¿Qué es el reglamento de valoraciones de la ley de suelo y cómo funciona en España?

Pedro Rivaspor Pedro Rivas7 septiembre, 2022

¿Qué es el reglamento de valoraciones de la ley de suelo y cómo funciona en España? Te ayudamos a entenderlo. ¡Sigue leyendo y no pierdas detalle!

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¿Qué es el Reglamento de Valoraciones?

El Reglamento de Valoraciones es la norma legal cuyos preceptos desarrollan, explican o complementan los artículos que se refieren a la valoración dentro de la Ley del Suelo.

Se contiene en el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre y sus posteriores revisiones. ¡Continúa leyendo y te ayudaremos a conocer todos los detalles!

¿En qué casos se aplica el reglamento de valoraciones de la ley suelo?

Para determinar el justiprecio de la expropiación de un inmueble, o su precio de venta o sustitución forzosas, o ya en el ámbito urbanístico, para valorar el contenido patrimonial de las facultades o deberes propios del derecho de propiedad (siempre que los sujetos afectados no se pongan de acuerdo antes sobre el valor, bien en los repartos de beneficios y cargas, o bien frente a otras operaciones de desarrollo y ejecución), será necesario aplicar siempre los conceptos, los criterios y los métodos de valoración, tal como se establecen en la Ley del Suelo, en su apartado de valoraciones y que han sido desarrollados después por el Reglamento de Valoraciones de dicha ley.

También acudiremos a la ley y a su reglamento para ver cómo se valoran indemnizaciones sobre inmuebles afectados por acciones de la administración pública cuando ejerce sus funciones, o por la propia legislación. Es lo que se denomina “responsabilidad patrimonial de la administración”.

Ámbito de aplicación del reglamento de valoraciones de la ley de suelo

El ámbito de aplicación de ambas normas -ley y reglamento- es todo el territorio nacional, regulando en este caso una competencia exclusiva del estado.

El suelo en la legislación urbanística española

No se debe confundir esta ley del suelo con las leyes de ordenación territorial y urbanística, también denominadas “leyes de suelo” de cada comunidad autónoma, ya que regulan materias distintas:

  • La ley del suelo estatal está referida al régimen del suelo y a la igualdad en el ejercicio de los derechos a él asociados, en lo que atañe a los intereses cuya gestión está constitucionalmente encomendada al Estado. Entre ellos, el derecho de propiedad y en consecuencia, el régimen de valoración de sus indemnizaciones.
  • Las leyes autonómicas desarrollan las competencias exclusivas de las comunidades en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda y, en particular, sobre los patrimonios públicos de suelo. Te invitamos a leer este artículo sobre la Incidencia de la Ley 7/2021 – LISTA en la valoración urbanística de suelos en Andalucía

Hay otras disposiciones que regulan también las valoraciones inmobiliarias; por ejemplo, la conocida Orden Ministerial ECO/805/2003, de 24 de abril, “sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras” (la “ECO”).

¿Por qué coexisten entonces varias normas legales sobre la misma materia, que, por otra parte, establecen también diferentes criterios y métodos de valoración?

La respuesta es que la finalidad de las tasaciones es distinta según la norma que se aplique.

El Reglamento, por ejemplo, siguiendo la Ley del Suelo, diferencia el “valor real” de un inmueble –a cuyo cálculo está orientado– de los “valores de mercado”, cuando se calculan según los métodos contenidos en otras normas y para otras finalidades. Los redactores de la Ley del Suelo interpretaron que esos otros “valores de mercado” no están exentos de algunos componentes que no pueden formar parte de las indemnizaciones públicas.

Por lo que respecta al cálculo del valor del suelo, la principal novedad es que no se valora a partir de cuál sea su destino urbanístico, esto es, su clasificación y categorización urbanísticas, sino de su “situación real” y física actual, lo que se denomina su “situación básica”.

Situaciones básicas de suelo

En este sentido, se diferencian dos situaciones básicas: “Situación básica de suelo rural” y “situación básica de suelo urbano o urbanizado”. Los suelos urbanizables en transformación se encontrarían en la primera situación.

En cuanto al cálculo del valor de las construcciones, las instalaciones y de los edificios, éstos se tendrán en cuenta:

  • solo si eran legales en el momento de su construcción,
  • bien si se legalizaron con posterioridad.

Sin embargo, la simple “regularización” como consecuencia de haber caducado el plazo de revisión, disciplina o de restitución de la legalidad urbanística, no es suficiente para que se puedan incluir en una tasación según el Reglamento.

En Gloval acumulamos una gran experiencia en la aplicación y en la interpretación práctica del Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo, que garantizan la satisfacción por el resultado de los encargos que recibimos de nuestros clientes cuando solicitan el cumplimiento de este estándar valorativo. No dudes en ponerte en contacto con nosotros y te asesoraremos en todo lo que necesites.

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