Tasaciones para la reclamación de la plusvalía municipal, como se hacen

Joaquín Santospor Joaquín Santos25 enero, 2021

Siendo la plusvalía municipal el impuesto que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos (IIVTNU), el sentido común nos diría, que en caso de que no hubiera existido dicho incremento, no procedería realizar su pago. Pues bien, parece ser que la administración, y en este caso el Ayuntamiento al tener los municipios cedido este impuesto, no lo tienen tan claro y en las liquidaciones nos pueden reclamar un importe con el que no estamos nada de acuerdo.

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Recordemos que los procedimientos de cálculo por parte del Ayuntamiento, son procesos automáticos y que parten de una valoración con incrementos fijos anuales que se aplican sobre el valor catastral, entre la fecha de la compra y la fecha de la venta, independientemente de la evolución del precio de mercado del inmueble. Esta metodología, por tanto, no refleja la realidad del valor del suelo entre las diferentes fechas.

Las tasaciones para la reclamación de la plusvalía municipal deben justificar que no hay incremento del valor del suelo.

¿Qué contenidos mínimos que debería contener una tasación para la reclamación de la plusvalía municipal?

Entre la documentación necesaria para los recursos del impuesto de la plusvalía, se considera imprescindible el acompañamiento de una tasación o valoración fiscal, que de una manera clara y razonada y con información de mercado contrastable, justifique el valor del suelo entre la fecha de compra y la de venta. Analizando los contenidos mínimos que deberían contener la tasación, creemos que deberían incluirse los siguientes:

Documentación necesaria

Será preciso conocer la fecha de la compra y la fecha de la venta del inmueble. Para ello se requiere que se aporte la siguiente documentación:

  • Escrituras de la compra y de la venta del inmueble.
  • Autoliquidación del Impuesto de Plusvalía Municipal.
  • Recibos del IBI.

Adecuada información de mercado

Las valoraciones están referidas a diferentes fechas, por lo que, al no ser actuales, es preciso disponer de suficiente información de mercado en las fechas en las que se valora. En este sentido, nuestra base de datos de mercado incluye información abundante y contrastable sobre todo el territorio nacional con un histórico de más de 30 años. Este tipo de valoraciones, se les conoce como valoraciones retrospectivas, ya que no están referenciadas a una fecha actual.

Información contrastada del mercado inmobiliario y costes de construcción

Tener un conocimiento sobre la evolución de todos los sectores del mercado inmobiliario, así como de los costes de construcción se hace imprescindible para estimar que no ha habido plusvalía. Esta información que obtenemos de datos propios, junto con el contraste de la evolución del mercado inmobiliario según Organismos Públicos y fuentes privadas de reconocido prestigio, permitirán justificar razonadamente que no ha habido plusvalía en el valor del suelo entre las diferentes fechas.

Información sobre valores de suelo

En la mayoría de los casos, no se dispone de información sobre valores de suelo, es por eso que hay que recurrir a diferentes métodos de valoración para calcularlo. Generalmente, obtenemos un valor del suelo en función del producto que se puede desarrollar sobre el mismo. Las dos principales fuentes, sobre las que nos podemos apoyar, en cuanto a metodología de cálculo son las siguientes:

  • Normativa hipotecaria: Es la Orden ECO/805/2003, en dónde se especifican dos métodos de cálculo para llegar al valor del suelo, ambos métodos residuales que parten de un valor de mercado del producto final, al que se descuenta el margen de beneficio del promotor y los costes y gastos de construcción.
  • Normativa catastral: Es el Real Decreto 1020/1993, en el que también se calcula el valor del suelo por un método residual.

La tasación debe estar firmada por un técnico cualificado

Las tasaciones para la reclamación de la plusvalía, deberían estar elaboradas y firmadas por técnicos cualificados según la tipología y uso del inmueble, así los técnicos que debería firmar estas valoraciones a efectos fiscales serían los Arquitectos, Arquitectos Técnicos, Ingenieros de la Edificación e Ingenieros Agrónomos. Nuestros profesionales, además de contar con esta titulación, sus tasaciones son revisadas por los técnicos de mayor experiencia dentro de la Sociedad.

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Joaquín Santos

Arquitecto Técnico por la Universidad Politécnica de Madrid, cuenta con más de 22 años de experiencia en el sector inmobiliario. Tras su dilatada experiencia como Director Técnico, actualmente nos acompaña en Gloval Analytics como experto en análisis del mercado inmobiliario y desarrollo de negocio.

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