Build to RentLa nueva tendencia en el sector inmobiliario


¿Qué es el build to rent?

La expresión “build to rent” o “BTR” se puede traducir como “construir para alquilar” y realmente consiste en la construcción de inmuebles residenciales nuevos para que sus elementos sean destinados íntegramente al arrendamiento, no a la venta.

Build to rent

Constituye una nueva forma de inversión inmobiliaria que también favorece el acceso a la vivienda a aquellas personas que tienen más dificultades para adquirir un inmueble en propiedad, o que no quieren destinar una parte importante de sus ingresos a su lugar de residencia, o que prefieren alquilar una vivienda de calidad superior o mejor situada que la que podrían comprar por su propias posibilidades económicas o capacidad de endeudamiento vía hipoteca, etc.

Este formato de inversión inmobiliaria está muy extendido en países donde la cultura de “vivir de alquiler” está mucho más arraigada que en nuestro país, donde la fórmula de la vivienda en propiedad es predominante.

Según los datos de Eurostat correspondientes al año 2020, el 75,1% de los españoles vive en vivienda de su propiedad, pero las cosas han empezado a cambiar, sobre todo entre los jóvenes. Según un estudio inmobiliario, en 2019 el 52,1% de las personas de edad comprendida entre 16 y 29 años vivía en alquiler, cuando en 2007 esta proporción se situaba en el 32,7%. Seguramente esto es debido a los bajos sueldos que tiene en la actualidad la población comprendida entre 25 y 40 años, como resultado de la crisis que comenzó en el año 2008 y terminó en 2014, y que se ha agravado como consecuencia de la pandemia del coronavirus.

Sin embargo, hay que reconocer que vivir de alquiler tiene algunas ventajas ya que proporciona mayor flexibilidad, favorece la movilidad laboral, no supone hacer grandes desembolsos, las reparaciones corren por cuenta del arrendador y se evita pagar los fuertes impuestos relacionados con la propiedad. Todas estas ventajas son muy bien acogidas por las nuevas generaciones, que ya hemos visto que no disponen de grandes ingresos, pero que a la vez cuentan con mucha movilidad laboral, tienen la posibilidad de pasar años trabajando en el extranjero, y no quieren cargas que les impidan actuar de forma ágil.

¿Por qué está creciendo esta tendencia en España?

En España esta fórmula ha comenzado a desarrollarse en los tres últimos años para dar solución a la fuerte demanda de alquiler. De hecho, la inversión en proyectos build to rent se triplicó en el año 2019 y la construcción de este tipo de inmuebles representó en 2021 más de 1.000 millones de euros en transacciones, según diversas consultoras. De acuerdo a estos estudios, en 2025 habrá en España 5,2 millones de viviendas en alquiler, un 27,3% del total de la oferta (2,5 puntos más que ahora).

En cuanto a la práctica habitual, la operación inmobiliaria suele consistir en que el promotor construye los edificios como un proyecto llave en mano que se entrega en su totalidad al inversor que financia la operación. El inversor es el que se encarga posteriormente de la explotación de los inmuebles en alquiler a lo largo del tiempo.

El riesgo para el promotor en este tipo de operaciones es menor ya que tiene asegurada la venta de todo el edificio a un único cliente, por lo que no está tan expuesto a la evolución del mercado ni a los costes inherentes a la comercialización individualizada. Mientras que los inversores, generalmente fondos de inversión, family offices y Socimis, obtienen las viviendas requeridas conforme a su plan de negocio, a un precio cerrado y en un tiempo determinado. Financieramente se trata de inversiones en bienes inmobiliarios a largo plazo que se rentabilizan con los flujos de efectivo que proporciona el alquiler, descontando los costes de explotación, mantenimiento y gestión.

Build to rent España

Al ser proyectos llave en mano se construyen de acuerdo con los estándares del mercado de alquiler. Es decir, son viviendas pensadas específicamente para ser alquiladas, por lo que incluyen todas las posibles demandas habituales de los inquilinos. Por esta razón suelen ser pisos más pequeños, pero con zonas comunes más completas ya que muchas de ellas incluyen lavandería, gimnasio, trasteros, aparcamiento, servicio de mantenimiento o seguridad 24 horas. También es importante el número de viviendas a explotar en cada operación. Según algunos estudios, la cifra mínima debe estar próxima a 100 viviendas, ya que así se puede optimizar su gestión.

Uno de los cambios más importantes que trae el build to rent es que la gestión está profesionalizada. La explotación queda en manos de empresas y no de particulares, que es lo habitual en el mercado español, y que en muchas ocasiones da lugar a conflictos entre propietarios e inquilinos. El objetivo de estas empresas es ofrecer las máximas facilidades y servicios a los inquilinos para que permanezcan en los inmuebles el mayor tiempo posible con el fin de evitar la rotación constante de las viviendas y de los ocupantes, y los costes de mantenimiento y gestión que esto supone.

Además, también se soluciona uno de los problemas del alquiler tradicional, la falta de mantenimiento de las viviendas y de los edificios. Como son operaciones a largo plazo y de edificios completos, interesa mantener en buen estado de conservación los inmuebles y las viviendas para aumentar los periodos de vida útil y poder así consolidar el nivel de ingresos. Esta cualidad es quizá una de las más importantes diferencias respecto de la situación actual en que una gran parte de los propietarios gastan los ingresos obtenidos por las rentas en su propia supervivencia y no hacen planes de inversión periódica para el mantenimiento de las viviendas y de los edificios.

En resumen, se considera que una buena forma de aumentar el parque de viviendas en alquiler en España pasa por potenciar el build to rent, bajo un marco regulatorio estable y duradero que genere seguridad jurídica.

En esta línea, la futura Ley de Vivienda, que ya tiene la aprobación del Consejo de Ministros y que se enfrenta a la tramitación parlamentaria, surge con la intención de intervenir el mercado residencial para así evitar que los precios suban excesivamente mediante fórmulas como imponer recargos en el IBI para las viviendas vacías o la declaración de zonas tensionadas en aquellos lugares donde el alquiler suponga más del 30% de los ingresos y el alquiler haya subido un 5% por encima del IPC autonómico, o la obligación de destinar el 30% de la promoción de obra nueva a vivienda social. Es posible que con todas estas trabas se obtengan resultados totalmente contrarios al espíritu de la ley porque al final se produzca una disminución de la oferta y los grandes propietarios se vean discriminados, que precisamente son los impulsores del build to rent. Veremos en qué queda la cosa.

¿Deseas conocer más sobre el desarrollo y cambios qué está experimentando el sector inmobiliario? Puedes seguir aprendiendo con nosotros leyendo este artículo sobre los cambios en el sector inmobiliario en 2022.


Vicente Sánchez de León Fdez.-Alfaro

Vicente Sánchez de León Fdez.-Alfaro

Director Departamento Valoraciones Inmobiliarias Singulares en Gloval. MRICS – Royal Institution of Chartered Surveyors.

Arquitecto por la Escuela Superior de Arquitectura de Madrid. Master en Project Management por el Centro Superior de Arquitectura - Fundación Camuñas. Especialista en Valoración Inmobiliaria por ICADE - Univ. Pontificia de Comillas.

Relacionado profesionalmente con el mercado inmobiliario desde hace 35 años.

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