Cómo identificar correctamente un inmueble

Javier Herediapor Javier Heredia22 julio, 2021

La primera y más básica de las comprobaciones que tenemos que realizar cuando queremos comprar un inmueble, o nos enfrentamos a su valoración, es la identificación del mismo.

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En las búsquedas que realizamos en los diferentes portales inmobiliarios, muchas veces nos encontramos que algunos anuncios no concretan la ubicación exacta del inmueble.

Lo primero que intentamos en esos casos es, precisamente, localizar de qué tipo de edificio se trata, su dirección concreta, su posición dentro de la trama urbana y su ubicación dentro del propio conjunto edificatorio.

Identificar implica localizar y además implica delimitar la realidad física de lo que queremos comprar o valorar. En este proceso recomendamos hacer siempre dos comprobaciones:

La primera es identificar físicamente

Esto implica disponer de una dirección exacta o de unas coordenadas geográficas concretas que nos permitan localizar el inmueble sin ningún tipo de dudas y sin la necesidad de ningún acompañante. Dicha identificación debe incluir la posición en la urbanización o en el polígono, en el edificio, su superficie y sus linderos. Debemos conocer perfectamente la realidad física de lo que compramos o valoramos.  Normalmente los inmuebles de naturaleza urbana vienen referenciados a una dirección concreta y número de policía que facilita mucho su identificación. En los inmuebles de naturaleza rústica las descripciones suelen ser más complejas e imprecisas lo que puede generar dudas. Por eso recomendamos siempre disponer de la referencia catastral del inmueble objeto de compraventa o de valoración. El catastro es una magnífica base de datos de todos los inmuebles del territorio nacional diseñada con el fin de gestionar la tributación inmobiliaria.

La segunda es identificar registralmente

La inscripción en el registro de la propiedad no es obligatoria según la legislación española, si bien, quien inscribe queda protegido en sus derechos frente al tercero que no lo hace.  Sólo la hipoteca si es objeto de inscripción de forma obligatoria. Como expertos en el sector inmobiliario siempre recomendamos comprobar la situación registral del inmueble y su correcta inscripción en el registro con independencia de que sea objeto o no de hipoteca. Para ello solicitaremos una Nota Simple al registro de la propiedad en la que consta el número de finca, su descripción a veces con la referencia catastral, titular y cargas. Por lo tanto, es esencial comprobar que la realidad física que pretendemos comprar o valorar coincide con la finca registral y su descripción concreta tal cual consta inscrita en el registro.

En muchas ocasiones nos encontramos con discrepancias importantes entre la realidad física y la realidad registral. Las más habituales son las discrepancias debidas a los linderos, número de policía y a las superficies. Por eso es muy importante ponerse en manos de expertos como GLOVAL para analizar y entender cómo afectan este tipo de discrepancias al valor del inmueble. A veces se deben a errores de descripción procedentes de las propias escrituras, pero en muchas ocasiones se deben a modificaciones o ampliaciones que se han producido en el inmueble, que alteran la realidad sin estar amparadas por la legislación urbanística y que, por lo tanto, no pueden ser objeto de inscripción en el registro.

En GLOVAL como expertos en análisis, valoración y consultoría inmobiliaria podemos ayudarte para que este tipo de comprobaciones sean completas, rigurosas y se minimicen todos los riesgos asociados a la identificación del inmueble. Especialmente para evitar problemas que pueden paralizar o condicionar una operación de compraventa o su posterior operación de financiación con garantía hipotecaria.


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Javier Heredia

Director de Red. Ingeniero Agrónomo por la Universidad Politécnica de Madrid y Máster en Dirección Inmobiliaria y Financiera por el COAM con más de 20 años de experiencia en el sector de la valoración inmobiliaria.

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