Qué debes saber sobre la escritura pública de compraventa

Manuel Alzórriz Molinapor Manuel Alzórriz Molina8 junio, 2022

Mediante el contrato de compraventa, una persona (vendedor) se obliga a entregar una cosa determinada a otra (comprador). El comprador se obliga a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente (art. 1445 del Código Civil). La consumación del contrato se produce con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, momento en el que, por regla general, se produce el pago íntegro del precio y la entrega de la propiedad.

En el artículo profundizaremos en los siguientes aspectos:

Contrato de Compraventa

Escritura pública

La escritura pública, tiene como fin, tanto la entrega del inmueble (entrega de llaves) como el documentar la compraventa en un instrumento inscribible en el Registro de la Propiedad.

La compraventa (transmisión patrimonial onerosa) en segunda y posteriores transmisiones está, salvo excepciones, gravada con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, impuesto que está obligado a pagar el que adquiere el inmueble, junto con el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) por el otorgamiento de la escritura. La cuantía de ambos impuestos resulta según la base imponible establecida.

Ley de medidas contra el fraude fiscal

Desde el pasado día uno de enero, que entró en vigor la Ley de medidas contra el fraude fiscal (Ley 11/2021 de 9 de julio), el valor de referencia de Catastro, cuando existe o es inferior al precio de compraventa, se ha constituido en la base imponible de impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD),  o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), y adicionalmente este valor de referencia puede afectar en impuestos como IRPF y el de la plusvalía municipal.

Al adquirir una vivienda no tributamos (ITPAJD) por su valor de mercado sino por la presunción que de éste realiza la ley.

Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal

Si se decide declarar un valor inferior al mencionado valor de referencia de Catastro, la Administración podrá iniciar un expediente sancionador.

En aquellos casos en los que el valor de referencia de Catastro es superior al precio de adquisición del bien que se transmite, se está obligando al comprador a liquidar una cuota superior a la que correspondería abonar (vulnerándose el principio de capacidad económica).

Con anterioridad a la entrada en vigor de la mencionada ley antifraude, se tributaba de acuerdo con el valor declarado y la Administracion tenía la potestad de iniciar el procedimiento de comprobación de valores (artículo 57.1 de la Ley General Tributaria), este procedimiento se mantiene en ausencia de valor de referencia de Catastro (actualmente se han fijado valores de referencia Catastral para viviendas y plazas de garaje).

En el preámbulo de la Ley 11/2021, se indica literalmente “Tanto en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados como en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, se modifica la base imponible del impuesto, sustituyendo el valor real por valor, concepto que se equipara al valor de mercado”. Por añadidura en el artículo 6 se dice  “ A efectos de este impuesto .., se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado… Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.”

Valor de Mercado

En el ámbito de las valoraciones inmobiliarias se entiende que el valor de mercado se produce en un entorno en el que se comercializan bienes y servicios entre compradores y vendedores a través de un mecanismo de precios, generalmente sin restricción indebida en sus actividades, en el que cada parte responderá a las relaciones de oferta y demanda y a otros factores de fijación de precios, así como  a sus propias capacidades y conocimientos, a la utilidad relativa de los bienes y a sus necesidades y deseos individuales.

El concepto de valor de mercado se puede concretar como la cuantía estimada por la que un inmueble debería intercambiarse (precio más probable) en la fecha de la valoración entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre (las partes no están vinculadas), tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento, de manera prudente y sin coacción.

Valor de Referencia Catastral

El valor de referencia Catastral, al igual que el valor (inmobiliario) catastral, es un valor Administrativo, que se obtiene a partir de reglas y criterios legalmente establecidos y que se basa en una técnica aditiva, considerando el valor como la suma del valor del suelo, el de la construcción, los gastos de producción y beneficios de la promoción.

El cambio que se introduce en el valor de referencia de Catastro respecto al valor (inmobiliario) catastral es que se emplea como novedad la información suministrada por Notarios y Registradores (valores declarados) para establecer el valor del suelo, en lugar de la información contenida en las correspondientes Ponencias catastrales, no obstante en ambos casos la formulación es idéntica y el resultado no es un valor de mercado dado que no se aplican los métodos usualmente empleados para la obtención del mismo, como el método comparativo.

Además, al igual que ocurre con el valor catastral, en la determinación del valor de referencia Catastral, no media inspección física del inmueble, por lo que no se tienen en consideración elementos particulares esenciales del bien, que afectan en gran medida a su valor de mercado, como el estado de conservación de sus elementos constructivos, calidad y estado de conservación de las instalaciones generales (suministro de agua, saneamiento, suministro eléctrico-grado de electrificación, sistema de producción de agua caliente, calefacción-climatización, gas natural, telefonía-fibra óptica, ascensores, montacargas, protección contra incendios, seguridad-video portero) y de sus elementos comunes (zona verde, piscina, instalaciones deportivas, zona infantil, local social, gimnasio, recepción,  garaje, aparcamiento, accesibilidad)

De la misma forma, no se tienen en consideración la calidad de los accesos y circulaciones, el diseño y composición de la vivienda, su orientación, vistas,   o aspectos tan relevantes como las inversiones realizadas respecto al nivel de eficiencia energética (tratamiento de la envolvente, calidad y tipo de cerramientos, cubiertas, huecos, carpinterías, protecciones solares, energía renovable).

A pesar de que la Ley prevé un mecanismo de revisión anual de los módulos de valor medio , incluso un factor de minoración de valores fijado en 0,9 ,que garantizaría que el valor de referencia Catastral no superaría al valor de mercado , en  la realidad el mencionado valor supera en muchas ocasiones el valor de mercado, como ocurre en viviendas realizadas al amparo de algún tipo de protección  y que tengan limitado su precio de venta o las adquisiciones realizadas a través de subasta pública , incluso las compras de viviendas con ocupaciones ilegales, en estos casos distintas resoluciones de la Dirección General de Tributos han puesto de manifiesto la falta de previsión de la  Ley en la excepción de la aplicación del valor de referencia Catastral.

El valor de referencia Catastral puede ser objeto de impugnación, solicitando la rectificación de la autoliquidación realizada y la devolución de los ingresos indebidos, interponiendo recurso de reposición ante la Administracion Tributaria o reclamación económico-administrativa ente el Tribunal Económico Administrativo Regional, siendo necesario acreditar que el mencionado valor de referencia es superior al valor de mercado, para ello se requeriría presentar una tasación pericial contradictoria, que se constituye en un instrumento otorgado a los ciudadanos contribuyentes, en defensa de sus intereses, que se inserta en el procedimiento de comprobación de valores regulado en el artículo 57 y 134 de la Ley General Tributaria.

De no realizarse impugnación alguna se asume que el valor de referencia es cierto, y este se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio (para inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2022).

El valor de referencia Catastral no está protegido y se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro través de esta página web.

valor-referencia-catastral

Para acceder a la consulta, el interesado deberá identificarse, por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve. En dicha Sede, los titulares catastrales también pueden conocer los elementos que se han aplicado en el cálculo individualizado del valor de referencia de sus inmuebles.

Esperamos haberte ayudado a entender mejor los detalles sobre escriturar una vivienda y que esta lectura te haya resultado útil. Si deseas realizarnos alguna otra consulta al respecto no dudes en ponerte en contacto con nosotros a través del formulario que encontrarás al final de esta página. ¡Hasta pronto!

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