Preferencia en la venta de fincas rústicas colindantes

La venta de fincas rústicas puede ser objeto de diversas disputas legales, especialmente cuando hay interesados múltiples en la adquisición de la misma. En el marco de la legislación española, existen normas específicas que establecen quién tiene preferencia en la compra de una finca rústica, considerando aspectos como el derecho de retracto de colindantes, el derecho de retracto de arrendatarios, el derecho de preferencia de copropietarios y la definición legal de finca rústica.

A continuación, analizaremos con mayor detalle cada uno de estos aspectos:

• ¿Qué se considera finca rústica?
• Importancia de la preferencia en la compraventa de fincas rústicas colindantes
• El derecho de preferencia y su relación con la adquisición de fincas colindantes
• En caso de existencia de arrendamiento
• Pasos a seguir para ejercer el derecho de preferencia

La jurisprudencia establece que una finca se considera rústica si cumple con ciertos criterios, como:

• Estar ubicada en el campo en lugar de la ciudad
• Tener un aprovechamiento o destino agrícola, pecuario o forestal en lugar de vivienda, industria o comercio
• Tener un elemento que prepondera sobre los demás en caso de que haya elementos propios de lo rústico y lo urbano en la misma finca.

La venta de fincas rústicas colindantes permite a los propietarios colindantes ejercer su derecho de adquisición preferente sobre una finca vecina que se encuentre en venta. Este derecho les otorga la posibilidad de ampliar sus propiedades, consolidar sus terrenos o evitar posibles conflictos de vecindad.

Nuestro Código Civil (norma básica que regula las relaciones entre las personas) establece que tendrán ese derecho en la compra (se denomina retracto) los propietarios de las tierras colindantes, cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. Añade esa norma que este derecho no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres en provecho de otras fincas.

El derecho de preferencia es una figura legal que confiere la prioridad para adquirir una propiedad cuando ésta se ponga en venta. Los propietarios colindantes tienen la opción de igualar la oferta más favorable recibida por el vendedor y adquirir la finca en venta.

Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.

Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo.

Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.

Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo,  tendrá preferencia  el dueño de la finca de mayor extensión.

Puede ocurrir, que en esa finca que se pretende vender, además de colindantes interesados, haya copropietarios (personas que tienen en común esa finca, como pueden ser los herederos) o incluso algún llevador o arrendatario (entraría en juego la Ley de Arrendamientos Rústicos) también interesado, con lo que entran en juego las preferencias entre el retracto de copropietarios, el de colindantes del que ya hablamos y el de arrendamientos rústicos, si concurren los tres:

• El retracto de colindantes es preferente al del arrendatario, pero siempre que las dos fincas (la que se vende y la del colindante) no excedan de una hectárea; fuera de este caso, la ley actual dice que será preferente el retracto del arrendatario a cualquier otro de preferente adquisición. Eso sí, el arrendatario o llevador, según la legislación, tendrá que ser agricultor profesional.
• El retracto del arrendatario es preferente al del copropietario, la propia ley así lo dice.
• El retracto del copropietario es preferente al del colindante: también por la propia aplicación de la ley.

El arrendatario tiene preferencia para ejercer el derecho de adquisición preferente al mismo precio y condiciones. Si no fue notificado,  a partir de la fecha en que tomara conocimiento de la venta por cualquier medio, para ejercer el derecho de retracto

Si se ha concedido arrendamiento a diferentes arrendatarios, por ejemplo, en el caso de fincas de diversos aprovechamientos, los derechos de tanteo y retracto solo pueden ser ejercidos por el arrendatario de la parcela de aprovechamiento principal. Si hubiera varios, corresponde al agricultor joven. En caso de haber más de uno, al que tenga mayor antigüedad en el arrendamiento. De todas maneras, la notificación de la enajenación o intención de enajenación debe ser enviada a todos los arrendatarios.

Cuando la parte arrendada es una fracción de la extensión total, los derechos de adquisición preferente solo pueden ejercerse sobre la superficie arrendada.

El ejercicio del derecho de preferencia generalmente sigue un procedimiento establecido. A continuación, se presentan los pasos comunes a seguir:

1. Recepción de la notificación: El propietario colindante recibe la notificación de venta por parte del vendedor de la finca vecina.
2. Evaluación de la oferta: El propietario colindante analiza las condiciones y términos de la oferta presentada por el vendedor, incluyendo el precio y otras condiciones relevantes.
3. Igualación de la oferta: Si el propietario colindante decide ejercer su derecho de preferencia, debe presentar una oferta que iguale o mejore las condiciones de la oferta recibida.
4. Comunicación al vendedor: El propietario colindante comunica su decisión de ejercer el derecho de preferencia al vendedor, presentando la oferta igualada y los términos de compra.
5. Formalización de la transacción: Si el vendedor acepta la oferta igualada, se procede a formalizar la transacción de compra-venta de las fincas rústicas colindantes.

El propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo que marque la normativa, a contar desde su adquisición

Como podemos observar pueden darse numerosas situaciones en la venta de una finca rústica y el derecho de preferencia.

Desde Gloval, prestamos asesoría al respecto y en la toma de decisión y valoración en la compraventa de fincas rusticas, tanto en este caso expuesto, como en cualquier otra circunstancia.