Por qué invertir en fincas rústicas

La aceleración de nuestra vida actual, el progreso, el modo de vida digital y ciertos estereotipos obsoletos ligados al campo, en contrapunto con el estilo de vida urbano, no nos permite reflexionar suficiente sobre ciertas posibilidades de futuro, que tiene y tendrá, invertir en una finca rústica.

Para ello hemos redactado este artículo en el que abordaremos estas interesantes cuestiones:

• El perfil inversor de fincas rústicas
• Atractivos para el inversor de fincas rústicas

El perfil es heterogéneo y depende de la finalidad que busque con la inversión: desde fondos de inversión nacionales e internacionales, fondos de pensiones, inmobiliarios, aseguradoras, grandes compañías, profesionales del campo hasta particulares con fines variados que tienen que ver más con el ocio o la calidad de vida en contacto con la naturaleza.

España es un país en el que la agricultura doméstica existe para unos pocos, bien por tradición familiar o por afición. He aquí otro posible inversor, pequeños agricultores y hortelanos, qué con pocas expectativas en el pasado, se han percatado de la posibilidad de hacer de su huerto su medio de vida, que por la venta del producto en su localidad pueden obtener un complemento económico en su día a día.

Los inversores también se pueden clasificar en función de su vinculación con el activo:

• Inversores pasivos, que no lo explotarán directamente, y tendrán que ponerse en manos de profesionales del campo conocedores del oficio mediante arrendamientos, aparcerías u otro tipo de contrato de gestión.
• Inversores activos, que adquieren y explotan directamente
• Inversores especulativos, que adquieren el terreno por sus expectativas de desarrollo futuro y para el que no tiene especial interés su explotación agrícola.

Desde un punto de vista inmobiliario, los activos de carácter urbano han presentado en los últimos años una gran volatilidad económica, debido a que están ligados a la situación económica general. Sin embargo, el precio de la tierra se caracteriza por ser más estable en el tiempo.

Analicemos la evolución de los precios de la tierra agraria:

Teniendo como fuente de información los precios medios anuales de las tierras de uso agrario (Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación) observamos que estos fluctúan en el tiempo dependiendo de las tipologías. A continuación, exponemos una tabla resumen de los precios en intervalos de 10 años y su variación (%) en 20 años a nivel nacional.

(Fuente: Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación)

Los precios de la tierra en los últimos 20 años, demuestran una evolución ascendente en general, destacando los cultivos de regadío y en concreto los de invernadero y frutales. El olivar y los cultivos herbáceos registran un incremento moderado siendo influyentes en los varemos, por su alta representación en la tipología de suelo agrícola útil, que influye en el precio medio de la tierra. Los cultivos de secano también presentan una ligera evolución al alza. Es llamativo que los cítricos no reflejen evolución positiva en los precios, siendo en la actualidad un cultivo muy valorado equiparable al frutal de regadío, pero limitado a CC.AA. concretas como Andalucía occidental, Valencia, Murcia y Cataluña.

Los terrenos improductivos o baldíos susceptibles de cambios de uso también son focos de inversión y rentabilidad a largo plazo. Según informes y estudios internos de Gloval, coincidimos en que el valor del suelo rustico para una misma tipología experimenta leves incrementos en el tiempo, siendo éstos significativos en horizontes temporales más amplios como puede ser una horquilla de 20 años.

La inversión en fincas rústicas puede suponer un cobijo para el negocio inmobiliario. Esto, ya venía ocurriendo en países como Estados Unidos o Australia, en donde el valor de la tierra se ha duplicado en 10 años. En la actualidad, la inversión internacional está muy centrada en Esp1xssaña (Andalucía y Extremadura) y Portugal, donde localizan inversiones productivas a precios muy competitivos.

La seguridad de estos activos tiene el porqué en su utilidad (alimentación y ocio), unido a que es un recurso limitado.

La necesidad de producir alimento convierte a estos activos en seguros.

La crisis sanitaria acontecida en los últimos años, ha puesto de manifiesto realidades y problemas, que han virado el enfoque hacia el sector base de la sociedad que se desarrolla en las fincas rústicas.

Estudios realizados por La Organización de las Naciones Unidas para la Alimentación y la Agricultura, nos alertan del aumento de la necesidad alimentaria futura, por el crecimiento demográfico, envejecimiento y la tendencia a la urbanización.

La necesidad de abastecimiento, unido a los cambios en la dieta y el gusto por el consumo de alimentos considerados “de alto valor” (aguacates, mangos, pistachos, carnes y lácteos…), impulsa la demanda de producción agrícola y ganadera.

Por otro lado, los hábitos de vida actuales, incluyen al ocio dentro de este consumo. La interacción con la naturaleza es una práctica considerada fundamental para mejorar la salud física y mental. El ocio, si es desarrollado al aire libre estimula los sentidos, el movimiento, la imaginación, la curiosidad… medicinas anti-estrés.

Invertir en una finca de recreo ya sea para construir o rehabilitar una vivienda para uso propio es otro valor estable; pero también se puede construir una Casa u Hotel rural, que además de representar un valor estable, permite obtener rentabilidad por su explotación económica ofertando bienestar, actividades, gastronomía, tradición, belleza… etc.

Los fines o usos posibles para convertir una finca rústica en un medio de vida o un lugar de experimentación, tiene posibilidades ilimitadas; 21 tipologías están clasificadas en España por el  Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación sin considerar el ocio: fincas agrícolas (forestales, cultivos herbáceos, leñosos, secano, regadíos…), fincas ganaderas (explotaciones cinegéticas, ecuestres, granjas), ocio (agroturismo, camping, reuniones y eventos al aire libre, actividades deportivas…) o incluso para instalar plantas de energías renovables.

Según la finalidad que se persiga en el desarrollo de un proyecto inmobiliario, se obtendrá una rentabilidad a corto o largo plazo. Dicha rentabilidad está asociada a:

• La dimensión de la explotación, y aplicación de economías de escala.
• La localización y los accesos a la finca son fundamentales.
• La elección del cultivo o explotación, calidad de la tierra y la posibilidad de regadío. Las rentabilidades más bajas son los cultivos en secano donde el riesgo es menor y conlleva menor inversión y viceversa, las más elevadas en orden ascendente se corresponden con los cultivos en regadío, granjas e industrias agroalimentarias. Por supuesto hay factores que condicionan esta elección, como la climatología y sus cambios recientes.
• La tecnificación y la información (telecomunicaciones, tecnología aplicada a la maquinaria e innovación continua). Ciudades como Huelva con la fresa, Málaga con los tropicales y Almería con los hortícolas bajo plástico han apostado por la nueva agricultura en la cual la tecnología es una de las claves de la rentabilidad.

En conclusión, el proceso que conlleva comprar el suelo y poner en marcha una plantación u otra actividad, es costoso y no falto de incertidumbres. Debemos estudiar la economía y mercado del entorno, así como las autorizaciones para los cambios de uso, legislación para edificaciones y permisos estatales regulados por La Ley de Suelo de cada CC.AA.

El segmento de fincas rústicas es un mercado en alza que previsiblemente experimentará un aumento en la demanda, por los nuevos hábitos de vida y necesidades de la población.

La persona o entidad que se plantea invertir en finca rústica no solo tiene la visión empresarial de la inversión y la rentabilidad, además de observar la tierra como productora de riqueza o recurso en la adversidad, se convierte en el principal vigilante del ecosistema y del paisaje y responsable del indiscutible y necesario del sector primario.

Esta visión nos hace darle un sentido superior a esta apuesta, más allá del interés económico.

Si necesitas solicitar presupuesto de tasación para embarcarte en la aventura de invertir en una finca rústica, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Y si te estás planteando adquirir una finca rústica te invitamos a leer este artículo sobre las consideraciones previas a la hora de comprar una finca rústica.