¿Qué es la anticresis? Concepto y ejemplo real

¿Eres propietario de un inmueble y requieres de un préstamo para pagar una deuda? Puede que tu intención sea hipotecarlo para obtener el capital que necesitas, sin embargo, también puedes firmar un contrato de anticresis. 

No muchas personas conocen esta figura legal, por lo que en el siguiente artículo vamos a explicar de qué se trata, sus características y las principales similitudes y diferencias con una hipoteca.

Abordaremos los siguientes puntos:

• ¿Qué es la anticresis?
• Características de la anticresis
• Los derechos reales de garantía
• Diferencias entre anticresis e hipoteca
• Obligaciones de las partes en el contrato de anticresis
• Ejemplo de anticresis

Etimológicamente la palabra “anticresis” deriva del griego antichrësis y significa contra uso o contra goce; anti, que se traduce como “contra”; y chrësis, que quiere decir uso y también goce.

La anticresis implica un contrato donde un deudor (anticresista) le entrega a la persona acreedora (acreedor anticrético) o a un tercero designado por las partes, un bien inmueble (vivienda, terreno, nave, etc.) como aval de pago.  Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito. (artículo 1.881 del Código Civil).

Por ejemplo, el acreedor disfruta de una finca de su deudor mientras que el deudor goza del dinero del acreedor.

• El prestatario respalda su compromiso de pago con un bien tangible, como lo es un inmueble.
• Se emplea para asegurar el pago de un préstamo y de los intereses que el mismo genere. Cuando la deuda es saldada, ésta se extingue.
• Al ser ejecutada, al deudor se le denomina anticresista y al acreedor anticrético.
• Para que el anticresista pueda recuperar su inmueble debe cancelar el préstamo.
• No se pueden realizar varios contratos sobre un mismo bien, ya que se necesita de su desposesión, a diferencia de una hipoteca donde no es necesario que el deudor ceda la propiedad.

Esta última característica es una de las principales razones por la que la anticresis en España es menos común que las hipotecas, puesto que estas últimas permiten que quien solicita el préstamo siga ocupando la propiedad.

Una vez que el deudor termine de pagar el préstamo realizado, el bien inmueble pasa a ser nuevamente de su propiedad y el contrato se da por terminado.

La garantía real permite al deudor responder frente al acreedor con bienes personales y tangibles.

Los derechos reales de garantía regulados en nuestro Derecho son tres: prenda, hipoteca y anticresis.

Donde el bien sujeto a aval se trata, por lo general, de un bien inmueble. El bien gravado permanece en manos del deudor mientras no incumpla con la obligación, aunque sí requiere su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Donde el aval se constituye sobre bienes no inmuebles. En la prenda, a diferencia de la hipoteca, lleva consigo el desplazamiento de la posesión del bien que pasa a manos del acreedor.

Es una figura similar a la prenda, pero recae sobre bienes inmuebles y se le otorga al acreedor el derecho de percibir los frutos del bien, que serán computados en la deuda, empezando por los intereses y terminando por el capital.

A grandes rasgos, la mayor similitud entre ambas es que ambos contratos se emplean sobre bienes inmuebles, en cuanto a sus diferencias, estas son muchas más:

• La diferencia más evidente entre una hipoteca y una anticresis es que en la primera el deudor mantiene en su poder el bien inmueble, mientras que, en la segunda, éste pasa a manos del acreedor, quien tiene derecho de usar el mismo y beneficiarse del fruto de su explotación.
• Así pues, de una manera muy sencilla, en la hipoteca no hay desposesión, mientras que en la anticresis sí.
• De igual manera, en el caso de la hipoteca, la constitución de la garantía hipotecaria abre la posibilidad de poder ejecutarla de manera legal, en otras palabras, llevar a cabo un remate judicial de la vivienda en caso de impago.
• Con un contrato de anticresis, esto no es posible. Por lo tanto, en caso de incumplimiento del pago pautado por ambas partes, lo que puede suceder es que, con el paso del tiempo, el contrato se transformará en un derecho de retención sobre la propiedad, hasta que la deuda sea cancelada.
• Asimismo, la hipoteca da la opción de que se constituyan gravámenes del mismo tipo sobre la vivienda, no obstante, en la anticresis esta acción se dificulta en gran medida porque no se puede constituir dos anticresis sobre un mismo inmueble.
• A diferencia de la hipoteca, en un contrato de anticresis no se produce la extinción automática de la deuda. El deudor debe cancelar la deuda pendiente para recuperar la propiedad.

• Tiene la obligación de ceder la posesión del bien inmueble, pudiendo solicitar su restitución solo al cancelar su deuda.
• Puede demandar por daños y perjuicios al acreedor si este no es diligente al administrar la propiedad.
• Es su responsabilidad el pago de los impuestos relativos al bien.
• Debe asumir los gastos en reparaciones y mantenimiento, al menos que los daños hayan sido producidos por el acreedor.
• Se compromete a reponer lo invertido en mejoras, las cuales deben contar con su consentimiento.
• Puede oponerse al uso indebido del activo, por ejemplo, si el acreedor planea modificar drásticamente un espacio de la propiedad.

• El acreedor tiene la obligación de custodiar la integridad de la propiedad.
• Debe asumir los gastos en servicios básicos (agua, luz, entre otros) que permitan hacer uso del inmueble.
• Al tomar posesión de la garantía, el acreedor gozará de los frutos de su explotación. En el caso de una vivienda, por ejemplo, puede ocuparla y ahorrar en el pago de rentas. Otra alternativa es que lo arriende a un tercero, recibiendo la respectiva prestación periódica por parte de los inquilinos.
• El acreedor cobrará primero los intereses generados por la deuda, en el caso que corresponda. Una vez cancelados estos gastos financieros, los ingresos por el uso del inmueble pueden amortizar parte del principal del préstamo.
• Si las partes han acordado que no se generen intereses, los frutos de la explotación del bien irán directamente a reducir el capital del préstamo.
• En caso de impago, el acreedor podrá solicitar vía judicial la ejecución de la garantía.

En conclusión, la anticresis es una figura legal que ofrece una alternativa al tradicional sistema de hipotecas para respaldar préstamos mediante la garantía de un bien inmueble.

Si eres propietario de un inmueble y estas considerando la posibilidad de utilizar la anticresis como una opción para obtener un préstamo, o si necesitas asesoramiento sobre este tema o cualquier otro asunto legal relacionado, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estamos aquí para ayudarte en cualquier etapa del proceso.