Due Diligence Técnica

¿Qué es una Due Diligence Técnica?

UNA DUE DILIGENCE TÉCNICA ES EL PROCESO DE EVALUACIÓN DE SUELOS, EDIFICIOS O PROYECTOS INVOLUCRADOS EN UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA.

Una Due Diligence Técnica tiene como destino determinar el estado actual y las futuras contingencias de un inmueble, previo a la transmisión del mismo, con el objetivo de minimizar y acotar el riesgo en una transacción inmobiliaria. Para ello, dentro del proceso de evaluación, realizamos un análisis exhaustivo y minucioso de los posibles riesgos, entre otros:

  • Cumplimiento del edificio o proyecto con la normativa vigente (en el momento del diseño o el actual).
  • Estudio de la viabilidad de un nuevo uso del.
  • Estudio del estado y la vida útil de los elementos constructivos e instalaciones existentes.
  • Estimación de los costes necesarios para el uso y/o explotación del inmueble, ajustados al uso y mercado actual.
  • Conocimiento de los costes actuales y futuros para el mantenimiento adecuado.

Los principales objetivos de una Due Diligence Técnica son los siguientes:

  • Conocer el estado del inmueble en estudio, realizando un estudio detallada de los elementos constructivos e instalaciones que lo componen, identificando los defectos, rendimientos y vida útil de cada uno de ellos.
  • Confirmar la idoneidad del inmueble para el uso previsto.
  • Conocer los gastos necesarios iniciales, así como los posibles gastos futuros.
  • Proporcionar una base sólida para las negociaciones de la inversión.
  • Obtener un nivel de protección para los compradores/explotadores.

¿Quién necesita una Due Diligence Técnica?

COMPRADORES QUE QUIERAN CONOCER LOS RIESGOS DE SU INVERSIÓN E IDENTIFICAR OPORTUNIDADES Y VENDEDORES QUE DESEAN ABORDAR PROBLEMAS POTENCIALES EN LA VENTA DEL INMUEBLE.

La Due Diligence Técnica ofrece la información necesaria para evitar imprevistos e costes y plazos en una inversión inmobiliaria, además de resultar una base sólida para la negociación en la transmisión del inmueble.

Resulta conveniente, para los compradores, conocer el estado actual del inmueble que van a adquirir, así como las características físicas del mismo antes de su compra. Esto permitirá estimar los costes necesarios para adaptar o mejorar el inmueble, con el fin de poner en uso o conseguir un up-grade en él, y evitar sorpresas posteriores.

También a los vendedores, les permitirá dar mayor credibilidad frente a terceros de la situación actual del inmueble, así como la viabilidad técnica del mismo según diferentes usos.

Inmuebles sobre los que realizamos Due Diligence Técnica

  • Suelos sin edificar: Procedemos a realizar el estudio del suelo desde el punto de vista técnico y evaluando la situación urbanística del mismo. Obtendrás un informe del estado actual, usos posibles y actuaciones a realizar para mejorar la condición del suelo.
  • Obra parada, obras sin finalizar, obras sin licencias de funcionamiento: Realizamos un estudio exhaustivo del estado actual de la obra, estimando el avance y trabajo a realizar para finalizar la obra. Te indicamos las actuaciones y requisitos para obtener las licencias de funcionamiento y así conocer las gestiones a tramitar tras obtener el inmueble.
  • Edificaciones existentes destinadas al mismo uso: Evaluamos el estado actual del edificio, la vida útil de los sistemas constructivos y las instalaciones que lo componen. Valoramos las reparaciones a realizar para su uso, así como posibles mejoras dentro del mercado actual y el uso indicados. Estimamos los trabajos de mantenimiento y sustituciones de sistemas constructivos e instalaciones según su vida útil.
  • Edificaciones existentes destinadas a cambio de uso y/o proyectos de modificaciones: Evaluamos el estado actual del edificio, la vida útil de los sistemas constructivos y las instalaciones que lo componen. Estudiaremos la viabilidad del proyecto deseado. Valoramos las reformas a realizar para su uso. Estimaremos los precios de mejora y modificaciones del proyecto indicado. Estimamos los trabajos de mantenimiento y sustituciones de sistemas constructivos e instalaciones según su vida útil.

En definitiva, conoce a fondo el objeto, explora opciones y oportunidades y toma decisiones fundamentadas, con seguridad y transparencia.

¿Qué hace diferente a Gloval?

TÉCNICOS CON AMPLIA EXPERIENCIA Y LA CUALIFICACIÓN NECESARIA EN LAS DIFERENTES ÁREAS

Nos adaptamos a las necesidades de cada cliente, dando un servicio personalizado. Profundizamos en los aspectos que más te interesen, buscando dar respuesta a las preguntas más habituales que se plantean:

  • ¿Cuál es el estado actual del proyecto?
  • ¿Existe algún problema de autorizaciones, legalizaciones o licencias?
  • ¿Cuál es la documentación que dispone el proyecto?
  • ¿Cuáles son y en qué estado están los principales elementos constructivos e instalaciones del inmueble?
  • ¿Existe la posibilidad de implementar mejoras?
  • ¿Cuál es la documentación que dispone el proyecto?
  • ¿Cuáles son y en qué estado están los principales elementos constructivos e instalaciones del inmueble?
  • ¿Existe la posibilidad de implementar mejoras?
¿Hablamos?

¿Cómo hacemos una Due Diligence Técnica?

REALIZAMOS UN INFORME TÉCNICO COMPLETO Y EXHAUSTIVO, BUSCANDO EL ORDEN, LA SENCILLEZ Y EL CARÁCTER VISUAL

Nuestra intervención como Technical Due Diligence se traduce en la elaboración de un informe que recoge las necesidades del cliente, siguiendo los puntos que detallamos a continuación:

  • Contratación: nos destacamos por ofrecer un servicio al cliente personalizado y adaptado a precios competitivos.
  • Documentación: solicitamos y realizamos un estudio detallado de toda la documentación recibida, valoramos la falta de documentos y la casuística futura en su caso.
  • Inspección visual: inspeccionamos en profundidad el edificio, tanto sistemas constructivos como instalaciones. Realizamos una inspección discreta y evitando inconvenientes con nuestra presencia en el edificio.
  • Evaluación de riesgos: Se realiza un análisis detallado de riesgos y anomalías detectados en la documentación o en la visita, así como una evaluación de la vida útil de los elementos constructivos e instalaciones.
  • CAPEX: Valoramos la totalidad de las anomalías y riesgos detectados, detallando las acciones a realizar en un periodo máximo de 10 años. Ofreciendo así una estimación económica precisa.
  • Nuestro informe: Plasmamos todo lo anterior en un documento donde prima la sencillez, el orden y la claridad.

01

Documentación

Chequearemos que existe y se encuentra disponible toda la documentación obligatoria según las normativas estatal, autonómica y sectorial y te asesoraremos sobre la documentación necesaria para la compresión final del inmueble desde el punto de vista constructivo-arquitectónico como de instalaciones.
Comprobaremos que los documentos proporcionados se encuentran vigentes y se corresponden con la realidad del inmueble.

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02

Inspección

A partir de la información disponible en la documentación del proyecto y las posibles mediciones principales tomadas durante la visita al inmueble, llevaremos a cabo un chequeo y control de las superficies.
Las revisiones se realizan en función de Listados de control, insistiendo en aquellos puntos cuyo mantenimiento o sustitución sean más gravosos, detectando posibles infracciones, así como patologías constructivas o daños constructivos en el inmueble.

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03

Costes

Sobre la base del análisis de la Due Diligence, propondremos un plan de Capex a 10 años basado en la revisión de la documentación existente, la visita, las condiciones reales del inmueble y la aplicación de vidas útiles y precios de mercado.
Asimismo, elaboraremos una estimación de Capex inicial (Puesta a 0) que valore el coste necesario para adecuar el estado del activo a las condiciones óptimas, en función de la normativa de aplicación y los requerimientos del inversor.

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04

Inspección

Una vez hayamos realizado la inspección y cotejado la información obtenida de la documentación con lo comprobado en la visita al inmueble, redactaremos el informe según el alcance definido, destacando las anomalías detectadas.
Finalmente te haremos llegar el informe de la Due Diligence Técnica detallado, quedando nuestro equipo de profesionales a tu entera disposición para resolver cualquier duda al respecto.

Preguntas Frecuentes

Para realizar una buena Due Diligence Técnica, es preciso tener conocimientos técnicos y precisos de los procesos constructivos del sector inmobiliario. En este sentido, la experiencia y volumen de valoraciones realizadas por GLOVAL, nos posiciona como empresa especializada en este tipo de valoraciones. El personal cualificado para la realización de este tipo de informes de valoración según la tipología y uso del inmueble, serían los Arquitectos, Arquitectos Técnicos, Ingenieros de la Edificación e Ingenieros Agrónomos.

No es obligatorio, pero aporta la opinión de un tercero independiente en el proceso de compraventa, sobre información correcta y precisa de la situación actual del inmueble, en cuanto a diferentes aspectos como cumplimiento de normativa, deficiencias, idoneidad del proyecto, costes actuales y futuros, etc.

Para la realización de la un informe de Due Diligence Técnica se considera recomendable contar con la siguiente documentación (aquella de la que pueda disponerse):

  • Proyecto de Ejecución/Rehabilitación. Presupuesto de construcción. Memoria de calidades
  • Libro del Edifico
  • Planimetría actualizada del inmueble
  • Inventario de instalaciones
  • Documentación acreditativa de la legalidad de las instalaciones
  • Mantenimiento realizado, tanto constructivo como de instalaciones. Contratos en vigor.
  • Presupuestos obras y reformas realizadas. Documentación acreditativa y justificantes.
  • Documentación ambiental (si procede)
  • Licencias
  • Notas simples
  • IBIS
  • Otra documentación que se considere de interés para la correcta realización de los trabajos encargados

A modo de ejemplo, el índice utilizado en los informes de Due Diligence Ténica, que se adapta a la tipología de inmueble analizado es el siguiente:

  • Objeto del encargo
  • Documentación dispuesta
  • Datos iniciales
  • Descripción del edificio
  • Licencias urbanísticas
  • Estado de los elementos constructivos del edificio
  • Estado de las instalaciones
  • Licencias de las instalaciones
  • Capex

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