Consideraciones previas a la hora de comprar una finca rústica

Tal y como comentábamos en el artículo sobre la construcción en fincas rústicas, si te has planteado alguna vez comprar una finca rústica o estás ya inmerso en el proceso de compra es importante que tengas en cuenta algunas consideraciones previas. En el artículo de hoy compartimos contigo algunas recomendaciones administrativas y aspectos importantes a tener en cuenta a la hora de comprar una finca rústica, resolviendo cuestiones como: “¿cómo se puede saber que el trozo de terreno que estoy pisando es el que se describe en la nota simple?”

• Algunos datos sobre la compraventa de fincas rústicas
• Documentación necesaria para la compra de una finca rústica
• Aspectos a tener en cuenta al comprar una finca rústica

Comencemos con algunos datos de interés:

La compraventa de fincas rústicas se ha incrementado en los últimos meses, consolidándose como inversión alternativa. El campo se ha convertido en un valor refugio para las inversiones de muchas familias por lo que el número de operaciones ha alcanzado recientemente los valores máximos de la última década.

En la siguiente tabla se recogen los datos de las transacciones realizadas en los últimos diez años según los datos publicados por el INE.

Tal y como puede observarse, la tendencia año a año ha sido ascendente y tras el descenso de la pandemia, el repunte en 2021 es, cuanto menos, llamativo.

En primer lugar, es necesario contar con la documentación que nos permita conocer las características básicas del terreno que queremos comprar, con el objetivo de comprobar que no existen discrepancias significativas entre las distintas fuentes de información. La documentación necesaria es:

• Escrituras de propiedad en las que aparezca, al menos, la descripción de la finca (municipio, superficie, linderos…).
• Información catastral que puede obtenerse a través de la sede electrónica del catastro. Si las escrituras son posteriores al año 2004, probablemente llevarán incorporados los datos catastrales correspondientes a la finca (polígono, parcela y referencia catastral).

La referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Consiste en un código alfanumérico de 20 dígitos que es asignado por el Catastro de manera que todo inmueble debe tener una única referencia catastral que permita situarlo inequívocamente en la cartografía catastral.

Una vez comprobado lo anterior el siguiente paso es verificar la situación registral de la finca. Para saber si una finca se encuentra inscrita, es necesario hacer una consulta en el registro de la propiedad correspondiente mediante la solicitud de una nota simple.

La nota simple es un documento en el que se indican diferentes aspectos de un bien inmueble y en ella aparecen datos sobre:

• Descripción de la finca: indica el municipio en el que se encuentra, el paraje, la superficie, el uso de la misma (regadío, secano), si existen construcciones, los linderos…
• Identificación catastral
• El nombre del titular o titulares con su DNI.
• Cargas si existieran como la hipoteca, anotaciones preventivas, el usufructo, servidumbres (las cargas pasarían a ser responsabilidad del nuevo propietario).

Para obtener una nota simple es recomendable conocer los datos de inscripción, que deben ser facilitados por el propietario de la finca.

Adicionalmente a lo indicado hasta ahora es importante tener en cuenta o conocer otros aspectos complementarios, pero también importantes, para comprobar si la finca rústica se adapta a lo que necesitamos o estamos buscando:

• Situación urbanística, comprobaremos que el uso previsto de la finca es compatible y está permitido en la normativa urbanística de aplicación a dicha finca. Para ello se puede solicitar el certificado urbanístico de la finca en el ayuntamiento. También podemos verificar los requisitos a cumplir por nuevas edificaciones en caso de que para el uso previsto debamos realizar alguna construcción.
• Arrendamientos, se puede acudir al Registro de Arrendamientos Rústicos y solicitar un certificado para descartar que exista algún arrendamiento sobre la propiedad.
• Accesos, debemos verificar que la finca tiene acceso directo a camino público así como el estado de conservación del mismo en caso de existir. En el caso de no existir acceso directo por camino público es importante revisar si cuenta con un derecho de paso por las parcelas colindantes. La servidumbre de paso está regulada por el artículo 564 y siguientes del Código Civil, donde se establece la descripción, limitaciones y condiciones de este derecho.
• Estado de conservación, en caso de existir algún tipo de infraestructura (electricidad, agua) o edificación, es aconsejable asegurarse de que se encuentra en el estado esperado.
• Derechos de riego, en caso de que la finca sea de regadío se debe comprobar que cuenta con toda la documentación, permisos necesarios y que está al corriente de pago.
• Deudas pendientes, solicitar al vendedor los últimos tres a cinco recibos de contribución para verificar que esté al día.
• Protección ambiental, el hecho de que la finca se encuentre dentro de la red de espacios protegidos de España (Parques Nacionales, Red Natura,…) puede condicionar el uso de la finca o hacer necesario determinados permisos para el desarrollo de una actividad. Es, por tanto, un aspecto necesario a tener en cuenta.

Se han indicado anteriormente unas líneas generales de los aspectos que se deben considerar y analizar en la compra-venta de una finca rústica.

En cualquier caso, dada la complejidad y las muchas casuísticas que pueden aparecer, siempre es recomendable contar con el apoyo y asesoramiento de una empresa como Gloval, con amplia experiencia en el sector y que dispone de los profesionales adecuados para realizar un correcto análisis y evitar posibles problemas o inconvenientes.

Si estas decidido a que te ayudemos, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.