Todo lo que debes saber sobre la normativa hipotecaria del Banco de España

Pedro Rivas y Silvia Pitarchpor Pedro Rivas y Silvia Pitarch5 septiembre, 2022

¿Te planteas solicitar un préstamo hipotecario? Entonces necesitarás solicitar una tasación regulada por la normativa que exige el Banco de España.

Pero, estoy un poco perdid@ ¿En qué consiste la «normativa hipotecaria del Banco de España»? Sigue leyendo y te aclararemos todo lo que debes saber.

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El mercado hipotecario español, a pesar de las sucesivas crisis inmobiliarias, se ha caracterizado por ser uno de los más competitivos del mundo en el acceso a la vivienda. Las normas financieras e hipotecarias promulgadas durante los últimos cuarenta años han creado el marco jurídico que le proporciona seguridad, fomentando la confianza y la fluidez.

Origen del Mercado Hipotecario

A la existencia de una demanda persistente –los españoles han venido optando por comprar sus viviendas con preferencia sobre alquilarlas y han entendido la inversión inmobiliaria como la principal forma de ahorro durante décadas— se sumó una serie de herramientas de tipo financiero que permitió una expansión sin precedentes del mercado inmobiliario.

En los ochenta se hizo patente el objetivo de constituir un auténtico motor de liquidez para atender la solicitud social, de modo que se ampliaron los canales de financiación hipotecaria para particulares, añadiendo la banca privada, las cooperativas de crédito y las sociedades de crédito hipotecario a los únicos que por entonces existían: la banca pública y las cajas de ahorro. Se creó así el denominado mercado hipotecario, mediante la Ley 2/1981 de 25 de marzo, que se desarrolla por el Real Decreto 716/2009 de 24 de abril.

Titulación de activos

Los aumentos en el flujo de crédito y el abaratamiento de los préstamos para la adquisición de viviendas llegaron con la efectiva reducción de los tipos de interés, consecuencia de la estabilización de los parámetros macroeconómicos en el proceso de apertura de la economía española y de su integración con las más modernas y avanzadas.

Además de aumentarse la oferta de crédito y la competencia entre los agentes, éstos quedaban también autorizados a transformar un conjunto –más o menos homogéneo- de derechos de crédito (tales como los hipotecarios), en títulos susceptibles de negociación, esto es, dispuestos para ser adquiridos por inversores en los mercados de capitales. Es lo que se denomina la titulación de activos.

Para ello se agrupan varios de los contratos hipotecarios suscritos (es decir, varios derechos de crédito ostentados frente a clientes) y se colocan en el mercado en forma de bonos, cédulas o participaciones. Los inversores que adquieren esos títulos se hacen partícipes del resultado de esa cartera de contratos hipotecarios de la entidad emisora.

De este modo se pueden convertir activos bancarios, como las hipotecas, poco líquidos y menos rentables en otros más líquidos y rentables, que generen determinados flujos de pago.  Se reduce así tanto el balance de riesgo de las entidades como el precio por adquirir los créditos hipotecarios por parte de los consumidores. Los títulos hipotecarios son además una forma rápida de obtener liquidez para las entidades que los emiten. Se consigue con ello generar un segundo negocio sobre esos contratos.

Aparición de nuevas normas para regular el mercado hipotecario

Esta característica –su articulación sobre un mercado primario de hipotecas cuyo nivel de riesgo es variable– hizo necesario la aparición de nuevas normas que disciplinaran todos los aspectos relativos a la titulización:

  • La Ley 2/1981 de 25 de marzo de regulación del mercado hipotecario, entre otras disposiciones, establecía las condiciones que debían cumplir las tasaciones de bienes inmobiliarios objeto de hipotecas de cobertura para la emisión de títulos. El fin era estimar de forma adecuada el precio que podían alcanzar aquellos bienes de forma que su valor se constituyese en garantía última de las entidades financieras y de los inversores. Se propició así mismo la existencia de empresas especializadas de tasación y se reguló sus formas de trabajo.
  • La Ley 19/1992, de 7 de julio, sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria, concedía una regulación a los denominados «Fondos de Titulización Hipotecaria» (FTH) y fijó las pautas actuales sobre este fenómeno.
  • El RD.775/1997 de 30 de mayo, sobre el Régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación.
  • La Orden ECO-805/2003 de 27 de marzo “Normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades”
  • La Ley 41/2007 de 7 de diciembre, que modifica la anterior Ley 2/1981.
  • El RD-716/2009 de 24 de abril que desarrolla determinados aspectos de la Ley 2/1981 de regulación del Mercado Hipotecario.
  • La Orden EHA-3011/2007 de 4 de octubre y Orden EHA-564/2008 de 28 de febrero que modifican parte de la anterior Orden ECO-805/2003 de 27 de marzo.

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