Factor de localización en Suelos Rurales

En el ámbito de las expropiaciones de suelos rurales, la valoración juega un papel crítico para garantizar una indemnización justa y equitativa a los propietarios afectados. En España, el Real Decreto 1492/2011, que aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, establece los métodos y procedimientos para valorar inmuebles en situaciones de expropiación. Un componente esencial de esta valoración es el «Factor Global de Localización» (Fl), que ajusta el valor de capitalización de la renta a la ubicación específica del terreno.

Este artículo profundiza en el impacto del factor de localización en la valoración expropiatoria de suelos rurales, analizando sus componentes y cómo influyen en el proceso de tasación. Abordaremos las siguientes cuestiones:

• Cálculo del Valor del Suelo y el Factor de Localización
• Impacto del Factor de Localización en Suelos Rurales

En el contexto de las expropiaciones, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, así como su reglamento, el citado Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, establecen que los terrenos rurales se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, optando por la opción más alta. Este enfoque involucra considerar el rendimiento de la explotación de los terrenos, teniendo en cuenta ingresos por cultivos y subvenciones, así como costos necesarios para la explotación. Luego, el valor de capitalización se ajusta utilizando el factor de localización.

El factor de localización, representado por Fl, se compone de tres factores de corrección:

1. Por accesibilidad a núcleos de población (u1).
2. Por accesibilidad a centros de actividad económica (u2).
3. Por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico (u3).

Este componente se basa en la población existente en núcleos de población cercanos al terreno que sea objeto de valoración.

Es fácil llegar a la conclusión que cuanto mayor sea la población en las proximidades, mayor será la demanda de terrenos y que esto se traduce en un incremento de su valor.

Por ejemplo, un terreno rural cercano a una gran ciudad experimentará un aumento en su valor debido a una mayor probabilidad de demanda. Igualmente, la proximidad a esta urbe aumenta su atractivo para compradores e inversores debido a la facilidad de acceso a servicios y oportunidades laborales.

Dentro del factor u1, la componente P1, que evalúa el número de habitantes en las cercanías del terreno a una distancia menor de 4 km, posee una influencia mayor en la valoración que la componente P2, que considera la población entre 4 y 40 km de distancia. La mayor relevancia de la componente P1 se debe a que los núcleos de población más cercanos tienen un impacto directo en la demanda y el valor potencial del terreno. Una densidad de población más alta en las proximidades de la finca implica una mayor posibilidad de desarrollo y actividad económica, lo que a su vez aumenta la demanda de terrenos y su valor.

Por lo tanto, la componente P1 refleja de manera más inmediata las oportunidades y el potencial económico del terreno en cuestión. En contraste, y aunque sigue siendo relevante en términos de la accesibilidad general del terreno, el reglamento con la componente P2, que abarca una distancia más amplia, busca tener un impacto menor en la valoración debido a la disminución de la influencia directa de los núcleos de población situados a mayores distancias.

Ahora, consideremos un suelo rural ubicado cerca de un importante centro de actividad económica, por ejemplo, una gran cooperativa agrícola, un matadero, un polígono industrial o incluso próximo a centros de transporte. Esta proximidad atractiva proporciona al suelo una oportunidad única para el desarrollo de proyectos agrícolas o ganaderos.

El factor de localización aumentaría el valor de esta explotación debido a la facilidad que posee para la venta de sus productos, para la obtención de insumos que sean precisos para llevar a cabo su actividad o para la distribución de los productos generados, haciéndola más valiosa que otra ubicada lejana en la que los costes productivos fueran superiores. Así pues, la proximidad a un lugar estratégico convierte la localización en un atractivo debido a su accesibilidad a recursos y mercados.

Aquí, se considera la calidad del entorno ambiental y paisajístico del terreno, así como las posibilidades de uso y actividades permitidas. Si el terreno está situado en áreas con valores únicos o protegidos, esto influirá positivamente en su valoración. Por otra parte, la posibilidad de proyectos distintos a los estrictamente agropecuarios también tendría unos efectos positivos.

La singularidad del entorno o una mayor polivalencia aumenta el atractivo y, por lo tanto, el valor del terreno. Así pues, un terreno rural rodeado por un entorno de singular valor ambiental o en los que el planeamiento municipal permita más usos debe suponer una valoración más alta en comparación con terrenos similares sin estas características únicas.

A través de sus componentes u1, u2 y u3, el factor global de localización considera la densidad de población cercana, la accesibilidad a centros de actividad económica y la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico. Estos elementos se combinan para reflejar el valor del terreno en función de su concreta ubicación geográfica.

El factor de localización asegura que los propietarios reciban una indemnización acorde con las oportunidades y particularidades que ofrece cada terreno. La consideración cuidadosa de estos factores en una valoración garantiza una compensación justa para los afectados por expropiaciones de suelos rurales en España.

En Gloval contamos con un departamento con gran experiencia en la aplicación y en la interpretación práctica del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. Por lo tanto, si tu finca se ve afectada por un proceso expropiatorio no lo dudes y contacta con nosotros para recibir un asesoramiento personalizado.