Así afecta a los alquileres en España la nueva ley de vivienda

La Ley de Vivienda ha superado el primero de los escoyos para su aprobación en el Congreso de los Diputados. El Gobierno de Coalición ha llegado a un acuerdo con Esquerra Republicana de Cataluña que le ha permitido obtener los apoyos suficientes para iniciar su tramitación en la Cámara Baja. Sin embargo, la ley todavía puede sufrir modificaciones antes de ser enviada al Senado para su ratificación y volver de nuevo al Congreso para la aprobación final y su publicación en el BOE.

Todos estos procedimientos pendientes tienen como posible consecuencia el retraso de varios meses en la aprobación de la Ley de Vivienda. El Ejecutivo tiene como objetivo su entrada en vigor antes de octubre de este año, fecha pactada con la Comisión Europea como parte de las reformas necesarias para recibir nuevas partidas procedentes de los Fondos Europeos.

La primera ley de vivienda en la historia de nuestro país va a modificar las relaciones contractuales existentes entre los inquilinos y los propietarios y penalizará a los grandes tenedores que dispongan de viviendas vacías en zonas tensionadas. En este caso, serán susceptibles de ser sancionados aquellos propietarios que dispongan de 10 o más viviendas vacías que lleven desocupadas más de 2 años sin una razón justificada. La penalización se realizará a través de un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que gestionan los ayuntamientos. Estos podrán aumentar el principal del impuesto un 50% siempre que la vivienda lleve dos años desocupada, y un 100% si supera los tres años. Si aplicáramos el precio medio de IBI pagado en la ciudad de Madrid, aproximadamente 650 euros, un gran tenedor que tuviera una casa desocupada durante dos años tendría que pagar de impuesto 975 euros.

Estas sanciones a grandes propietarios podrán establecerse solamente en áreas en las que el mercado de la vivienda esté tensionado. Estas zonas se constituirán por aquellos barrios o localidades en las que el precio del alquiler se haya incrementado cinco puntos más que el IPC durante los últimos cinco años y en los que las familias destinen más del 30% de sus ingresos para pagar el arrendamiento. Atendiendo a estos cálculos, gran parte de los barrios de grandes ciudades como Madrid o Barcelona se incluirían en este listado. Las zonas tensionadas tendrán una vigencia de tres años, prorrogables anualmente si la situación no se revierte.

Por otra parte, la Ley de la Vivienda contempla congelar o incluso reducir los precios de los alquileres en zonas tensionadas. De esta manera, empresas como fondos de inversión, que sean propietarios de más de 10 pisos estarán obligados a disminuir el precio de los alquileres hasta situarlo al nivel que marque el índice de precios de referencia para los alquileres en las zonas del mercado tensionadas. Este baremo lo elaborará el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en un plazo de 18 meses, por lo que la entrada en vigor de la Ley puede verse condicionada a la finalización de este índice.

El alquiler también podrá ser congelado en estas áreas tensionadas. Las propias Comunidades Autónomas podrán obligar a las personas físicas propietarias de más de 10 viviendas a no aplicar subidas al alquiler. En el caso de los pequeños caseros tendrán que ser los propios inquilinos quienes soliciten esa congelación, tanto para la renovación de un contrato como para un contrato nuevo. La prórroga extraordinaria en el precio será de tres años.

Por último, la Ley de Vivienda también contempla bonificaciones de hasta el 90% en la declaración de la renta a los pequeños propietarios que decidan bajar el precio del alquiler. La ley contempla otras posibles deducciones por afrontar una rehabilitación de la vivienda o por alquilarla a menores de 35 años.

La implementación de la ley recaerá sobre las comunidades autónomas, quienes tienen las competencias reales para aplicar la norma. Sin embargo, Andalucía, Castilla y León, Murcia, Galicia y Madrid ya han anunciado que la ley no entrará en vigor en sus territorios. Como consecuencia, la Ley de Vivienda nace de forma limitada al cumplirse de forma desigual en nuestro país. Además, una sobrerregulación del mercado aleja a la inversión nacional y extranjera, lo que puede afectar de forma negativa a un mercado que empieza a sobreponerse de un periodo difícil y complejo como consecuencia de la pandemia.