Ciclos económicos y su impacto en el sector inmobiliario

Héctor Pozopor Héctor Pozo5 diciembre, 2023

En el actual escenario económico, los ciclos económicos se revelan como elementos intrínsecos que dan forma a la salud financiera global. El sector inmobiliario no es ajeno a esto y su desempeño se encuentra íntimamente vinculado a las fluctuaciones económicas.

¿Sobre qué hablaremos en este artículo?

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¿Qué son los ciclos económicos?

Los ciclos económicos son fluctuaciones recurrentes en la economía que incluyen períodos de expansión y contracción. Son una parte natural del funcionamiento de la economía y pueden ser influenciados por una gran variedad de factores. Entre los más importantes se encontrarían: la política monetaria, la política fiscal, cambios sociológicos, en la demanda o de expectativas empresariales, los shocks económicos, la tecnología, eventos internacionales…

¿Cómo afectan los ciclos económicos al mercado inmobiliario?

Los ciclos económicos tienen implicaciones significativas para los individuos, las empresas y los gobiernos, ya que afectan a la estabilidad financiera, el empleo, la inflación y el bienestar económico en general.

El mercado inmobiliario no puede ser menos y está íntimamente ligado al devenir del ciclo económico, clasificándose de forma general como un sector de los conocidos como “cíclicos”, es decir, que presentan sensibilidad a los ciclos económicos, y cuyo desempeño está estrechamente vinculado a estas fases de expansión y contracción de la economía.

Estos sectores, tienden a experimentar cambios en sus niveles de actividad y rentabilidad en respuesta a las condiciones económicas generales y, por lo tanto, comprender su evolución y posibles impactos puede ser crucial para la toma de decisiones económicas y financieras.

Cualquier estrategia de inversión inmobiliaria a medio-largo plazo debería analizar en profundidad el mercado y su relación con el ciclo inmobiliario, así como la identificación de los principales drivers que influyen en posibles desequilibrios entre oferta y demanda. Esto nos permitirá detectar tendencias, anticipar determinados acontecimientos y tomar decisiones. En definitiva, aprovechar oportunidades e intentar mitigar los riesgos asociados con cada fase del ciclo económico.

Dependiendo del segmento inmobiliario en el que nos encontremos, podremos encontrar comportamientos más o menos resilientes en función de otros factores. Por ejemplo, el sector terciario o el industrial están muy ligados a la actividad económica, mientras que otros segmentos como el de las fincas rústicas o incluso en algunos casos el residencial (bien de necesidad) pueden llegar a presentar un comportamiento anticíclico en algunas situaciones.

Fases de los ciclos económicos y su impacto en el mercado inmobiliario

A continuación, repasamos de forma breve las 4 fases generales que suelen compartir todos los ciclos económicos y su impacto en el mercado inmobiliario:

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Fase 1: Expansión

Durante esta fase, la economía experimenta un crecimiento sostenido en la producción, el empleo y el consumo. La confianza de los consumidores y las empresas es alta, lo que genera una mayor inversión y gasto. Los indicadores económicos, como el PIB y el empleo, suelen mostrar un aumento positivo durante este período.

Impacto en el mercado inmobiliario:

Se trata de un periodo de disminución general en el stock (oferta) por aumento en la demanda, tanto de compra, como de alquiler y nuevas construcciones. Dentro de esta fase podríamos distinguir dos periodos, uno inicial de recuperación y el de expansión.

La fase de recuperación se caracteriza por una disminución del stock de viviendas vacías, pero todavía poca actividad promotora. Hay predominio del alquiler sobre la compra. Este periodo sería el más interesante desde un punto de vista inversor para la adquisición de activos inmobiliarios.

A medida que la confianza y expectativas del mercado mejoran, pasaríamos al periodo de expansión, con un aumento generalizado en la inversión en activos inmobiliarios, así como en la actividad promotora. Como consecuencia de este desequilibrio, los precios de los activos tienden a subir.

Los tipos de interés suelen ser bajos en esta fase, lo cual favorece aún más la inversión, puesto que los préstamos a través de entidades financieras son más accesibles. Aumenta, por tanto, el endeudamiento.

Fase 2: Auge

Es el punto más alto del ciclo económico, marcado por un crecimiento económico máximo. Durante esta fase, la actividad económica está en su punto más álgido, existe una fuerte demanda de activos como acciones e inmuebles. Como consecuencia del aumento de la inflación, los Bancos Centrales comienzan a subir las tasas de interés.

Impacto en el mercado inmobiliario:

En este momento nos encontraríamos en niveles de precios elevados y los activos empezarán a tardar más de lo habitual en venderse. Para dar respuesta a la elevada demanda, los distintos agentes del mercado inmobiliario han puesto en marcha todos los mecanismos de aumento de la oferta (desarrollo de suelo y actividad promotora, que se encontrarían en su máximo nivel).

El mercado está en un momento crítico pues cualquier síntoma de resentimiento en la demanda provocará un importante desequilibrio con respecto a la oferta (suele conocerse también esta fase del ciclo inmobiliario como estado de hiperoferta). Los precios alcanzan sus niveles máximos y hay un aumento en la especulación.

En función del grado o intensidad de la anterior fase de expansión (volumen de oferta, endeudamiento y niveles de precios) podríamos enfrentarnos a una burbuja inmobiliaria.

Fase 3: Contracción

En esta fase, la economía comienza a desacelerarse, y el crecimiento económico se ralentiza o se estanca. La demanda de bienes y servicios disminuye, lo que puede llevar a una reducción en la producción y el empleo. Los precios de los activos pueden empezar a caer, y la confianza empresarial y del consumidor se debilita. Generalmente hay un aumento en las tasas de interés.

Impacto en el mercado inmobiliario:

Este enfriamiento es el inicio de un cambio de tendencia, los precios de los activos inmobiliarios pueden estabilizarse o disminuir, y aunque la construcción se reduce, no se paraliza debido a la inercia y plazos de las obras de edificación. El desequilibrio entre oferta y demanda se hace patente.

Fase 4: Recesión

Cuando la contracción se profundiza y se prolonga, se entra en una recesión. Esta fase se caracteriza por una disminución significativa en la actividad económica, una mayor tasa de desempleo y una caída en la producción. Durante las recesiones, los gobiernos y bancos centrales suelen implementar políticas para estimular la economía y fomentar la recuperación.

Impacto en el mercado inmobiliario:

Los precios de las propiedades tienden a caer de forma importante, la construcción se reduce drásticamente y la demanda de propiedades disminuye notablemente. Al final de esta fase de nos encontramos con los niveles de precios más bajos y con el stock más elevado. Se encara de nuevo la fase de recuperación en búsqueda del equilibrio.

Es crucial destacar que estos ciclos no siguen un calendario predecible y pueden variar significativamente en duración e intensidad. Además, factores externos como eventos económicos globales, políticas gubernamentales y crisis financieras pueden influir en la forma en que se desarrollan estas fases del ciclo inmobiliario.

En Gloval tenemos equipos altamente calificados dedicados a analizar y comprender a fondo los ciclos económicos y su impacto en el mercado inmobiliario. Como consultoría inmobiliaria ofrecemos servicios de orientación experta en cada fase del ciclo, desde la identificación de oportunidades en períodos de expansión hasta la gestión de riesgos durante contracciones económicas. Ponte en contacto con nosotros y te ayudaremos.

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