Cómo entender un informe de tasación y no morir en el intento

Entender un informe de tasación es esencial para conocer el alcance y la utilidad que tiene antes de comprar una vivienda. Este artículo será el primero de una serie de entradas que dará mayor claridad a la información que se recoge.

Empecemos diciendo que, si precisas de un informe de tasación, es porque seguramente estarás pensando en comprar o vender una vivienda, y lo necesitarás entre otras cosas para pedir un préstamo hipotecario. El concepto de informe de tasación está ligado a la finalidad para la que se realiza dicho informe, si este es para solicitar un préstamo hipotecario, tendrá que estar emitido por una Sociedad de Tasación, homologada por el Banco de España , y seguir la normativa de valoración correspondiente. En nuestro caso, la normativa es la conocida como Orden ECO/805/2003.

En la normativa Orden ECO/805/2003 se especifica claramente los diferentes apartados que tiene un informe de tasación. Los informes de tasación están formados por 3 documentos:

1. Informe:

Un informe que recoge todos los apartados que obliga la normativa de valoración. Identificación del inmueble, las comprobaciones realizadas, la documentación utilizada y la justificación de los diferentes valores de tasación calculados, así como de los condicionantes y advertencias que pudieran a afectar al valor hipotecario.

2. Documentación gráfica:

Como anexo al informe de tasación, se acompaña de la documentación gráfica que ha servido de base para la elaboración del informe de tasación. Entre los documentos necesarios para realizar un informe de tasación que se incluyen son; una Nota Simple Registral actualizada, mapas con la identificación del inmueble en el entorno, plano o croquis del inmueble, fotografías, documentación catastral.

3. Certificado de tasación:

Es un documento que resume los datos más relevantes del informe de tasación. Identificación del inmueble, finalidad de la tasación, datos registrales y catastrales, superficies, valores calculados y condicionantes y advertencias.

Sobra decir, que los apartados que debe contener un informe de tasación, están regulados por la normativa, pero podemos identificar cuatro grandes grupos:

1.- Identificación, localización y comprobaciones

Se indica el nombre del cliente, la finalidad de la tasación y la normativa a la que se acoge. También se incluye el nombre de la entidad bancaria si la finalidad es hipotecaria.

Se describe el uso y la tipología de lo que se está valorando, así como su estado de construcción. Los datos que permitan una identificación única del inmueble son muy importantes y deberán existir una correlación con la identificación registral y catastral.

Se especifican todas las comprobaciones que se han realizado para elaborar el informe de tasación, también una relación de la documentación de la que se ha dispuesto. Esta documentación se adjunta como anexo a la tasación.

Se describen las características básicas tanto de la localidad como del entorno próximo. Permiten tener una visión general del tipo de localidad, así como del entorno que le rodea, se analiza la tipología edificatoria próxima, usos principales, antigüedad, calidad edificatoria, renovación del parque inmobiliario. También se analiza el nivel de las infraestructuras y del equipamiento.

Este apartado es más importante cuando se está valorando una vivienda unifamiliar que un piso. Se detallan diferentes superficies, según de dónde provengan; entre ellas se encuentra la superficie comprobada por el tasador, la superficie catastral y la superficie registral. También se analiza el nivel de las infraestructuras exteriores y si están pendientes de realizar.

La sección describe las características tipológicas y constructivas a nivel de edificio y las terminaciones y acabados a nivel de elemento. La medición de la superficie es una de las comprobaciones esenciales que realiza el tasador y las contrasta con las superficies registrales y catastrales. Existen varios tipos de superficies, según el cómputo que se haga de sus elementos; así la superficie útil solamente tiene en cuenta las zonas de la vivienda que se pueden pisar y su altura sea inferior a 1,50 metros. La superficie construida, incluye además de la superficie útil, la parte de los muros. La superficie construida con elementos comunes, incluye además de la superficie construida la parte proporcional de las zonas comunes del edificio (escaleras, portales, etc.). Puedes consultar los tipos de superficies que se adoptan para tasar una vivienda.

2.- Régimen de tenencia, ocupación y urbanismo

La adecuación de la vivienda a la normativa urbanística y/o protección urbanística o histórica, es esencial a la hora de saber lo que estamos comprando. Aparentemente podemos pensar que estamos comprando un piso sin ningún tipo de carga, pero la problemática con la que nos podemos encontrar es variada.

Otra comprobación muy importante que realiza un tasador es la de conocer el régimen de protección a la que se ha podido acoger la vivienda en el momento de su promoción. Este análisis de documentación e histórico de tasaciones realizadas por la Sociedad de Tasación, permite comprobar si la vivienda es Libre o de Protección Oficial, y por lo tanto conocer limitaciones en el Precio de Venta. La tenencia de la vivienda puede tener limitaciones en la disposición de la misma y frente a terceros, por ejemplo, cuando los propietarios están en usufructo o proceden de una herencia no directa, puede ocasionar problemas en la transmisión jurídica de la misma. La ocupación de la vivienda por una persona diferente a la titularidad registral, deberá quedar justificada si hay dudas en las condiciones de ocupación de la misma.

3.- Análisis de mercado y valores

Puedes tener una visión general de la situación del sector inmobiliario, y cómo puede afectar esta situación al valor hipotecario. La caracterización de la oferta y la demanda, así como la variación y sus intervalos de precios, ayuda a conocer si la vivienda que estás comprando está ajustada a la oferta de la zona.

Es el gran apartado del informe en el que se justifican los valores de tasación. Se indica la metodología de valoración que se ha utilizado y las variables que se han tenido en cuenta. Se analiza toda la información de mercado, sobre ofertas y/o transacciones reales, de las viviendas que se consideran más homogéneas posibles a la vivienda que se está tasando. El número mínimo de datos de mercado que hay que usar para poder utilizar un método de comparación es de 6 datos. La comparación permite homogeneizar las variables más importantes que pueden influir en la formación del precio, entre otras, la antigüedad de la vivienda, la ubicación, la calidad del edificio, la altura, el equipamiento del edificio, etc. También podemos ver otros valores, como el valor del suelo, el coste de construcción de la vivienda y los gastos que están asociados a la construcción de la vivienda.

Se recopilan los diferentes valores de tasación que se han calculado y la adopción según el objeto y finalidad de la tasación.

4.- Condicionantes, advertencias y observaciones

Cuando no se han podido realizar todas las comprobaciones que obliga la normativa de valoración, el valor de tasación, según su grado de incidencia, puede estar condicionado o advertido. La inclusión de un condicionante en la tasación, supone generalmente una paralización del préstamo hipotecario. Las advertencias son menos restrictivas, pero es posible que algunas entidades bancarias, paralicen la operación según diferentes criterios del departamento de riesgos. También es incluye un valor mínimo del seguro de incendios.

Sección destinada a la indicación de observaciones relevantes al valor de tasación. Puede contener un juicio crítico de la vivienda en relación a su entorno.

Hay que tener en cuenta las diferentes fechas de emisión y caducidad del informe de tasación, a la hora de poder utilizar la tasación para la finalidad que se ha realizado. La fecha de inspección de la vivienda no debe ser superior a los 2 meses desde que se emite el informe de tasación. La validez del informe de tasación es de 6 meses desde que se emite. El informe recoge los nombres y la titulación de los técnicos que han intervenido en el mismo.

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