan el derecho de usufructo, y la nuda propiedad se reparte o se adjudica a alguno en concreto.
• Divorcio: El cónyuge que tiene la custodia de los hijos conserva el derecho de usufructo y una parte de la nuda propiedad (o no tienen derecho a la nuda propiedad).
• Venta: En los últimos años se ha popularizado, especialmente entre personas mayores, una nueva forma de adquirir el derecho de usufructo, consistente en la venta de la nuda propiedad, manteniendo el derecho de usufructo hasta su fallecimiento.

La forma más común de adquirir un derecho de usufructo sobre un bien inmueble es a través de la herencia, cuando uno de los cónyuges fallece, reservándose el derecho del usufructo al cónyuge vivo.

Cada vez es más habitual la venta de la propiedad de un inmueble, es decir, la venta de la nuda propiedad, reservándose el usufructo del mismo.

Atendiendo al tipo de usufructo y su temporalidad, este puede extinguirse de diversas formas:

• Por muerte del usufructuario (en el supuesto de un usufructo vitalicio).
• Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
• Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
• Por la renuncia del usufructuario.
• Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
• Por la resolución del derecho del constituyente.
• Por prescripción.

• Tiene el derecho del uso y disfrute directo del bien.
• Puede alquilar el bien a una tercera persona y disponer de la renta obtenida por el arrendamiento.
• No puede vender el bien, pero sí el derecho de usufructo al nudo propietario.
• También tiene derecho a hacer mejoras, siempre que no alteren la forma (con el consentimiento del nudo propietario), sin derecho a indemnización.
• En el caso de que el usufructo recaiga sobre dinero, el usufructuario tiene derecho a disponer del mismo (obligado a su devolución a la finalización del usufructo) y a los intereses que produzca.

• Hacer inventario y prestar fianza antes de empezar a disfrutar de los bienes.
• Cuidar las cosas dadas en usufructo, y hacer las reparaciones de carácter ordinario para su mantenimiento.
• Dar aviso al propietario de las reparaciones extraordinarias, siendo éste el responsable de las mismas.
• En el caso de enajenar o dar en arrendamiento el derecho de usufructo, será responsable del menoscabo que sufran las cosas usufructuadas por culpa o negligencia de la persona que le sustituya.
• Pagar las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes de los frutos el tiempo que el usufructo dure.
• Pagar los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo.
• Poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero, de que tenga noticia, que sea capaz de lesionar los derechos de propiedad, y responderá, si no lo hiciere, de los daños y perjuicios, como si hubieran sido ocasionados por su culpa.

• Derecho a vender la nuda propiedad.
• Derecho a hipotecar la nuda propiedad, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario. El pago de la hipoteca recae sobre el nudo propietario.
• Derecho a realizar obras y mejoras, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario.
• Derecho de restitución. El nudo propietario podrá usar, gozar y disfrutar del bien inmueble del que sea propietario una vez extinguido el derecho de usufructo.
• Obligación de abonar las reparaciones extraordinarias.
• Obligación del pago de tributos e impuestos que le correspondan (no incluido el IBI, que le corresponde pagar al usufructuario).

El propietario de un inmueble puede vender la nuda propiedad y reservarse el derecho al usufructo.

• Pagar de las deudas que tuviere el propietario, incluyendo prestaciones periódicas y pago de las cuotas de hipoteca, si las hubiere.
• Pagar los gastos de comunidad (salvo pacto en contrario).
• Las contribuciones que durante el usufructo se impongan directamente serán de cargo del propietario (a excepción del IBI).
• Abonar la plusvalía municipal.
• Realizar las reparaciones extraordinarias sobre el bien.

Conforme a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, la suma del valor del usufructo y de la nuda propiedad tiene que ser igual al valor del 100% del pleno dominio del inmueble.

A la hora de determinar el valor del usufructo hay que tener en cuenta una serie de consideraciones:

• Si el usufructo se constituye a favor de una sola persona.
• Si el usufructo se constituye a favor de varias personas.
• Si el usufructo es temporal.
• Si el usufructo es vitalicio.

Esperamos haberte proporcionado una comprensión detallada y clara sobre los conceptos de nuda propiedad y usufructo, así como sobre los derechos y obligaciones asociados a cada uno. Explorar estos aspectos es fundamental para aquellos involucrados en transacciones inmobiliarias o en la gestión de propiedades, ya que proporciona una base sólida para tomar decisiones informadas y garantizar una adecuada administración de los bienes inmuebles. No dudes en ponerte en contacto con nuestra área de consultoría si necesitas realizar alguna consulta adicional. ¡Estaremos encantados de ayudarte en todo lo que necesites!