Desarrollo y cambios que está experimentando el sector inmobiliario

Rafael Pinedopor Rafael Pinedo2 marzo, 2022

El sector inmobiliario vive sin duda una transformación frenética. Nadie puede negar que hoy en día su funcionamiento y dinamismo nada se parecen ya a otras épocas pasadas.

Vemos una llamativa capacidad de pivotar ágilmente por parte de los inversores en lo referente a sus estrategias de inversión. El “build to rent” o la logística son activos que se han impuesto ahora rápidamente, pero esta “última moda” simplemente responde a un proceso de cambio continuo ante la necesidad de adaptarse a la inercia que nos ha impuesto el mundo estos años pasados. Puede que dentro de dos o tres temporadas los gustos o modas sean otras, y no tengo duda de que nuestro sector estará preparado. Todo seguirá cambiando, a ritmos incluso mayores.

Cambios sector inmobiliario

La tecnología en el sector inmobiliario

Como no puede ser de otra manera, la tecnología también se ha instaurado en nuestras vidas en el sector inmobiliario. Y no hablamos sólo de una simple digitalización del sector, sino de avances diferenciales. Ya hacen parte de nuestro día a día los modelos predictivos como potenciador de inteligencia de negocio, la visita/realidad virtual para incentivar la compra, o la inteligencia artificial que permite optimizar estrategias de venta. Más avances vendrán en este frenesí tecnológico, y bienvenidos serán.

El sector inmobiliario: de la especialización a la diversificación

Sin embargo, existe una tendencia de fondo de la que nadie parece hacerse eco. En el sector inmobiliario español tradicionalmente convivían distintos tipos de operadores que desde sus inicios se especializaron en servicios específicos (consultoría en su sentido más o menos amplio, valoración, promoción, construcción, ingeniería, gestión de activos, etc.), buscando siempre convertirse en un referente de algo concreto. La especialización era el argumento clave de venta.

Sin embargo, el creciente peso de inversores financieros o de perfil internacional ha abierto un mundo de oportunidades para los distintos actores tradicionales del sector inmobiliario. Estos inversores suelen carecer de estructura propia en la que apoyarse o cuentan con limitada experiencia previa en un mercado tan heterogéneo como el español. Leyendo entre líneas, necesitan mucha ayuda para canalizar sus inversiones inmobiliarias en España.

Quien podía apalancarse en un buen acceso a cliente, o en un profundo conocimiento de ciertos activos, ha tenido la oportunidad de diversificar su oferta de servicios ante este océano de oportunidades. Cambió el paradigma de venta, y de ser un proveedor integral o amplio de servicios en el que inversor pudiera apoyarse (simplificando la interlocución y gestión) empezó a ser un valor diferencial al igual que lo había sido hasta entonces la especialización.

El máximo exponente de esta tendencia han sido las grandes enseñas internacionales de consultoría, quienes apalancándose en el reconocimiento internacional de su marca (se presumen estándares que tranquilizan al inversor) emprendieron hace años un proceso de diversificación ampliando al máximo su cartera de servicios para no perder la oportunidad de apoyar al cliente en todo aquello que pudiera necesitar (curiosamente en su grado más extremo, llegando a ofertar “Investment Managament”, les ha llevado a competir directamente en algunos casos con ciertos clientes). En España hemos sido testigos por igual de esta tendencia.

Los “servicers” inmobiliarios

Pero también hemos visto otros movimientos más sorprendentes, como puede ser el caso de los “servicers”. Sobre la base de la experiencia que han acumulado durante los últimos años asesorando a sus inversores en la adquisición de carteras de NPAs y la gestión posterior de la mismas, algunos de ellos han empezado a reinventarse (en algunos casos probablemente incluso por necesidad ante las complicaciones del sector de “servicing” en España). Hemos presenciado como varios “servicers” han empezado a prestar servicios de asesoramiento (“advisory”) y consultoría en transacciones a inversores incluso sin aspirar siquiera a su “servicing” y gestión posterior. Incluso alguno ha empezado la incursión con estos servicios fuera del mundo NPAs, siendo tal vez la última muestra de ello la constitución por parte de uno de los “servicers” de una empresa específica de servicios valoración de activos inmobiliarios.

El sector promotor español

Más exótico aún puede resultar el reciente movimiento visto del dentro del sector promotor español, donde alguien ha decidido pasar de ser cliente a ser proveedor. La amplia experiencia acumulada durante años en los diferentes planos de un proyecto de promoción inmobiliaria ha llevado a un grupo promotor español a constituir una división de servicios inmobiliarios, a través de la cual pondrá su experiencia y capacidades a disposición de terceros (la prestación de servicios pasa a ser parte integrante de la estrategia ahora).

¿Hacia dónde va el sector inmobiliario?

Estas reacciones variopintas nos han llevado precisamente al punto donde nos encontramos ahora, un momento en el que aún siguen conviviendo en nuestro sector tanto operadores “boutique” especialistas como operadores cada vez más integrales (tendencia hacia el “one-stop-shop”, término que tanto gusta a los anglosajones) cuyo origen es efectivamente “variado”.

Esta diversificación hacia servicios integrales tiene su sentido, pero no es sencilla y conlleva a su vez riesgos, especialmente a medida que los operadores van ganando escala. ¿Por qué? La respuesta es simple, es verdaderamente complicado ser bueno en todo cuando uno hace de todo. Y la calidad de servicio es la clave que, antes o después, hace que un modelo de negocio sea sostenible.

Por ello, en mi opinión, no hay un modelo que resulte mejor o peor que otro. Los distintos planteamientos por los que están optando cada uno de los operadores tendrá sentido o no en la medida que persista calidad en aquello que se ofrece.

Lo que está claro es que durante los próximos años veremos como siguen evolucionando y conviviendo todos estos distintos modelos de negocio (con grado de desarrollo diverso en cuanto a su diversificación).

En Gloval hace tiempo que emprendimos precisamente este camino de la diversificación. Decidimos apostar por un crecimiento que sabíamos que sería lento, ya que nos impusimos la premisa de intentar garantizar siempre calidad en aquellos nuevos servicios que íbamos incorporando poco a poco (lo que hagas, hazlo bien, sin intentar abordarlo todo). 

No ha sido fácil y ha llevado su tiempo, sin duda, pero hoy día somos ya un referente en tasación/valoración, data&analytics, project monitoring, soluciones “green” o auditorías técnicas (due dilligence). Contamos asimismo con una incipiente división de consultoría inmobiliaria (incipiente si se pone en perspectiva con la dimensión alcanzada ya por las grandes consultoras internacionales) en la cual nuestros servicios de project/property management o de consultoría más tradicional cuentan con creciente aceptación por ese foco obsesivo en la calidad de servicio.

Seguiremos creciendo y diversificando, pero estando seguros de que “quien nos prueba, repite”.


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Rafael Pinedo

Licenciado en Administración y Dirección de Empresas por la Universidad de Deusto, cuenta con más de 17 años de experiencia en private equity, inversiones corporativas y banca de inversión, en compañías como Diana Capital, Sherpa Capital, Alantra y KPMG.

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