Pasos para comprar un Activo Inmobiliario

Una vez que el activo nos ha interesado por precio, ubicación y tipología, y disponemos de la capacidad para realizar la adquisición, debemos hacer saber al propietario que estamos interesados en adquirir el inmueble y para ello, el proceso debe ser el siguiente:

En primer lugar, debemos enviar a la propiedad una Carta de Intenciones u Oferta No Vinculante.

La Carta de Intenciones o LOI (letter of intent) es un documento que permite transmitir la oferta y dejar constancia escrita de las bases de la futura negociación para el cierre de un contrato de compra. Este documento también se denomina Oferta No Vinculante o NBO (non-binding offer), ya que las partes pueden desistir de la negociación antes de la firma de la oferta vinculante, y establece una referencia del precio ofertado, una estimación del tiempo para cerrar las negociaciones y solicita un plazo para realizar la Due Diligence. (No se trata, por tanto, de un documento jurídicamente vinculante).

Este documento debe incluir:

• Datos de identificación del particular/empresa potencial comprador.
• Descripción del inmueble de interés.
• El precio que el oferente está dispuesto a pagar.
• Condiciones que vendedor y comprador deben cumplir.
• Obligación de compartir toda la información necesaria.
• Referencia a los pasos que se darán para formalizar la operación.
• Solicitud de plazo para conocer en profundidad el activo (Due Diligence).
• Plazo de vigencia de la oferta y plazo de exclusividad para avanzar en la operación.
• Referencia al carácter no vinculante de la oferta y a la sujeción de la validez de la oferta al resultado de la Due Diligence.
• Obligación de Confidencialidad de las negociaciones.

En caso de que la propiedad conteste aceptando las condiciones previas de la Carta de Intenciones u Oferta No Vinculante, se abre el periodo propuesto en ella, en el que debe colaborar la propiedad compartiendo toda la información necesaria para el completo conocimiento del activo inmobiliario antes de realizar la Oferta Vinculante definitiva.

Normalmente, para evitar que esta información sea objeto de una difusión indebida, el vendedor solicita al potencial comprador la firma de un Acuerdo de Confidencialidad o NDA (Non Disclosure Agreement).

La Due Diligence (Auditoría de Compra). Es el proceso de auditoría que persigue conocer la situación de un activo inmobiliario con carácter previo a su compra. Dependiendo del rango del activo, este periodo suele pactarse con una duración que puede variar normalmente entre una semana y un mes.

Es fundamental tener la cautela de verificar varios aspectos antes de formalizar una Oferta Definitiva, encaminada a la compra del activo y para ello se suelen realizar varios tipos de Due Diligence:

Examina:

• El Título de Propiedad del inmueble, mediante el análisis de la Nota Simple actualizada del Registro de la Propiedad correspondiente y su concordancia con el Certificado Catastral y la realidad física del activo inmobiliario.
• Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Sobre todo, en cuanto a limitación de usos y posibles deudas pendientes derivadas de cuotas, en caso de tratarse de una construcción. Y en caso de tratarse de una parcela o solar, conocer posibles deudas con la Junta de Compensación o Entidad Urbanística de Conservación.
• Cargas y gravámenes que pesan sobre el activo: IBI, Hipotecas, anotaciones de embargo, servidumbres (dominio público hidráulico, carreteras, costas, afecciones aeronáuticas,…).
• Contratos de Arrendamiento, que pueden ser privados y no haber tenido acceso al registro, pero que debe aportar la propiedad.
• Litigios pendientes que pueden afectar al derecho de propiedad sobre el activo inmobiliario.

Examina:

• Cédula Urbanística y sus parámetros.
• Grado de desarrollo urbanístico. En qué fase se encuentra y los plazos y costes pendientes hasta convertirse en finalista.
• Análisis de toda la normativa municipal, autonómica y estatal que le sea de aplicación. Por ejemplo, en cuanto a protección arquitectónica.
• Usos y exigencias.
• Licencias existentes.
• Posibles infracciones urbanísticas o procesos sancionadores.

Examina:

• Estudio geotécnico del terreno, en el caso de suelo, pues condiciona y tiene impacto en los costes de la cimentación de una futura construcción.
• Posibles proyectos, calidades y materiales idóneos, así como el coste de construcción aproximado en esa localización (fundamental para analizar la viabilidad de una futura promoción sobre un solar).
• En el caso de una construcción, analizar el estado del inmueble, Libro del Edificio, ITE, informes de legalización de las instalaciones, etc.
• Certificación Energética del Inmueble.

Examina:

• Estudio de la fiscalidad de la operación, pues del análisis del impacto fiscal, puede depender la viabilidad de una operación inmobiliaria.

Examina:

• En el caso de un solar de uso residencial, se suele encargar un Estudio de Mercado y estimar una Tarifa de Ventas de la futura promoción para comprobar la viabilidad de la operación (o encargar una Valoración de la Promoción a empresas especializadas como Gloval).
• En el caso de un solar de uso terciario, se estudiará la cuenta de explotación, para asegurar igualmente la viabilidad de la compra, y un estudio de rentas (Informes en los que es especialista Gloval).

En el caso de que el Activo Inmobiliario tenga una tipología o uso poco habitual, se pueden realizar otras Due Diligence específicas que contribuyan a su conocimiento exhaustivo.

Una vez superadas todas las comprobaciones realizadas durante la Due Diligence y tenemos la seguridad de que el Activo Inmobiliario presenta unas características que nos interesan, enviaremos al propietario una Oferta Vinculante o BO (Binding Offer).

En ella se establecerán las condiciones para asegurar la adquisición de la propiedad mediante la firma de un Contrato Privado con el pago parcial del precio total o directamente acordando las condiciones de la firma de la Escritura Pública de Compraventa ante notario.

Mediante la firma del Contrato Privado de Compraventa, la parte vendedora se obliga a entregar un activo al comprador, que pagará por él un precio pactado.

En él se fijan las condiciones de la compraventa que ambos han aceptado y suele establecer el precio total, la cantidad que se entrega a cuenta en el día de la firma y los plazos y cantidades restantes hasta satisfacer el total del precio pactado.

La consumación del contrato se produce con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, momento en el que, por regla general, se completa el pago íntegro del precio y la entrega de la propiedad.

La firma de la Escritura Pública de Compraventa ante notario, supone la entrega del Activo Inmobiliario y permite documentar la Compraventa en un instrumento inscribible en el correspondiente Registro de la Propiedad.

Esperamos haberte ayudado a entender mejor cómo proceder para realizar una oferta de compra y adquirir un activo inmobiliario, si deseas recibir asesoramiento profesional sobre valoraciones a efectos de compra-venta en Gloval estaremos encantados de escucharte y proponerte una solución a tu medida.