Claves para negociar el precio de tu vivienda

En primer lugar debes tener claro que la opción de negociación normalmente queda limitada a la compraventa de inmuebles de segunda mano, quedando prácticamente excluida en el acceso a obra nueva. No obstante, el mayor porcentaje de transacciones en nuestro país se corresponde con el mercado secundario, por lo que estás de suerte.

A continuación te vamos a indicar los principales factores que debes considerar para obtener el mayor margen de negociación posible:

Lo primero que debes analizar es si existe una abundante oferta de inmuebles muy similares en la zona. En caso positivo, al elevarse la competencia, puedes beneficiarte y plantear una mayor negociación, debido a la mayor dificultad de absorción de inmuebles como el que pretendes comprar.

Muy relacionado con lo anterior es la demanda de inmuebles similares. A mayor demanda el vendedor, que tendrá la venta más asegurada, probablemente se oponga a importantes descuentos, circunstancia que no ocurrirá en el caso que la demanda sea bastante más reducida.

Este es uno de los principales factores necesarios a tener en cuenta de cara a una hipotética negociación, el cual requiere normalmente de un buen asesoramiento técnico.

En primer lugar, se deberá contar con una nota simple del inmueble o escrituras, debiendo verificar la coherencia o no con la vivienda que se está comprando. Especialmente en inmuebles más antiguos se detecta que existen abundantes incongruencias entre la descripción registral del activo y la realidad física del inmueble. Esta discrepancia tiene especial relevancia en aquellos casos en que se requiera de financiación mediante la constitución de una hipoteca, la cual quedará muy lastrada por la descripción registral de la vivienda, la cual puede ser errónea. Ejemplo de esto son viviendas que presentan en la realidad una superficie y que registralmente cuentan con bastantes menos metros. En el caso que la legalización de dichos excesos resulte compleja, es probable que la superficie considerada en tasación hipotecaria sea la inferior de ellas (registral) lo que puede condicionar negativamente a la financiación del inmueble.

Algo menos relevante, aunque con cierta trascendencia, será detectar posibles incorrecciones a nivel catastral las cuales se pueden traducir a la larga en una carga fiscal más elevada de la que realmente le corresponda (IBI u otros impuestos).

Otro aspecto fundamental que se debe tener en cuenta será el análisis de la situación urbanística del inmueble mediante la comprobación de su concordancia con el planeamiento urbanístico vigente del municipio, analizando que no se encuentra en situación de fuera de ordenación o carente de otras afecciones como servidumbres, zonas de expropiación,… lo que puede restar un importante atractivo al inmueble, convirtiéndose en una importante baza para su negociación, especialmente si requiere de unos trámites para regularizar dicho inmueble.

En último lugar, y no menos importante, será tener en cuenta el estado de conservación y mantenimiento del inmueble. La práctica habitual indica que, a mayor necesidad de obras de reforma, el margen de negociación puede ampliarse, al tratarse de un inmueble con un menor atractivo donde se requiere tanto una inversión económica como temporal hasta poder ponerlo en carga. Igualmente, en los últimos años se está poniendo también el foco en analizar el coste energético de una vivienda (huella de carbono) lo que, a la larga, repercute notablemente en el bolsillo de su propietario.

Una vez realizado el análisis y las comprobaciones comentadas llega el momento de iniciar la negociación. Aquí será bastante relevante la intervención de intermediarios (inmobiliarias, apis, corredores, …) o si por el contrario será directa entre comprador y vendedor.

Como en toda transacción comercial, en la relación directa entre comprador y vendedor puede ser vital el establecimiento de lazos empáticos, intentando desarrollar al máximo nuestras habilidades comunicativas. Discursos de marcado acento negativo, destacando en exceso los defectos del inmueble a veces pueden resultar contraproducentes. Es importante analizar previamente la vinculación emocional que pueda tener el vendedor con el inmueble, lo que nos puede hacer una idea acerca del valor subjetivo que puede tener esta vivienda para su propietario.

Por todo lo anterior será necesario establecer una buena estrategia de negociación analizando previamente los pros y contras, teniendo siempre en cuenta el canal de comunicación entre ambas partes.

Tal y como puedes comprobar resulta de gran importancia la necesidad de contar con un buen asesoramiento técnico, profesional y, sobre todo, objetivo acerca de la vivienda que tienes pensado adquirir, dado la trascendencia que ello conlleva. Por este motivo te invitamos a que te pongas en contacto con nosotros y nos expongas tu caso si te encuentras en esta situación, garantizando así un mayor éxito en la compra de tu vivienda, evitando desagradables sorpresas futuras.