¿Qué son las zonas de mercado tensionado en la nueva ley de vivienda?

Recientemente en el seno del Consejo de ministros se ha aprobado la Ley por el derecho a la vivienda. Una norma que tiene por objetivo ofrecer instrumentos a las administraciones para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles. Entre sus áreas de actuación están la vivienda protegida, la vivienda asequible incentivada o exenciones en impuestos con el objetivo de incluir en el mercado vivienda vacía. Otra de sus áreas de actuación y donde pone el foco esta regulación es en las denominadas zonas tensionadas, donde los precios están expuestos a una mayor tirantez. En este sentido el Ejecutivo ha establecido mecanismos que mediante criterios objetivos disponen qué zonas residenciales están o no tensionadas.

Se consideran zonas residenciales tensionadas aquellas que la renta media de la unidad de convivencia para hacer frente a los gastos de hipoteca o alquiler, sumados a los gastos de los suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios o la renta media de los arrendatarios. Además, el precio de compra o alquiler en dichas zonas debe haber crecido más de un 5% por encima del IPC de la autonomía.

Si una zona llega a cumplir los requisitos dados es la Comunidad Autónoma correspondiente la que ha de solicitar la declaración como zona de mercado tensionado a las administraciones competentes en materia de vivienda y, finalmente, contar con la validación del Gobierno.

Si el organismo pertinente declara dicha zona como tensionada las rentas de los alquileres quedarán intervenidas. La declaración de zona de mercado tensionado tendrá vigencia durante tres años, En el caso de que se tratara de viviendas propiedad de grandes tenedores (que poseen más de diez viviendas) los precios se congelarían y los contratos se prorrogarían. Y en el caso de que se firmaran nuevos contratos, estos se deberían ajustar al valor medio del área, que establecerá el futuro índice de referencia que elaborará el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, ya que el índice actual no resultaría válido al recoger los precios de un año atrás.

En paralelo, y como establece esta ley, será necesario realizar un plan específico para abordar las soluciones y las medidas necesarias para corregir los desequilibrios de los precios de estas zonas residenciales. Se deberán buscar fórmulas de colaboración público-privada para dotar de una mayor oferta en el mercado de vivienda asequible, trabajar en medidas que puedan reducir los precios de compraventa o alquiler, además de establecer ayudas públicas.

La norma con el objetivo de ofrecer soluciones en estas zonas de mercado tensionado prevé instrumentos como ventajas fiscales para fomentar el alquiler asequible para los arrendadores y también mecanismos de contención y bajadas de precios del alquiler para facilitar el acceso a la vivienda a los arrendatarios.

En este sentido se establece para las viviendas arrendadas la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse en la finalización de su contrato a una prórroga extraordinaria en los mismos términos y condiciones que su contrato en vigor. Lo que es equivalente a la congelación de las rentas de alquiler durante tres años en aquellas zonas que se declaren tensionadas.

Asimismo, en nuevos contratos de arrendamiento en viviendas ya alquiladas se establece una limitación de la renta igual al contrato anterior. En ese caso el propietario solo podría subir el equivalente al IPC mientras durase el estado de tensión.

Lo mismo ocurre cuando los propietarios son grandes tenedores, en estas áreas tensionadas el límite máximo del precio estará supeditado al contrato anterior. Es posible que estos tengan que estar obligados a realizar bajadas de precios según los índices de referencia.

Asimismo, hay bonificaciones para los arrendadores. Los pequeños propietarios que hayan realizado una reforma para mejorar la eficiencia energética de la vivienda o para mejorar su accesibilidad, y/o los propietarios que realicen un contrato de larga duración, es decir de 10 años o más, podrán subir el precio del alquiler hasta un 10%. En el primero de los casos se deberá acreditar que la reforma conlleva un ahorro de energía del 30%.

Por otro lado, si se realizan nuevos contratos de arrendamiento en zonas tensionadas sus propietarios podrán beneficiarse de bonificaciones fiscales de hasta un 50% que incluso podrán ser superiores según diferentes casuísticas. Por ejemplo, si un arrendador introduce en el mercado una vivienda con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior, la bonificación fiscal podría alcanzar hasta el 90%. Otro ejemplo sería si una vivienda se introduce al mercado residencial tensionado y ese primer arrendamiento se hace a jóvenes, en este caso la bonificación fiscal alcanzaría el 70%.

La norma, que está tramitándose por procedimiento de urgencia, prevé estar aprobada en el segundo semestre de 2022.