Nuevo cálculo del impuesto de plusvalía: todo lo que debes saber

Joaquín Santospor Joaquín Santos17 noviembre, 2021

Por fin se soluciona el vacío legal que había provocado la Sentencia del Tribunal Constitucional, en el que declaraba la inconstitucionalidad del impuesto de plusvalía, por considerarse que el sistema que aplicaba de cálculo objetivo vulneraba el principio de capacidad económica. En este artículo te ayudaremos a entender cómo calcular la plusvalía municipal e incluso ponemos a tu disposición nuestro Estimador Online para ponértelo más fácil . ¡Sigue leyendo!

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La nueva normativa que se acaba de aprobar, sin efecto retroactivo y con 6 meses para que los ayuntamientos la puedan adaptar, ha sido publicada el 9 de noviembre de 2021 en el BOE, mediante un Real Decreto-ley. La citada norma que lo regula es el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Cómo se calcula ahora el impuesto de plusvalía

El Real Decreto-ley fija dos maneras en las que el contribuyente puede calcular el impuesto, pudiendo escoger la más beneficiosa que le resulte. Con la intención de recoger la situación real de evolución del mercado inmobiliario, la norma establece dos sistemas para su cálculo:

  • Sistema objetivo: Mediante la aplicación de módulos que se irán actualizando anualmente, los Ayuntamientos los irán aprobando, con los máximos que se han marcado en función de los años de tenencia del inmueble. Los coeficientes varían según los años en los que se ha producido la transacción, y van desde 0,14 para períodos inferiores a un año, hasta 0,45 para períodos superiores a 20 años. Los números más bajos se producen en períodos de entre 10 y 13 años con un coeficiente de 0,08. Dichos coeficientes se multiplicarán por el valor catastral para calcular el valor del suelo catastral y conocer la base imponible.

  • Coeficiente cálculo plusvalía sistema objetivo
    • Sistema real: Se llama real porque se aplica sobre la plusvalía real del suelo, calculada como diferencia entre el precio de la venta o transmisión y el precio de compra o adquisición, debiendo demostrar el contribuyen que este cálculo es menor que el resultante del sistema objetivo.

    Para que puedas realizar tus cálculos del impuesto de la Plusvalía Municipal de manera sencilla visita nuestro estimador online de la base imponible del impuesto de plusvalía. Tan solo Introduciendo 6 datos tendrás una orientación sobre los dos métodos para su cálculo, de acuerdo al Real Decreto-ley 26/2021.

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    Ejemplos de nuevos cálculos de la base imponible del impuesto de plusvalía

    Lo mejor y para entender los diferentes métodos de cálculo es explicarlo con algún ejemplo. La propia administración nos pone un ejemplo. Exponemos a continuación tres casuísticas diferentes con las que nos podemos encontrar:

    1. Ejemplo de no existencia de plusvalía
    2. He comprado en el año 2007 una vivienda por un precio de compra de 250.000 € y la he vendido en 2021 por 230.000 €. En este caso no procedería pagar el impuesto, pues no existe una plusvalía o ganancia patrimonial. En transmisiones con pérdida patrimonial no procedería pagar el impuesto de plusvalía.

      1. Ejemplo de pago por sistema objetivo
      2. He comprado en el año 2017 una vivienda por un importe de 310.000 € y la he vendido en el año 2021 por 350.000 €.

        • Base Imponible por sistema real:
        1. Calculo valor catastral del suelo: Para calcular el valor del suelo, tenemos que consultar el valor catastral del inmueble, el cual podemos obtener entre otros sitios en el IBI. Tras la consulta, observamos que la vivienda tiene un valor catastral de 100.000 €, de los que 60.000 € corresponden al valor catastral del suelo. La relación entre estos dos valores (100.000 / 60.000) se obtiene una proporción para el valor del suelo del 60%.
        2. Cálculo ganancia patrimonial: Se obtiene por la diferencia entre el valor de la venta o transmisión y el valor de la compra o adquisición. En nuestro caso 350.000 € – 310.000 € = 40.000 €
        3. Cálculo valor catastral del suelo de la plusvalía: La ganancia por la venta de la vivienda es de 40.000 €, el valor correspondiente al suelo se calcularía a partir de la proporción obtenida en el punto primero, 60%, por lo que el valor del suelo ascendería a 24.000 € (40.000 € x 60%)
        4. Cálculo de la base imponible: En el sistema real, la base imponible se corresponderá con el importe calculado en el punto 3. Por tanto, la base imponible calculada por el sistema real ascendería a 24.000 €
        • Base Imponible por sistema objetivo:
        1. Calculo valor del suelo catastral: Para calcular el valor del suelo, tenemos que consultar el valor catastral del inmueble, el cual podemos obtener entre otros sitios en el IBI. Tras la consulta, observamos que la vivienda tiene un valor catastral de 100.000 €, de los que 60.000 € corresponden al valor catastral del suelo.
        2. Coeficiente según período de generación: Según el período transcurrido entre la venta o transmisión y la compra o adquisición, entramos en las tablas para obtener el coeficiente. En nuestro caso, los años que han pasado desde que disponemos del inmueble 2017 y el año en el que lo transmitimos 2021 obtenemos una diferencia de 4 años. El coeficiente que debemos aplicar para un período de 5 años es de 0,17
        3. Cálculo de la base imponible: Sobre el valor del suelo consultado en el punto 1, cuyo valor asciende a 60.000 €, aplicamos directamente el coeficiente de las tablas obtenido en el punto 3, cuyo valor asciende a 0,17. El resultado de esta multiplicación (60.000 € x 0,17) será la base imponible sobre la que calcular el importe del impuesto de plusvalía. En nuestro caso la base imponible calculada por el sistema objetivo es de 10.200 €

        En este caso, la base imponible calculada por el sistema objetivo (10.200 €) es inferior al calculado como sistema real (24.000 €). El contribuyente podrá elegir el primero de los métodos para el pago del impuesto de plusvalía

        1. Ejemplo de pago por sistema real
        2. He comprado en el año 2014 una vivienda por 250.000 € y la he vendido en 2021 por 260.000 €.

          • Base Imponible por sistema real:
          1. Calculo valor catastral del suelo: Para calcular el valor del suelo, tenemos que consultar el valor catastral del inmueble, el cual podemos obtener entre otros sitios en el IBI. Tras la consulta, observamos que la vivienda tiene un valor catastral de 100.000 €, de los que 20.000 € corresponden al valor catastral del suelo. La relación entre estos dos valores (100.000 / 20.000) obtenemos una proporción del valor del suelo del 20%.
          2. Cálculo ganancia patrimonial: Se obtiene por la diferencia entre el valor de la venta o transmisión y el valor de la compra o adquisición. En nuestro caso 260.000 € – 250.000 € = 10.000 €
          3. Cálculo valor catastral del suelo de la plusvalía: La ganancia por la venta de la vivienda es de 10.000 €, el valor correspondiente al suelo se calcularía a partir de la proporción obtenida en el punto primero, 20%, por lo que el valor del suelo ascendería a 2.000 € (10.000 € x 20%)
          4. Cálculo de la base imponible: En el sistema real, la base imponible se corresponderá con el importe calculado en el punto 3. Por tanto, la base imponible calculada por el sistema real ascendería a 2.000 €
          • Base Imponible por sistema objetivo:
          1. Calculo valor del suelo catastral: Para calcular el valor del suelo, tenemos que consultar el valor catastral del inmueble, el cual podemos obtener entre otros sitios en el IBI. Tras la consulta, observamos que la vivienda tiene un valor catastral de 100.000 €, de los que 20.000 € corresponden al valor catastral del suelo.
          2. Coeficiente según período de generación: Según el período transcurrido entre la venta o transmisión y la compra o adquisición, entramos en las tablas para obtener el coeficiente. En nuestro caso, los años que han pasado desde que disponemos del inmueble 2014 y el año en el que lo transmitimos 2021 obtenemos una diferencia de 7 años. El coeficiente que debemos aplicar para un período de 7 años es de 0,12
          3. Cálculo de la base imponible: Sobre el valor del suelo consultado en el punto 1, cuyo valor asciende a 20.000 €, aplicamos directamente el coeficiente de las tablas obtenido en el punto 3, cuyo valor asciende a 0,12. El resultado de esta multiplicación (20.000 € x 0,12) será la base imponible sobre la que calcular el importe del impuesto de plusvalía. En nuestro caso la base imponible calculada por el sistema objetivo es de 2.400 €

          En este caso, la base imponible calculada por el sistema objetivo (2.400 €) es inferior al calculado como sistema real (2.000 €). El contribuyente podrá elegir el segundo de los métodos para el pago del impuesto de plusvalía.

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          Para la justificación en transmisiones que no ha habido una ganancia patrimonial, puedes acudir al asesoramiento personalizado que realizamos en Gloval, visita nuestros servicios y ponte en contacto con nosotros a través del formulario que encontrarás al final de la página si tienes alguna duda.


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          Joaquín Santos

          Arquitecto Técnico por la Universidad Politécnica de Madrid, cuenta con más de 22 años de experiencia en el sector inmobiliario. Tras su dilatada experiencia como Director Técnico, actualmente nos acompaña en Gloval Analytics como experto en análisis del mercado inmobiliario y desarrollo de negocio.

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