Valor de mercado de una vivienda: ¿Cómo se determina?

¡Bienvenidos de nuevo al Blog de Gloval! En este nuevo artículo vamos a desglosar las claves para conocer qué es el valor de mercado de una vivienda, cómo se determina y las discrepancias más comunes que se suscitan a la hora de ponerle precio.

¿Sobre qué hablaremos en este artículo?

• ¿Qué es el valor de mercado de una vivienda?
• ¿Cómo se determina el valor de mercado de una vivienda?
• Los factores que intervienen al determinar el valor de mercado
• Las discrepancias más comunes al dar precio a una vivienda

La definición técnica de valor de mercado es un concepto muy relacionado con los mercados financieros y hace referencia al precio que se establece en función de los agentes, es decir, en función de la ley de la oferta y la demanda.

Es importante distinguir entre el valor de una vivienda y el valor de mercado de la misma. El valor de una vivienda depende en gran parte de la finalidad para la que se solicita, (no es lo mismo el valor de una vivienda para una garantía hipotecaria que para una expropiación, para una herencia o un valor de plusvalía), así como de las posibles afecciones de la misma (vivienda de VPO, vivienda alquilada). El valor de mercado depende de la oferta y la demanda dentro de un entorno próximo y con unas características lo más similares posibles a la vivienda a valorar.

Para determinar el valor de mercado de una vivienda, el método más habitual es el método de comparación y requiere disponer de información suficiente de muestras de mercado (ofertas y/o transacciones de viviendas similares).

Según la normativa de valoraciones Orden ECO 805/2003, los requisitos para poder utilizar este método son:

1. La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
2. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
3. Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

Se entiende como inmuebles comparables, las ofertas existentes en el momento de la valoración con características similares a las de la vivienda a valorar, tales como, antigüedad, distribución, superficies, calidades y terminaciones de la misma, situación dentro del mismo barrio o municipio, etc.

Una vez obtenidas las muestras más similares según estos criterios, se llevará a cabo una homogeneización de las mismas, a través de coeficientes y/o ponderaciones según los criterios más adecuados para el tipo de inmueble valorado. El resultado de esta homogeneización será un valor unitario (€/m2) que multiplicado por la superficie de nuestra vivienda nos dará el valor por comparación de la misma.

En el cálculo por el método de comparación, lo más importante, como se ha indicado anteriormente, es la obtención de las muestras existentes en el mercado en ese momento.

Uno de los factores más determinantes es la calidad de la información disponible de estas muestras en relación a la vivienda a valorar (antigüedad, m², número de dormitorios, si está reformada o no, con o sin ascensor, calidades constructivas, tipo de edificio en el que se encuentra, etc.).

Otro factor importante es la ubicación y las características del entorno de dichas muestras en relación a: las comunicaciones, si disponen de transporte público, acceso a carreteras, si se encuentra en un entorno puramente residencial o más comercial, etc. Por tanto, la cantidad de las muestras también es un factor a tener en cuenta, dado que cuanto mayor sea el número de ofertas seleccionadas, mejor podrá ser la selección de las escogidas en nuestro estudio de mercado.

Por otro lado, los parámetros establecidos para realizar la homogeneización de los valores de las muestras, son aquellos que adecuan el valor de la vivienda en relación con la oferta encontrada, en función de sus características intrínsecas.

En la línea de lo indicado, las discrepancias más comunes al dar un valor de mercado a una vivienda, vienen, bien de la mala elección de las ofertas escogidas, al no realizar un análisis minucioso en relación a las características de las muestras, o bien, por el desconocimiento de la vivienda a valorar o escasa información de las muestras seleccionadas.

Para determinar el valor de mercado de una vivienda, es importante tener un conocimiento amplio de las características de la misma, así como del entorno en el que se ubica, realizar un estudio de mercado amplio, con información suficiente de muestras lo más similares posibles y encontrar los parámetros de valor que justifiquen los coeficientes adoptados en nuestra homogeneización.

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