Cómo se realiza una Due Diligence Ténica (DDT)

Daniel Sánchez Arandapor Daniel Sánchez Aranda30 enero, 2024

En anteriores artículos de nuestro blog exploramos las diferentes razones por las que podrías necesitar una Due Diligence Técnica Inmobiliaria. Para continuar sumergiéndonos en este fascinante ámbito, en esta ocasión nos enfocaremos en el proceso, las claves y los objetivos que nos permitirán ofrecerte, desde Gloval, el mejor servicio en el campo de las Due Diligence Técnicas.

Abordaremos las siguientes cuestiones:

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Elaboración del informe de Due Diligence Técnica de Edificios

Una vez hayamos atendido de manera personalizada vuestra solicitud para la realización de una Due Diligence Técnica y llevado a cabo el proceso de firma de la propuesta económica, asegurándonos de que se alinee completamente con vuestras necesidades, entramos en detalle del proceso de estudio del inmueble. Para garantizar la calidad de trabajo que deseamos ofrecer, seguimos los siguientes puntos:

1. Solicitud y estudio de documentación

Como primer punto, procedemos a solicitar una serie de documentación necesaria para el estudio del edificio, y en el caso de ser necesario mantendremos reuniones para aclarar vuestras dudas e intentar agilizar lo máximo posible la emisión del informe.

Dentro de la solicitud de la documentación para elaborar la Due Diligence Técnica podemos destacar:

  • Licencias de funcionamiento.
  • Planos de obtención de licencias de funcionamiento y estado actual.
  • Legalización, revisión y mantenimiento de las instalaciones del edificio.
  • Proyectos y licencias de construcciones o reformas posteriores.
  • Documentación de obra y proceso constructivo.
  • Informes previos, IEE, ITEs…
  • Documentación de funcionamiento del edificio, planes de emergencia y autoprotección…

En definitiva, cualquier documento del edificio que pueda ser relevante para valorar su estado.

Tras la obtención de la documentación, nuestro equipo de técnicos realiza un estudio detallado y minucioso del estado documental del edificio, y obtiene una primera idea del estado del inmueble, sus características y el proceso histórico del mismo.

Además de la documentación recibida se realizan las consultas necesarias para valorar el estado del edificio a nivel registral, catastral y en lo que respecta a la normativa urbanística vigente.

2. Inspección visual del edificio

Después de revisar la documentación recibida y obtenida de las consultas, coordinamos la fecha y hora para llevar a cabo una inspección visual del edificio.

Durante esta visita, nuestros técnicos evalúan en profundidad lo siguiente:

  • Entorno en el que se ubica el edificio en estudio en concordancia al uso destinado. Así como el estado de la urbanización exterior del mismo.
  • Estado del inmueble en profundidad, obteniendo anomalías y el estado de mantenimiento de los elementos constructivos e instalaciones que componen el edificio.
  • Valoración de la necesidad de realización de pruebas técnicas o estudios detallados.
  • Comparativa de la información obtenida durante la visita con la documentación disponible.
  • Comprobaciones referentes a las normativas específicas de uso.

Durante la inspección visual realizamos un reportaje fotográfico detallado para poder mostrarte en detalle lo detectado durante la visita y poder redactar el informe de forma visual y sin perder detalles.

Realizamos estas visitas con total discreción, tanto en edificios en uso como en aquellos que están desocupados. Nos esforzamos para evitar cualquier inconveniente relacionado con nuestra presencia garantizando la confidencialidad de la operación en todos los casos.

Estamos comprometidos a realizar este proceso de manera eficiente y respetuosa. ¿Hay alguna pregunta o detalle específico que te preocupa a la hora de la visita al edificio? Cuéntanoslo en el proceso de contratación y te indicaremos como podemos ayudarte.

3. Evaluación de riesgos

Con lo obtenido del estudio documental y la inspección visual, se analizan los riesgos asociados al estado del edificio de manera ordenada generalmente en los siguientes capítulos:

  • Entorno
  • Documentación
  • Características del edificio
  • Urbanístico
  • Sectorización y evacuación
  • Accesibilidad y seguridad de utilización
  • Elementos constructivos
  • Instalaciones
  • Específicos uso destinado

Se realiza un análisis detallado de cada uno de estos puntos obteniendo en cada capítulo los riesgos y anomalías detectadas, así como las contingencias futuras.

En detalle se realiza un estudio de la vida útil de los elementos constructivos y las instalaciones que conforman el edificio, valorando la necesidad y el periodo de sustitución de los mismos, según nuestra experiencia profesional y la documentación recibida.

Conclusiones de la Due Diligence Técnica

Plan de CAPEX a 10 años

Tras evaluar los puntos indicados anteriormente realizamos una valoración estimada de las acciones a realizar para que el edificio pueda utilizarse en consecuencia al fin destinado. Teniendo en cuenta el periodo en el que se deben de realizar las actuaciones mencionadas dentro de un plazo máximo de 10 años.

Las conclusiones obtenidas quedan recogidas en un CAPEX, donde se detallan cada una de las actuaciones a realizar, obteniendo el listado de las necesidades del edificio para su correcto funcionamiento, así como las posibles reparaciones que puedan surgir en un futuro cercano, atendiendo a la vida útil de los elementos constructivos y las instalaciones.

Identificación de incidencias y estimación de costes

Después de identificar y enumerar todas las incidencias encontradas, avanzamos hacia la evaluación económica para corregirlas. Realizamos un análisis detallado para proporcionarte una estimación precisa de los costos asociados a la solución de cada problema identificado. Queremos que tengas una comprensión clara de lo que implica la corrección de cada incidencia, asegurándonos de ofrecerte información transparente y útil para tomar decisiones informadas.

Esta estimación te proporcionará un panorama del estado actual del edificio, así como los recursos económicos necesarios para asegurar su correcto funcionamiento, adaptado al uso al que esté destinado. Esta información puede ser valiosa durante el proceso de negociación de la operación, permitiéndote tomar decisiones basadas en datos concretos.

Documentación de hallazgos

Todo lo detallado anteriormente queda reflejado en un informe, donde buscamos el orden, la sencillez y el carácter visual.

Las conclusiones las mostramos de forma gráfica para una mejor comprensión y tener un resumen visual del estado del inmueble.

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Ejemplo de gráfico resumen de estado del Edificio.

Conjuntamente al informe facilitamos el CAPEX en formato Excel para que el estudio del mismo por vuestra parte sea más sencillo y dinámico.

Esperamos haberte ayudado a entender cómo se realiza una Due Diligence Ténica. Si necesitas solicitar información, en Gloval tenemos una amplia experiencia en la redacción de Dues Diligences Técnicas (DDT) específicamente orientados a inversiones en diversos sectores, como hoteles, residencias, centros asistenciales, edificios destinados a cambios de uso, promociones residenciales, obras paralizadas, y terrenos en general. Todo ello con el respaldo de un equipo cualificado y con experiencia, adaptándonos a la tipología y uso específico de cada inmueble.

La combinación de experiencia y presencia a nivel nacional nos permite brindarte un servicio completo y eficiente. ¡No dudes en ponerte en contacto con nosotros!


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