Valor real o de referencia en viviendas: Guía completa

por Fernando Mateos21 noviembre, 2023

La determinación del valor real o de referencia en viviendas es crucial en el ámbito inmobiliario, ya que incide directamente en decisiones financieras, transacciones de bienes raíces y evaluaciones fiscales. Comprender cómo se establece este valor, dónde consultarlo y a qué impuestos afecta, entre otras cuestiones, es esencial tanto para propietarios como para profesionales del sector. Descúbrelo en esta guía completa, donde proporcionaremos respuestas a estas preguntas fundamentales.

¿Qué es el valor real de un inmueble y en qué incide en la compraventa de una vivienda?
¿Cómo consultar el valor real o de referencia de un inmueble?
¿A qué impuestos afecta el valor real o de referencia?
¿Cómo se calcula el valor real?
¿Qué diferencia existe entre el valor de referencia y el valor catastral?
¿Qué diferencia existe entre el valor real y el valor de mercado?
¿Qué ocurre si me veo afectado por un valor de referencia para la liquidación de un impuesto con el cual no estoy conforme?

¿Qué es el valor real de un inmueble y en qué incide en la compraventa de una vivienda?

El “valor real” o “valor de referencia” es el importe que se considera, a partir del 1 de enero de 2022, para calcular la cuota a liquidar de determinados impuestos, especialmente los vinculados a la adquisición onerosa o no de una vivienda (compraventa, herencia, donación).

Por este motivo será muy importante conocer dicho valor, especialmente en la fase previa a la formalización de estas posibles adquisiciones. En el caso concreto de una compraventa, incide de manera determinante en la liquidación del Impuesto de Transmisiones, el cual representa uno de los mayores gastos habituales asociados a la compraventa de un inmueble.

El valor real o de referencia lo determina la Dirección General del Catastro, a partir del análisis de precios de compraventas de inmuebles, conforme información facilitada por Notarías y Registros de la Propiedad. Este nuevo parámetro se establece a partir de la aprobación de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.

¿Cómo consultar el valor real o de referencia de un inmueble?

Los valores de referencia se pueden consultar directamente en la Sede Electrónica del Catastro desde el 1 de enero de 2022. En dicha plataforma los titulares tienen acceso además a los parámetros que han sido considerados para determinar dicho valor. El acceso a esta información requiere actualmente de acceso mediante certificado electrónico, acceso Cl@ve o identificación mediante DNI.

¿A qué impuestos afecta el valor real o de referencia?

Impuestos a los que SI afecta

El valor de referencia afecta fundamentalmente para determinar la base imponible de los siguientes impuestos:

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Impuesto sobre el Patrimonio: Sólo afecta a inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2022, no afectando a bienes que formen parte del patrimonio preexistente.

¿Qué pasa si el valor de la compraventa, sucesión (herencia) o donación es superior al valor de referencia?

En este caso se tomará como base imponible el mayor de los dos, siendo el de compraventa o donación/sucesión (art.6.2.2 de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal).

¿Qué pasa si el valor de la compraventa, sucesión (herencia) o donación es inferior al valor de referencia?

En este caso se tomará como base imponible el mayor de los dos, siendo el valor de referencia. El valor de referencia se considerará como base mínima para tributar estos impuestos.

Impuestos a los que NO afecta

El valor de referencia no afecta en el cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles ni tampoco al resto que dependan del valor catastral para determinar su base imponible. El valor de referencia no afecta ni influye sobre el valor catastral vigente del inmueble.

¿Cómo se calcula el valor real?

Se calcula tras el análisis de los precios medios de compraventas de inmuebles reflejados en Escrituras públicas, en base al trabajo realizado por la Dirección General del Catastro. Se consideran diferentes factores en función si se trata de inmuebles urbanos o rústicos:

Inmuebles urbanos

Se calculan a partir de módulos de valor medio considerando además la antigüedad, estado de conservación y tipología. En este sentido se aplican una serie de coeficientes y metodología de cálculo regulada por el Catastro.

Inmuebles rústicos

Se calculan a partir de módulos de valor medio considerando además factores correctores por localización, agrícolas y socioeconómicos.

¿Qué diferencia existe entre el valor de referencia y el valor catastral?

Aunque ambos vienen determinados por Catastro. El valor de referencia se determina cada año, siendo un dato de público acceso mientras que el valor catastral se actualizada mediante procedimientos de valoración colectiva, siendo un dato protegido. La principal diferencia reside en su aplicación como base imponible para la liquidación de impuestos diferentes.

¿Qué diferencia existe entre el valor real y el valor de mercado?

El valor de referencia es un importe con efectos exclusivamente fiscales que NUNCA DEBE SUPERAR el valor de mercado.

¿Qué ocurre si me veo afectado por un valor de referencia para la liquidación de un impuesto con el cual no estoy conforme?

En este caso te corresponderá como contribuyente demostrar ante la Administración liquidadora que proceda que el valor de referencia excede al valor de mercado mediante un recurso o reclamación económico-administrativa correspondiente. En este caso concreto se recomienda que dicho contribuyente cuente con una adecuada asistencia técnica, pudiendo presentar una pericial de valoración contradictoria donde se acredite que el valor de mercado del inmueble es inferior al valor de referencia considerado por la Administración.

Como puedes comprobar es de gran importancia, previo a la liquidación de los impuestos mencionados, la necesidad de contar con un buen asesoramiento técnico y profesional que te pueda orientar acerca del valor de mercado de un inmueble, así como de las posibles discrepancias con el valor de referencia, analizando las consecuencias que ello pueda tener.

Si te encuentras en esta situación te invitamos a contactar con nosotros para poder prestarte nuestro mejor asesoramiento fiscal y patrimonial. ¡Será un placer ayudarte!