¿Puedo construir en una finca rústica?

Àngels Gutiérrezpor Àngels Gutiérrez19 julio, 2022

¿Te estás planteando adquirir una finca rústica? Quizás se te haya pasado por la cabeza como una forma de invertir, o has recibido en herencia una propiedad rústica, o bien eres agricultor o ganadero y estás pensando en hacer crecer tu actividad. Seguramente te habrás preguntado entonces qué usos y actividades podrás desarrollar en la finca. Si tu proyecto incluye alguna construcción es conveniente que lo tengas especialmente en cuenta. ¡Continúa leyendo y te ayudaremos a resolver todas tus dudas!

Construir en Finca Rústica

¿De qué hablamos cuando decimos finca rústica?

Según el diccionario de la RAE, una finca es una propiedad inmueble, rústica o urbana y, según ese mismo diccionario, rústico quiere decir perteneciente o relativo al campo, por contraposición a urbano, que es lo relativo a la ciudad. Así pues, parece que cualquier inmueble que no estuviese en la ciudad, podría calificarse como rústico. O sea, que un piso o una casa en el centro de un pueblo podría considerarse una finca rústica. Sin embargo, en un sentido más estricto, cuando pensamos en una finca rústica, habitualmente nos referimos a un terreno en el que tiene lugar una actividad agraria, o, por lo menos, en el que dicha actividad podría llevarse a cabo.

El concepto de suelo no urbanizable

Quizás la idea que más se acerca a la de finca rústica es la de suelo no urbanizable. Se trata de un concepto urbanístico-jurídico y se refiere a los terrenos que quedan excluidos del proceso de desarrollo urbano, o que, por alguna razón, deben ser preservados de éste. Mediante los instrumentos de planeamiento urbanístico, cada municipio establece una determinada distribución del territorio, en la que, de un lado, se definen los espacios ya urbanizados (suelo urbano) y, de otro, se reserva una parte a la construcción de nuevas viviendas, oficinas, industrias o servicios (suelo urbanizable). Como norma general, el suelo no urbanizable es aquel que no se puede destinar a otros fines distintos del agrícola, forestal, ganadero, cinegético y, en general, de los vinculados a la utilización racional de los recursos naturales.

Así pues, a priori, los suelos no urbanizables son aquellos en los que no hay edificaciones ni está prevista su construcción.

Entonces, ¿no es posible realizar una vivienda o construcción?

Pues lo cierto es que, aunque pueda parecer contradictorio, son varios los supuestos en que sí es posible edificar en un suelo rústico. Algunas de las circunstancias en las que puede autorizarse la construcción serían, entre otras:

  • Edificaciones vinculadas a la actividad agrícola o ganadera (almacenes de productos o de maquinaria agrícola, granjas, invernaderos),
  • Viviendas asociadas a la explotación agraria que se desarrolla en la propia finca o destinadas al alojamiento de trabajadores temporeros,
  • Construcciones vinculadas a la actividad de camping,
  • Construcciones consideradas de interés público y/o relacionadas con infraestructuras.

Para que uno de estos usos esté permitido, debe estar recogido expresamente en la normativa urbanística municipal. Cabe hacer notar que se trata de construcciones que requieren licencia del ayuntamiento y que, además, casi siempre están supeditadas a la aprobación por parte de la correspondiente comisión territorial de urbanismo (provincial o autonómica).

Construir sin licencia en un suelo no urbanizable puede ocasionar la apertura de un expediente de infracción urbanística, que a menudo conlleva la imposición de una sanción, e incluso la obligación de derribo de lo que haya sido construido de forma ilegal.

Categorías de suelo rústico

Otro aspecto decisivo en las posibilidades de edificación, y que además tiene una fuerte incidencia en los usos admitidos o prohibidos, es el tipo de suelo rústico en que se emplaza la finca.

Efectivamente. No todos los suelos rústicos son iguales. Podemos distinguir, de forma general, dos categorías:

  • El protegido
  • Y el común (o genérico)

Los terrenos pueden estar protegidos, por ejemplo, por razón de su singular valor paisajístico, natural o ecológico, por encontrarse en zonas vulnerables a determinados riesgos (erosión, incendio, inundación), por albergar alguna riqueza patrimonial (ruinas o yacimientos arqueológicos) o por tratarse de zonas de protección de infraestructuras (colindantes con viales, instalaciones de saneamiento, telecomunicaciones u otras). Lógicamente, cuando existe algún tipo de protección, las condiciones en cuanto a los usos posibles son más restrictivas. Generalmente, en los suelos que gozan de una protección especial, las infracciones urbanísticas no prescriben.

No obstante, incluso en los casos en que está prohibido construir ningún tipo de edificación, puede existir alguna circunstancia excepcional, como, por ejemplo, la de que se autorice a la rehabilitación o reconstrucción de una ruina preexistente o al cambio de uso o ampliación de una edificación anterior.

Las características de la finca y los usos que observamos en el entorno son buenos indicadores de lo que se puede hacer, pero no siempre es así.

La forma más fiable de saber los usos y aprovechamientos posibles es consultar el planeamiento urbanístico del municipio en el que se emplaza la finca, así como la normativa urbanística autonómica, ya que son las comunidades autónomas y los ayuntamientos los organismos que tienen las competencias en materia urbanística.

No es casualidad que una de las comprobaciones que deben realizarse de forma obligatoria para la tasación o valoración de una finca rústica es su adecuación al planeamiento urbanístico vigente. Por eso, en todos nuestros informes encontrarás los datos más relevantes del planeamiento urbanístico que afectan a tu finca. Nuestro equipo del área de fincas rústicas posee una amplia experiencia, por lo que tanto si necesitas una valoración como asesoramiento, puedes contar con nosotros y escribirnos a través del formulario de contacto que encontrarás al final de nuestro servicio de valoración.


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Àngels Gutiérrez

Ingeniera Agrónoma por la Universitat de Lleida e Ingeniera Técnica Agrícola por la Universidad Politécnica de Barcelona, con 18 años de experiencia en el sector de la valoración agraria e inmobiliaria. A lo largo de su trayectoria ha colaborado con diferentes ingenierías y sociedades de tasación, ocupando actualmente en Gloval Valuation como Analista en el Área de fincas rústicas y explotaciones agropecuarias.

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