Entrevista a Carlos Gómez, Chief Data and Analytics Officer de Gloval en Data is in the Air

Carlos Gómez, Director de Gloval Analytics ha participado en el programa ‘Data is in the air’ de Capital Radio donde ha compartido con los oyentes el papel fundamental que juega la analítica de datos en el sector inmobiliario.

El programa ha contado también con la visión de Esther Morales, socia de la compañía data science, PiperLab. Escucha aquí la entrevista completa:

Hoy nos metemos con el mercado inmobiliario, los datos nos muestran como el sector está muy tocado también por la pandemia, los precios se están moviendo, hay algunos indicadores que parecen que apuntan a la baja, en determinados sectores o segmentos o en zonas, no solo la compra de vivienda, sino también la demanda de alquileres.

¿Cómo se obtienen todos estos datos? ¿Cómo se manejan? ¿cómo se tasan inmuebles en circunstancias de precios cambiantes como el que estamos viviendo?

Seguramente de ello vamos a saber hoy mucho más con nuestro invitado especial que es Carlos Gómez, Chief Data and Analytics Officer de la empresa de tasación inmobiliaria Gloval. ¿Cómo estás Carlos? Muy buenos días,

– Hola muy buenos días ¿Qué tal? Muy bien perfectamente aquí en cerrado, pero bien.

Bueno, encerrado, se puede seguir trabajando como la experiencia está demostrando a la fuerza durante todos estos larguísimos meses, y lo que nos puede quedar todavía hasta que nos inmunicemos. Gloval es una empresa de tasación inmobiliaria, pero si nos ayudas a identificar mejor lo que hacéis en la compañía, así situamos el contexto

– Efectivamente, Gloval es el producto de una fusión de 3 empresas de toda la vida que se dedicaban a la tasación, que eran Valtecnic Ibertasa y VTH.

Hace 3 años se fusionan para convertir Gloval en la segunda empresa más potente del país en el tema de la tasación, que es un poco el carácter primario de dónde vienen sobre todos nuestros datos, luego gracias a esa fusión, lo que permite es inyectar dinero para crear nuevas áreas y nuevas cosas.

Y particularmente tu responsabilidad como jefe datos y también responsable de la analítica ¿En qué consiste? ¿Qué es lo que haces?

– Justo eso, al final te encuentras una empresa que lleva desde que se inició la posibilidad de tasar viviendas, con la transición a principios de los años 80, tenemos información de prácticamente el 20% de los inmuebles de España. En algún momento alguno de nuestros técnicos, que tenemos cerca de 1000 técnicos por toda España han ido y han visitado una de esas viviendas, eso quiere decir que, si no hemos visitado el 4º derecha, hemos visitado el 5º izquierda. Entonces tenemos muchísima información que, desde hace casi 30 años, nosotros hemos tenido que organizar y tatar datos que son oro puro. Información que no tienes en portales inmobiliarios, que no obtienes de ninguna otra forma. Es información que hemos obtenido con gente que ha ido a la casa y han visto si tienen la calefacción bien, si tiene la cocina de una manera, si tiene ascensor, si no tiene ascensor, entonces, el poder tener todos esos datos de una forma limpia ordenada y totalmente accesible. La empresa tiene muchos años, pero la parte de datos de Analytics ha nacido ya directamente en la nube, con unas nuevas tecnologías, para poder tratar esos datos de forma rápida y crear luego modelos.

Si, te iba a preguntar por ese detalle porque claro, 30 años de conocimiento de información acumulada, pero ¿La incorporación real no del análisis de datos, cuando se ha producido?

– Efectivamente, durante casi toda la vida de estas empresas el hecho de los datos se utilizaba meramente para hacer las tasaciones, que era lo importante. Los datos se empiezan ya a utilizar como hará cerca de ocho, nueve años, pero el mayor impacto de crear ya no solo los datos, sino el crear valor e información que es un poco lo que se ha estado viendo aquí en el programa en otros sectores, al final los datos es el combustible, lo importante luego es, que haces con esos datos y que información das para que otras personas puedan tomar decisiones, pues eso ya empezó hace menos, como hace unos cinco añitos.

Sí, porque tú me corregirás Esther Morales, pero, ¿El sector inmobiliario no ha sido del que de los que más rápido han avanzado en digitalización?

– Bueno quizás no por lo que hablamos siempre, hay sectores que han sido muy digitales, como siempre decimos el sector bancario o el sector asegurador, pero sí que es verdad, nos está hablando Carlos de hace 9 años que ya empezaron a guardar y a ver la importancia que tenían y hace 5 a tratarlos o sea que no está nada mal en comparación con otros sectores que todavía van muy muy a la zaga de ellos

Ahora es indiscutible, ¿No, Carlos? ¿Ahora nadie se atrevería a plantear las cosas de otra manera, sin analítica de datos?

– Pues efectivamente, bueno, luego te sorprendes, porque es verdad, aunque Esther comenta que llevamos efectivamente tiempo, lo que es el sector inmobiliario en su conjunto, es un sector que sí que va un poquito más despacio y que es verdad que ya todos los integrantes del sector poco a poco nos vamos dando cuenta de que hay que hacer cosas con los datos, hay que tener información, pero es por ejemplo el mercado inmobiliario en España es un poquito menos transparente o un mucho menos transparente que en otros países, donde los datos sí que están  más disponibles para varios player del sector, como puede ser el mercado anglosajón, donde tienes precios de venta y transacciones reales de venta disponibles en distintas webs y en distintas páginas, con lo cual, yo creo que nadie lo discute pero todavía está un poco el miedo de ¿Cuándo nos lanzamos a esto? Están muchas empresas esperando a que lo hagan otros, empiecen otros y ya si eso ya vamos, o sea que no es tan claro. O lo tienen claro que va a pasar en un momento, pero no tienen claro que tenga que ser ahora.

Entendemos, cuando te refieres a la transparencia algo menor del mercado inmobiliario español ¿te refieres a que hay menos datos abiertos o a la propia calidad de los datos?

– Pues un poco de mezcla, porque al final la calidad del dato tiene que ver con cómo se ha obtenido, tratado y luego disponibilizado, al final, si el dato está en un sitio y no se ha podido mezclar con otros, trazarlo con datos de catastro o trazarlo con otro tipo de datos, al final el dato tampoco vale. Pero, yo sobre todo hablo de esa disponibilidad para todo el mundo, al final yo creo que cuantos más datos y más información tengamos todos los que estamos en el sector mejor irá, porque mejores decisiones podrán tomar tanto las personas que quieren comprar una nueva vivienda, que es sorprendente, al final es la inversión, para la mayoría de nosotros, más grande que vamos a tomar en nuestra vida, porque al final no vamos a comprar cosas de ese importe, pues que al final tampoco tengamos tantos datos con los que tratar, a lo mejor nos metemos en páginas web y miramos todas las opiniones de gente que ha mirado unos zapatos, nos tiramos a lo mejor dos horas mirando que zapatos comprar y que opina la gente, y en cambio con las viviendas, pues a veces vamos a una agencia o vamos nosotros mismos, buscamos un poquito en Idealista, pero realmente no conocemos el barrio a lo mejor del todo, no conocemos del todo el tema de los colegios, no conocemos realmente si los precios van a bajar o van a subir excesivamente, o sea hay todavía, yo creo, bastante poco dato como podría llegar a haber, podría haber más.

Sí que me gustaría que nos contarás algo de lo que aporta el análisis de datos en la mejora de la gestión de esta actividad, de la inmobiliaria en vuestro caso, ¿Qué tipo de soluciones? ¿Qué cosas nuevas os ha traído disponer de análisis de datos?

– Pues fíjate, depende del tipo de cliente y depende del tipo de persona que se acerque al mercado inmobiliario. Nosotros, por ejemplo, tenemos una aplicación que acabamos de sacar, que se llama Valea, que estará totalmente disponible a partir del 1 de febrero en nuestra página web, que es sobre todo para agencias inmobiliarias, al final es uno de los agentes que más ayudan en el sector inmobiliario a dinamizar el sector y a que la gente pueda comprar una vivienda.  Aunque haya portales inmobiliarios como Idealista, al final las agencias son un núcleo muy fuerte para ayudar a la gente. Entonces, el poder disponibilizar a estas agencias, que evidentemente ellos conocen su sector, pero puedes disponibilizar con modelos predictivos cual va a ser el precio en los próximos 6 meses de una determinada vivienda para un determinado tipo. Si tienes terraza o no tienes terraza, si tienes o no tienes ascensor, si tiene 4 dormitorios o 5 dormitorios, te permite también saber cuál es el GAP que hay entre la oferta y la demanda, porque evidentemente en un portal inmobiliario solo ves la oferta, y las ofertas como todos sabemos pues muchas veces llevan anuncios ahí puestos 3 años con precios que no son los reales, entonces, el poder saber realmente lo que está pasando y no lo típico, “no es que mi vecino de la derecha o yo estoy viendo en Idealista que las casas se venden por 300mil” ya bueno, pero,  ¿Cuál es el precio de venta real? ¿Cuál es el número de casas que se han vendido? Ha pasado ahora mucho con el Covid, los portales inmobiliarios prácticamente no se han movido, si hicieras las medias de los precios de oferta de los portales inmobiliarios, se han quedado más o menos igual, incluso la oferta ha aumentado, porque la gente quería vender sus casas.

Pero, para empezar, durante dos meses casi no se pudo visitar viviendas con lo cual no se vendían y la demanda bajó muchísimo. Entonces ese GAP; los precios bajaron en algunos sitios, y bajaron porque la oferta se mantuvo, pero la demanda era mucho menor, entonces, entender que está pasando realmente ayuda tanto al comprador como incluso al vendedor a saber cuál es el precio real por el que debe vender la vivienda y cuánto tiempo debe esperar con un precio determinado a poder vender la vivienda, a las agencias inmobiliarias etc.

Si vamos a otro tipo de cliente, que son Servicer, empresas constructoras etcétera, lo que les interesa saber por ejemplo es, qué va a pasar dentro de 5 años en una determinada zona, donde es mejor construir una residencia de estudiantes. Entonces ahí lo que tienes que mirar es un poco como va a ser la población flotante, como va a ser el crecimiento, como van a ser una serie datos y crear unos modelos, para decir, “pues es que es mejor construirlo aquí que en otro sitio” y eso hará que las zonas también sean mejores y estén mejor organizadas, o sea hay multitud de cosas que se pueden hacer con los datos. El dato puro es un poco la comida, pero luego las exquisiteces vienen dadas de variables derivadas que te permiten crear otro tipo de modelos, sobre todo modelos predictivos y modelos de optimización.

Escuchándote, estamos viendo la dimensión, cómo es de grande este “big data” que manejáis. No solo a partir de los datos iniciales que podemos pensar los que no conocemos vuestro trabajo, para conseguir la tasación de una vivienda, si no, todo el entorno, todo el contexto, la predicción ¿Cómo conseguís recoger tantos datos? ¿Cómo lo hacéis?

– En principio hay dos partes, la parte histórica, es muy manual, es un proceso de la tasación en la que tiene que ir un técnico especializado de una empresa que este homologada por el Banco de España y hacer la tasación, va a in situ a la vivienda, por un lado, a medirla, qué es lo más típico y lo más fácil podemos entender todos, “Tu casa te podrá en Catastro o en los planos que mide tanto, pero si yo lo mido y voy habitación por habitación, pues mide 65 metros cuadrados no más”

Pero es que ahí nosotros metemos, – ha ido cambiando, antes eran menos – pero en los últimos diez años, metemos cerca de 85 variables en las tasaciones. Variables desde el estado de la vivienda o los metros cuadrados, a también de la zona, del barrio o del propio edificio. Al final, tienes todo lo que te permite saber cómo es un inmueble y como está alrededor, no es lo mismo un inmueble que mira al sur y que da al exterior y que tiene tantos metros de distancia con la fachada de enfrente, que uno interior que es un 4º y que a lo mejor tiene otras cosas, no es lo mismo tener un patio grande que tener un patio pequeño, no es lo mismo un edificio que, aunque tenga una edad moderna, tiene algunos problemas, que un edificio que aunque sea más antiguo, este rehabilitado. Hay un montonazo de variables que se han obtenido manualmente con nuestros técnicos especializados y luego, hay otro montón de variables que se obtienen de fuentes públicas, que están disponibles, como puede ser el Ministerio de Fomento, como puede ser el Catastro digamos que se han obtenido por métodos mecánicos, y otra cantidad de información que viene de acuerdos con empresas, sobre todo lo que tiene que ver con los precios de venta, al final esos son transacciones de información entre por ejemplo, Agencias Inmobiliarias u otro tipo de empresas que nos pueden dar información a parte de la que nosotros obtenemos por nosotros mismos y nuestros técnicos, o sea que un poco un mix de distintas cosas.

Así que, de datos propios, obtenidos por vuestros técnicos, datos abiertos, entendemos de administraciones y de fuentes abiertas y datos comprados, entiendo también de terceros ¿También vendéis vosotros?

– Si, efectivamente, al final nosotros hacemos dos tipos de cosas, vendemos un servicio propio, como puede ser Valea, como pueden ser distintos informes, como pueden ser trabajos de consultoría para poder hacer modelos, pero por otro lado también, para empresas que ya están un poco más digitalizadas, y tienen ya sus propios equipos de ingenieros de datos, de científicos de datos, para crear sus modelos, nosotros lo que hacemos es proporcionar datos puros, es decir, como comentaba antes Esther, la banca es un sector, por ejemplo, que está mucho más digitalizado que otros sectores, con lo cual, cuenta ya con capacidad más que suficiente para poder hacer ellos sus propios modelos, entonces ahí lo que hacemos nosotros es ser sus proveedores de datos puros, porque son datos que no pueden obtener de otra manera.

Estamos viendo Esther, que hay una relación cada vez más estrecha entre todo tipo de sectores. El de la banca con el del sector inmobiliario es evidente a la hora de compartir datos ambos lo necesitan.

– Efectivamente, estaba comentando Carlos los usos que al final diferencian una empresa de otra, una tasadora de otra, pero sí que es verdad que el uso más común que se está haciendo ahora de los datos por las tasadoras, es la creación de las llamadas a AVM, “Automated Valuation Model” que son sistemas qué proporcionan una estimación de valor de una propiedad específica en una fecha concreta a través de modelos matemáticos y de una forma automatizada, al final el uso más extendido es la valoración de grandes carteras de activos, propiedad de entidades financieras o inversores, de ahí que la banca esté bastante interesada en todo lo que tiene que ver con los valores de los inmuebles, te permite establecer una mejor estrategia de precios para comercializar estos inmuebles, porque conoces el precio estimado de cada uno de tus activos o incluso hacer valoraciones orientativas y ver la evolución de precios, que ya lo estaba comentando Carlos, evoluciones de los inmuebles que están destinados a fondos o a profesionales del sector inmobiliario que necesitan conocer el valor de sus activos para la toma de decisiones, entonces desde luego que todo el sector financiero está muy ligado a todo lo que supone está valoración de activos inmobiliarios.

Así que da la impresión Esther de que hay un montón de soluciones, incluso todavía que pueden hacerse a partir de estas que citas.

– Hay un montón, porque estamos hablando del sector financiero, como tiene esas carteras de inmuebles, que tienen que saber su valoración, además esto está regulado por el Banco de España, pero imaginaros también lo importante que es para las compañías aseguradoras, para poder conocer el valor del seguro. Estaba comentando Carlos antes, diferentes datos externos que te proporcionan una idea de por ejemplo dónde construir una residencia de estudiantes, incluso una residencia de ancianos o una promoción de viviendas. Por ejemplo, conocer la probabilidad que tiene de incendios esa zona o incluso inundaciones, conocer la calidad del aire, todo eso proporciona a las compañías aseguradoras unos datos, que antes, previo al “big data” era imposible mezclar todos esos datos, para tomar decisiones más certeras y hacer una valoración mucho más objetiva.

Antes te escuchábamos Carlos el origen de la tasadora Gloval, los largos años de historia, las tres décadas y el origen; la fusión de 3 importantes empresas tasadoras, y me he quedado pensando, ¿Cómo fue de normalización y la limpieza de todas estas fuentes de datos para unificarla en una sola? ¿Fue muy complicado?

– Si, si fue complicado, de hecho, yo creo que una de las raíces del éxito de Gloval es el hecho de que Fondos de Inversión compraran estas empresas e inyectaran una cierta cantidad de dinero, es decir, empresas que llevan un camino largo con un determinado sector, y esto es extrapolable a otros sectores, tienen un cierto éxito, una cierta capacidad de gestionar sus propios datos, pero cuando llega el momento de dar el salto de digitalización, de una manera más o menos rápida, por un lado, necesitas ayuda de empresas como puede ser Piperlab, pero también necesitas equipos propios, entonces, todo eso requiere un músculo financiero, porque va a  necesitar equipo, va a necesitar tiempo, va a necesitar un proceso, porque, que el que el dato este, no significa que el dato pueda estar disponible de la manera que se quiere, entonces, eso requiere una labor de fontanería que requiere esfuerzo  y que no todas la empresas están capacitadas para poder hacerlo. Es importante el disponer de ese músculo financiero para poder crear los equipos y luego con eso, disponibilizar los datos para otras empresas que a lo mejor sean de un tamaño menor, que no puedan permitirse ese tipo de cosas. Yo creo que eso ha sido esencial en nuestro éxito.

No hemos hablado de los alquileres, cuya regulación esta ahora mismo en el debate político. Hay cierta polémica siempre sobre si se deben regular o no. Cuando se regulan, que efectos se produce, cuando la experiencia de los años anteriores ha demostrado que a veces se consigue el efecto contrario de lo que se persigue precisamente con los precios. ¿Los datos que vosotros tenéis que dicen del comportamiento del mercado del alquiler ahora mismo?

– Dicen, como en casi todos los sitios cuando te pones a indagar un poquito, que es bastante más complejo de lo que a veces nos queremos creer, y es uno de los problemas cuando siempre salta a la luz pública y política algún tema. Los datos dicen que el alquiler depende muchísimo de varios factores, que no se puede tener en cuenta únicamente el precio, el precio es simplemente un indicador de cómo se cruzan la curva de la oferta y la curva de la demanda, pero que influye muchísimo el tejido socioeconómico de la zona. Al final la gente suele acabar viviendo en una zona determinada, el porcentaje de personas que se van muy lejos comparado con otros países como Estados Unidos que viajan mucho desde sus ciudades de nacimiento a donde trabajan, aquí en general la gente suele acabar viviendo en zonas muy parecidas, con lo cual, un precio de 1.200€ el metro cuadrado en Chamberí, no es lo mismo que esos mismos 1.200€ metro cuadrado en Puente Vallecas por poner un ejemplo de Madrid.

Hay zonas, que nosotros denominamos “zonas de tensión del mercado del alquiler” en las cuales los precios pueden estar en unos niveles, teniendo en cuenta las rentas de la zona, lo que paga cada una de las familias en alquileres o en hipotecas, la capacidad de ahorro que tienen para poder comprar vivienda y si no tienen ese ahorro, por lo tanto, según los tipos de interés, tendrán que ir al alquiler… Hay muchísimas variables que están ahí metidas y que yo creo que, en general, no se toman del todo en cuenta a la hora de planificar temas sobre el alquiler, porque efectivamente uno de los temas esencial del alquiler, es la capacidad que puedan tener los dueños de un alquiler de poder invertir en esas viviendas para que el tejido social de los alquileres no haga que las casas se acaben depauperando porque el alquiler sea demasiado bajo, requiere un cálculo un poquito más detallado, utilizando muchos datos. Sino al final nos encontramos con ejemplos en los cuales no se invierte en los edificios, no se invierte en las casas, las casas van perdiendo valor, la gente que va a ellos cuida menos las casas y los barrios se acaban pudiendo empobrecer, como ha pasado en algunos otros países.

Con lo cual, básicamente es un tema complejo y que yo creo que aquí hay que prestar mucha atención. Yo creo que hay datos suficientes para poder hacer un grandísimo trabajo pero, es una cosa que hay que tener en cuenta muchos factores.

Sí señor, qué gran explicación, qué importante sería verlo de esta manera teniendo en cuenta todos estos elementos. Y, ¿Qué dicen vuestros datos sobre el comportamiento de los precios del sector inmobiliario, los que medís en Gloval?

– Ahora que hemos tenido, estamos todavía en la tercera ola del Covid y demás, tenemos un mercado un poquito cambiante. Ha habido unas cosas bastante extrañas, por ejemplo, el hecho de que la obra nueva y la obra usada, de segunda mano, hayan tenido un comportamiento tan diferente, es decir la obra nueva, por ejemplo, no ha cambiado prácticamente; Son obras que se habían iniciado, es verdad que la obra nueva en los próximos años se ha podido ver un poco afectada porque se habrán retrasado las obras, pero que lo ya estaba iniciado y prácticamente en proceso de venta, eso no ha cambiado, los precios se mantienen, no hay casi variación, en cambio la obra de segunda mano, sobre todo, en según qué zonas ha podio bajar. Eso hace que en algunas Comunidades Autónomas los precios hayan podido subir porque la relación que hay entre la obra nueva – que suelen ser viviendas más caras en proporción – y el número de viviendas de segunda mano que se venden ha cambiado y se han vendido más casas de obra nueva que de segunda mano en proporción a otros momentos, hace que los precios de media, si la gente ve los precios de media, hayan subido y en otros sitios donde la haya poca obra nueva, con lo cual el principal factor ha sido la vivienda  de segunda mano, hayan bajado un poco. Entonces, nos encontramos con comunidades autónomas que han podido subir un 5 un 7% sus precios y otras comunica desde autobombas que han podio bajar un 5 un 7 un 8% entonces, mucha disparidad, pero que en el fondo nos dice que hay pisos, edificios, chalets que funcionan mejor en unas zonas y otros que tienen problemas.

Nosotros tenemos un modelo que llamamos “de inestabilidad en el mercado”, lo sacamos el año pasado antes del Covid, evidentemente no sabíamos lo que iba a pasar, y en relación a esos precios de venta con las variables socioeconómicas que antes comentábamos, podías ver que, en una escala del 1 al 5, había algunas zonas que estaban en peligro de inestabilidad. ¿Eso qué quiere decir? Pues, que los precios estaban suficientemente altos, para lo que la gente podía pagar, para que, si no pasaba nada económicamente, la gente siguiera aguantando con esos precios. Pero si había algún tipo de inestabilidad económica, que hiciera que aumentara el paro, que la gente tuviera que dejar de trabajar o que tuviera que tener menos ingresos, pues los precios bajarían porque la gente dejaría de poder comprar esas viviendas, dejaría de poder acceder. Entonces, había unas zonas muy concretas donde determinados tipos de empleo, afectarían mucho y bajarían los precios, en cambio en otras no iba a afectar tanto, y eso un poco justo lo que ha pasado, ha habido zonas en las que han bajado los precios porque se han visto muy afectas por el Covid y situaciones semejantes, pero no es en absoluto algo generalizado.

Así que, esto es una lección práctica de cómo es muy fácil equivocarse cuando se generaliza ¿verdad? Ha sido extraordinario escucharte, porque claro, al oírlo, nos damos cuenta de lo diferente que puede ser el comportamiento de los precios o de las tendencias en un lugar o en otro y equivocarse con mucha facilidad, si se conecta cosas que no tienen nada que ver las unas con las otras. Conversación interesantísima ¿verdad Esther? lo que los datos nos aportan, lo que nos amplían la mirada teniéndolos

– Totalmente, me quedo con la frase que ha dicho Carlos, que el precio de la vivienda no es solo oferta y demanda, sino que juegan una serie de variables alrededor como la que estamos viviendo ahora, una pandemia que hace que esos precios se modifiquen.

Una extraordinaria lección en nuestro programa hoy dedicado al Big Data en Capital radio con Carlos Gómez, Chief data and Analytics officer de la empresa de tasación inmobiliaria en Gloval. Carlos, muchísimas gracias por contárnoslo con tanto detalle y tan ilustrativamente, muchas gracias.

– A vosotros por escucharme y mantenerme aquí. Un saludo

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