La importancia del Project Monitoring en el sector inmobiliario

El Project Monitoring es una de las figuras que intervienen en la actualidad en el proceso de financiación en la construcción y que todavía es desconocida para muchos, tanto fuera del sector inmobiliario como incluso dentro del propio sector. En este artículo te ayudaremos a conocer mejor esta importante figura.

Para ello profundizaremos en las siguientes cuestiones:

• ¿Qué es y para qué sirve el Project Monitoring?
• ¿Por qué surge el Project Monitoring?
• ¿Qué ventajas tiene el Project Monitoring?
• ¿Qué fases comprende el Project Monitoring?

El Project Monitoring es una herramienta que sirve para gestionar el riesgo de la inversión mediante el control de los aspectos más importantes que intervienen en el proceso de una promoción, desde el momento de la adquisición del suelo hasta la entrega final del inmueble.

Esta herramienta permite monitorizar y auditar la correcta aplicación del préstamo a la finalidad para la que fue concedido.

La figura del Project Monitoring no debe confundirse con la del Project Manager ni con la Dirección Facultativa, ni tampoco con el tasador inmobiliario.

La labor del Project Monitoring comienza a desarrollarse con más fuerza en el sector inmobiliario tras la crisis del 2008 como una herramienta para verificar el uso correcto de las disposiciones del crédito-promotor, así como para detectar situaciones de riesgo en la ejecución de las obras y garantizar la finalización de la misma en cuanto a costes previstos y plazos.

Cada vez más, las entidades financieras están apostando por esta herramienta de control exigiendo a sus clientes la contratación de este servicio para la firma del préstamo promotor, a pesar de las reticencias de algunos promotores a asumir esta nueva figura de control, por el desconocimiento de las ventajas que aporta en el desarrollo de la obra.

Se aplica no sólo al desarrollo de vivienda residencial, sino que también se aplica en otros sectores como hotelero, sanitario, logístico-Industrial, terciario-Centros Comerciales.

Entre los principales beneficios de apostar por este instrumento de control para inversores, desde Gloval nos gustaría destacar:

• Herramienta para dar confianza y seguridad de la finalización de la promoción.
• Se garantiza que lo financiado sea igual a lo efectivamente producido.
• Disponibilidad de capital para finalizar el proyecto: Con la financiación es posible finalizar las obras, entendiendo finalizar las obras, que las viviendas se encuentren en disposición de ser vendidas por tener las licencias concedidas.
• Todos los agentes involucrados recibirán el pago de sus facturas en tiempo y forma.
• Toda factura generada se ajusta a la realidad.

El Project Monitoring comprende dos fases:

La Due diligence inicial permite a la entidad financiera conocer todos los posibles costes de la misma, desde la compra del solar hasta la obtención de la LPO, así como los gastos en los que ya ha incurrido el promotor con sus fondos propios. Busca detectar indefiniciones que posteriormente puedan provocar sobrecostes. Estudia el cronograma del proyecto analizando si los plazos propuestos son posibles. Se detallan también las ventas realizadas para determinar con que fondos cuenta la promoción.

Tras la emisión del informe inicial y la aprobación de la financiación, se realizarán informes generalmente con periodicidad mensual o según la que se establezca acorde al volumen de la promoción, que le permitan conocer a la entidad financiera el avance de la obra, tanto desde el punto de vista económico, como desde el punto de vista de plazos.

En estos informes se analiza:

• Revisión de Certificaciones previamente validadas por la DF. La monitorización en ningún momento sustituye la labor o responsabilidades de la DF.
• Estudio modificaciones que supongan sobrecostes.
• Comprobación cronograma Real-Proyecto-Previsto.
• Validación de Facturas presentadas, correspondencia entre lo facturado y lo contratado y entre lo facturado y lo certificado.
• Comprobación respecto financiación.
• Comprobación pagos realizados, así como de los pagos pendientes

Por último, dentro de esta fase se emite un informe final de obra en el que se comprueba que el promotor dispone de la licencia de primera ocupación o declaración responsable de primera ocupación.

Con este informe se acredita a la entidad financiera que las viviendas se encuentran finalizadas y se han cumplido todos los trámites necesarios para poder proceder a su venta efectiva.

El objetivo fundamental del Project Monitoring es crear un clima de confianza entre el Promotor, sus Inversores y/o Entidades Financieras, los proveedores y los futuros compradores, permitiendo que las obras se desarrollen con fluidez, en los plazos acordados y sin costes imprevistos que puedan poner en peligro la finalización de las obras.

GLOVAL es una organización experimentada en los procesos de monitorización, que realiza una intervención precisa, sin interferir ni en el resto de procesos ni en el desarrollo de las obras ofreciendo breves plazos de actuación. Comparte con nosotros tus necesidades y te asesoraremos sin compromiso. ¡Te esperamos!