¿Cómo saber si un piso tiene cargas a la hora de comprar vivienda?

Silvia Pitarchpor Silvia Pitarch22 junio, 2023

Si te planteas comprar una vivienda, es muy importante saber si sobre ésta existen cargas.

Estas cargas suelen ser obligaciones económicas, o pueden ser restricciones que pesan sobre la propiedad en forma de limitación para disponer o derecho a favor de una tercera persona, física o jurídica, y que se transmiten a la hora de realizar la compra de ésta.

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¿Qué tipo de cargas puede tener una vivienda?

Cargas inherentes a la vivienda:

Hipoteca

Esta es la más común de todas, y se produce cuando el anterior propietario solicitó un préstamo a una entidad bancaria, siendo dicho inmueble el aval del préstamo para responder de la deuda en caso de impago.

Esta carga debe ser cancelada antes de que compres la vivienda o en el momento de adquirirla en la firma ante notario. Lo habitual es cancelarla durante la firma de la escritura pública de compraventa. Posteriormente, se firma una escritura de cancelación de hipoteca que también se presentará a Registro para cancelar la inscripción de la carga.

Otra posibilidad es subrogarse a esta hipoteca ya existente. Consiste en hacerte cargo del préstamo que aún existe, convirtiéndote en titular del mismo. Para ello hay que realizar la solicitud a la entidad que lo concedió y ésta estudiará tu situación financiera para concederte o no la subrogación.

En caso de que la vivienda tenga una orden de desahucio por impago de las cuotas de la hipoteca, el comprador deberá solicitar una cancelación ante un juez y el vendedor pagar la cantidad debida. Hasta que no finalice el procedimiento judicial, no se podrá firmar el contrato.

Arrendamientos

Otro de los problemas ante los que nos podemos encontrar es que la vivienda esté alquilada en el momento de venderse. Si la vivienda está alquilada, hecho que puede constar o no inscrito en el Registro de la Propiedad, se deberá solicitar copia del contrato al vendedor para comprobar cuáles son las condiciones pactadas y cuándo se podrá recuperar la posesión de la finca. En este caso, es importante saber si debemos mantener a los inquilinos hasta que finalice su contrato de arrendamiento o podemos adquirir la vivienda libre de inquilinos.

Embargos o ejecuciones judiciales

Se trata de una carga que existe cuando el bien inmueble forma parte del pago de una deuda contraída por la propiedad. Puede tratarse de procedimientos judiciales como: una ejecución hipotecaria, un concurso de acreedores o una reclamación de cantidad entre particulares o de Hacienda, entre otros.

En dicho caso, el propietario debe de abonar antes de vender el inmueble, a no ser que, el interesado en adquirir la vivienda quiera hacerse cargo de esta deuda. Para ello, debe haber un pacto entre las partes que ha de quedar reflejado ante notario. Y el valor de esa deuda tiene que ser descontado del precio de la vivienda.

Usufructos

Se trata de una carga que existe cuando el bien inmueble forma parte del pago de una deuda contraída por la propiedad. Puede tratarse de procedimientos judiciales como: una ejecución hipotecaria, un concurso de acreedores o una reclamación de cantidad entre particulares o de Hacienda, entre otros.

En dicho caso, el propietario debe de abonar antes de vender el inmueble, a no ser que, el interesado en adquirir la vivienda quiera hacerse cargo de esta deuda. Para ello, debe haber un pacto entre las partes que ha de quedar reflejado ante notario. Y el valor de esa deuda tiene que ser descontado del precio de la vivienda.

Servidumbres

Constituye un gravamen o limitación sobre una vivienda en favor de otra perteneciente a distinto propietario. Se trata de un Derecho Real que establece limitaciones de uso o disfrute en una propiedad denominada “Predio Sirviente” a favor de otra propiedad “Predio Dominante”.

Éstas vienen tipificadas en el Código Civil, entre los artículos 530 al 604. Las más habituales son: servidumbre de paso, de líneas eléctricas (aéreas o enterradas), de aguas, de desagüe, de acueducto, de costas y ríos, de luces y vistas, de medianería, aeronáuticas, o de carreteras y ferrocarriles.

En caso de no querer soportar una servidumbre hay que exigir que sea cancelada antes de formalizar la compraventa. Por ello, es importante analizar en qué medida afecta esta servidumbre al uso de la propiedad o lo minusvalora.

Deudas con la Comunidad de Vecinos

Nos podemos encontrar con que el propietario de la vivienda que queremos comprar, no haya pagado las cuotas de la comunidad de propietarios o las derramas extraordinarias que, a veces, se presentan. Estas cargas no son del propietario, sino que revierten en la vivienda, por tanto, no importa cuál sea su fecha, el total se transmite junto con el inmueble. Por dicho motivo, es importante que el propietario de la vivienda se ponga al día de los pagos antes de venderla, pues, de otro modo, pasado un tiempo, la deuda recaerá en el comprador.

Suministros

El responsable de pagar las deudas con las empresas de suministros de luz, agua, gas, etc., es el nuevo propietario que, además, no podrá cambiar la titularidad de los contratos si no lo hace.

Cargas Tributarias y Fiscales:

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Es un tributo que cada año tiene que pagar el propietario de la vivienda. Es un impuesto municipal, y lo tiene que pagar el titular registral a 1 de enero. Si se produce la venta a lo largo del año, la cuota debe pagarla quien sea propietario del inmueble el primer día de cada anualidad. Es importante comprobar que el propietario de la vivienda esté al corriente de este pago.

Plusvalía Municipal

Es el nombre con el que se conoce al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este impuesto es de competencia municipal y grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana al momento de su transmisión (no grava el incremento del valor de la edificación).

En función del tipo de transmisión deben hacer frente al pago de la plusvalía municipal: el vendedor (en una compraventa), el donatario (en una donación) o los herederos (en un legado o herencia), así lo estipula la Ley Reguladora de Haciendas de Locales. Si el vendedor es persona física no residente en España, la persona obligada al pago será la adquiriente, como sustituto de la persona contribuyente.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas que grava las transmisiones patrimoniales inter vivos, en las que se paga un importe para toda clase de bienes y derechos que formen parte del patrimonio de las personas físicas y jurídicas, así como la constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas.

El obligado a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es el que adquiere el bien o derecho. Y el plazo para pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es de 30 días hábiles desde que se celebre el acto o contrato.

¿Se puede comprar una vivienda con cargas?

Una vivienda puede tener multitud de cargas con diferentes implicaciones, por lo que es muy importante que el comprador se asegure que conoce bien todas las cargas que tiene la vivienda y llegar a un acuerdo con el vendedor, si fuera necesario.

Es posible adquirir una vivienda con cargas, pero debemos ser conscientes de que todas las cargas que tenga se transmitirá al comprador en el momento de la adquisición, por lo que es importante conocer en detalle todas las cargas posibles que pueden gravar la vivienda que queremos adquirir.

Dependiendo del tipo de cargas, las consecuencias para el comprador pueden ser más o menos perjudiciales. En el mejor de los casos, únicamente tendrá que abonar una cantidad de dinero (por ejemplo, si existe una deuda con la comunidad de propietarios); pero en el peor de los casos, el comprador no podrá utilizar la vivienda por limitaciones de uso (por ejemplo, si existen una servidumbre o un derecho de usufructo).

Cómo comprobar las cargas de una vivienda

Para conocer las posibles cargas que afectan a la vivienda que queremos adquirir, es necesario realizar las siguientes comprobaciones:

Registro de la Propiedad

Solicitar Nota Simple actualizada al Registro de la Propiedad para comprobar las posibles cargas que gravan a la vivienda tales como hipotecas, usufructos, servidumbres, o embargos.

Certificado de la comunidad

Solicitar un certificado de estado de cuentas al presidente de la comunidad de vecinos o al administrador de la finca donde conste que el propietario está al día con los pagos de la comunidad y con todas las derramas extraordinarias previstas.

Consultar al vendedor

Consultar al propietario si existen arrendatarios en la vivienda y comprobar que conste la situación arrendaticia en los contratos de arras y de compraventa antes de firmarlos.

Verificar que el vendedor está al día con los impuestos municipales, tales como el IBI y la plusvalía municipal. Para asegurarse de que la vivienda esté libre de este tipo de cargas se tendrán que pedir al vendedor los justificantes de pago de estos impuestos del último año. Es muy importante conocer este cargo antes de firmar el contrato de compraventa de la vivienda, de lo contrario la deuda pasa automáticamente a ser responsabilidad del nuevo propietario.

Empresas Suministradoras

Ponerse en contacto con las empresas suministradoras para asegurarse que la vivienda está al corriente de pagos.

En este sentido, es importante trabajar con GLOVAL, empresa líder en el sector y homologada por el Banco de España, con una larga experiencia en las valoraciones cuya finalidad sea la de ofrecer una garantía estable con finalidad hipotecaria sobre un inmueble, que ofrece un servicio en todo el territorio nacional y dispone de profesionales expertos para la valoración de cada tipo de bien.

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