¿Qué es y cómo funciona la titulización hipotecaria?

La titulización hipotecaria es una técnica financiera que se utiliza para transformar los préstamos hipotecarios en valores negociables, lo que permite a las entidades financieras obtener liquidez y reducir su exposición al riesgo crediticio. En España, la titulización hipotecaria ha sido una herramienta clave para el desarrollo del mercado de hipotecas y para la financiación de la vivienda.

¿Sobre qué hablaremos en este artículo?

• Origen de la titulización hipotecaria en España
• Cómo funciona el mercado de titulización hipotecaria en España
• Riesgos de la titulización hipotecaria
• Datos relevantes sobre el mercado de titulización hipotecaria en España

La titulización hipotecaria se introdujo en España en la década de 1980, cuando el país estaba experimentando una gran expansión económica y un boom inmobiliario. En ese momento, las entidades financieras necesitaban obtener financiamiento para seguir prestando y expandiéndose en un mercado hipotecario en auge.

La titulización hipotecaria se convirtió en una herramienta clave para que las entidades financieras pudiesen obtener financiamiento, ya que permitía a estas transformar sus préstamos hipotecarios en valores negociables. En 1987, el Banco Hipotecario de España (hoy Bankia) emitió los primeros títulos respaldados por hipotecas en España, lo que marcó el comienzo del mercado de titulización hipotecaria en el país.

Desde entonces, la titulización hipotecaria se ha convertido en una práctica común en el mercado de hipotecas español, y ha sido utilizada por muchas entidades financieras para obtener financiamiento y reducir su exposición al riesgo crediticio.

Los bancos y otras entidades financieras conceden préstamos hipotecarios a particulares para la compra de viviendas. Estos préstamos hipotecarios se agrupan en carteras que representan un conjunto de préstamos similares en términos de características, como el plazo, el tipo de interés, el tipo de amortización, entre otros.

• Las entidades financieras seleccionan una cartera de préstamos hipotecarios para su titulización y los ceden a una Sociedad Gestora de Titulización (SGT). Esta entidad se encarga de la gestión de la cartera y la emisión de los títulos.
• La SGT divide la cartera de préstamos hipotecarios en diferentes tramos o clases de títulos, en función del riesgo y la rentabilidad esperados. Cada tramo representa una porción del capital y los intereses de la cartera de préstamos.
• La SGT emite los títulos respaldados por hipotecas (también conocidos como bonos hipotecarios), que son adquiridos por los inversores institucionales, como fondos de inversión, fondos de pensiones, aseguradoras, entre otros. Estos inversores compran los títulos en el mercado primario, es decir, en el momento en que se emiten.
• Los títulos respaldados por hipotecas pueden ser objeto de negociación en el mercado secundario. Esto significa que los inversores pueden vender sus títulos a otros inversores antes de que venzan. Esta característica aporta liquidez al mercado de titulización hipotecaria y permite a los inversores ajustar su cartera en función de sus necesidades.
• Los ingresos que se generan por el pago de las cuotas de los préstamos hipotecarios son utilizados para pagar los intereses y el capital correspondientes a los diferentes tramos de títulos emitidos. El orden de prioridad de pago está establecido en los contratos de titulización, de tal forma que los tramos con menor riesgo son los primeros en recibir los pagos, mientras que los tramos con mayor riesgo son los últimos.

Aunque la titulización hipotecaria puede tener varios beneficios para las entidades financieras y los inversores, también implica ciertos riesgos. Algunos de los riesgos más comunes asociados a la titulización hipotecaria son los siguientes:

La titulización hipotecaria implica la transferencia del riesgo de crédito de las hipotecas de los bancos a los inversores institucionales. Si los prestatarios hipotecarios no pueden pagar sus cuotas, los tramos de títulos respaldados por esas hipotecas corren el riesgo de no recibir los pagos correspondientes. Este riesgo se puede minimizar con una adecuada selección de las carteras hipotecarias que se titulizan.

Los títulos respaldados por hipotecas son generalmente menos líquidos que otros instrumentos financieros, como las acciones o los bonos corporativos. Los inversores pueden encontrar dificultades para vender sus títulos en el mercado secundario si necesitan liquidez. Este riesgo se puede mitigar mediante la diversificación de la cartera de títulos y la selección de títulos con mayor grado de liquidez.

Los préstamos hipotecarios suelen tener un tipo de interés fijo o variable. Si el tipo de interés del mercado sube, los prestatarios hipotecarios pueden tener dificultades para pagar sus cuotas y, por tanto, el rendimiento de los tramos de títulos respaldados por esas hipotecas puede verse afectado. Este riesgo se puede minimizar mediante la selección de hipotecas con tipos de interés estables y una adecuada gestión de la duración de los títulos emitidos.

La titulización hipotecaria puede implicar una concentración de riesgos, especialmente si se emiten tramos de títulos respaldados por hipotecas de una misma zona geográfica o de un mismo tipo de propiedad. Si ocurre algún evento que afecte a ese mercado o tipo de propiedad, los tramos de títulos respaldados por esas hipotecas pueden verse afectados. Este riesgo se puede mitigar mediante la diversificación de las carteras hipotecarias.

En algunos casos, las valoraciones de las hipotecas pueden ser demasiado optimistas, lo que podría resultar en una sobrevaloración de los títulos respaldados por esas hipotecas. Si los precios de la vivienda bajan o los prestatarios hipotecarios no pueden pagar sus cuotas, los tramos de títulos respaldados por esas hipotecas pueden sufrir pérdidas. Este riesgo se puede mitigar mediante una adecuada selección de las hipotecas y una valoración prudente.

En 2020, el volumen de emisión de títulos respaldados por hipotecas en España fue de 110.845 millones de euros, lo que supuso un aumento del 19,3% respecto al año anterior, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

La titulización hipotecaria representa una parte significativa del mercado de deuda española. En 2020, el volumen total de deuda titulizada en España fue de 199.160 millones de euros, de los cuales el 55,7% correspondió a títulos respaldados por hipotecas, según datos del Banco de España.

Las entidades financieras son las principales emisoras de títulos respaldados por hipotecas en España. En 2020, los bancos emitieron el 91,8% del total de títulos respaldados por hipotecas, mientras que las cajas de ahorros emitieron el 7,8%, según datos de la AHE.

Los inversores institucionales, como fondos de inversión, fondos de pensiones y aseguradoras, son los principales compradores de títulos respaldados por hipotecas en España. En 2020, estos inversores adquirieron el 71,6% del total de títulos emitidos, según datos de la AHE.

Los títulos respaldados por hipotecas en España suelen tener una duración media de entre 5 y 10 años, aunque pueden emitirse con plazos más largos. En general, los inversores tienen la posibilidad de vender sus títulos en el mercado secundario antes de que venzan, lo que les permite obtener liquidez.

La mayoría de los títulos respaldados por hipotecas en España cuentan con una garantía hipotecaria sobre los préstamos subyacentes. Esto significa que, en caso de que los deudores hipotecarios no puedan pagar sus cuotas, los inversores en los títulos respaldados por hipotecas tienen derecho a cobrar con el producto de la venta de las viviendas hipotecadas.

El mercado de titulización hipotecaria en España ha sido clave para el desarrollo del mercado de hipotecas y para la financiación de la vivienda. En particular, ha permitido a las entidades financieras obtener financiamiento a largo plazo a un coste más bajo que el de los depósitos bancarios. Además, ha permitido que se produzca una mayor competencia en el mercado hipotecario, lo que ha beneficiado a los consumidores en términos de mayores opciones y precios más bajos.