Valoración de inmuebles con afectación urbanística

Si estás pensando comprar una finca que se encuentra ofertado a buen precio probablemente será más fácil que obtengas financiación hipotecaria para la compraventa, y te resultará una cuota mensual reducida que te permitirá pagarla y sentirte desahogado económicamente.

Estás tan ilusionado que se lo cuentas a un amigo, y te responde: “no existen chollos”; “seguro que hay trampa” o cualquier otra frase hecha. Es ahora cuando te asaltan las dudas para dar más pasos a la hora de comprar.

¿Quizás la finca tiene una afectación urbanística o alguna otra limitación? Es importante que cuentes con la ayuda y asesoramiento de un experto inmobiliario o Consultor para que realice todas gestiones y comprobaciones necesarias. Gloval ofrece todos los servicios que te ayudarán a resolver tus dudas.

¿De que hablaremos en este artículo?

• ¿Qué es una afectación urbanística?
• ¿Se puede hipotecar una finca afectada urbanísticamente?
• ¿Cómo se valora una finca en esta situación urbanística?

Disponer de una valoración real mediante una tasación hipotecaria objetiva, te ayuda a cumplir con tu objetivo: resolver dudas para decidir comprar o no la finca y, en caso de que decidas comprar, obtener financiación hipotecaria.

Se considera que existe afectación urbanística cuando un inmueble no se adecua al planeamiento actual vigente. La afectación puede dar lugar a que el inmueble se considere o bien fuera de ordenación (manifiestamente incompatibles) o bien volumen disconforme (inmuebles no adecuados pero compatibles). La definición de volumen disconforme también se denomina fuera de ordenación diferida o sobrevenida dependiendo de la Comunidad Autónoma y su legislación urbanística territorial.

Se considera que un inmueble se encuentra en situación de fuera de ordenación cuando:

• Se ha incluido en ámbito de gestión o en polígono de actuación que implica expropiación, cesión, derribo o cese.
• Se trata de una edificación en suelo no urbanizable de especial protección.
• Se han implantado de manera ilegal desde la aprobación del planeamiento anterior o actual y no han prescrito plazos.

Se considera que un inmueble es un volumen disconforme para el resto de inadecuaciones con el planeamiento actual vigente. Principalmente son situaciones en que:

• Los inmuebles eran adecuados al planeamiento vigente en el momento de su construcción;
• Los inmuebles obtuvieron licencia de obras o autorización

No existe limitación para hipotecar una finca afectada urbanísticamente ni en la Ley Hipotecaria ni en el Reglamento de la Ley Hipotecaria. Por lo tanto, sí es posible hipotecar una finca afectada urbanísticamente.

Para las entidades financieras hipotecar una finca afectado urbanísticamente supone un riesgo adicional o superior a una financiación sin esta característica. El motivo es que para el caso de que se avance en el proceso urbanístico que suponga la expropiación, cese o derribo de la edificación, aumenta el riesgo de recuperar el capital prestado en caso de impago por parte del deudor.

Además de este incremento en la dificultad de recuperar el capital, en caso de que la situación fuera de ordenación acabe inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, la entidad financiera no podrá titulizar el préstamo en el Mercado Hipotecario tal y como se detalla en el artículo 11 del RD 716/2009.

En los casos en que la edificación se construyó con arreglo a planeamiento anterior o con la preceptiva licencia de obras, y no se ha iniciado ningún acto administrativo derivado de la afectación que implique una situación de fuera de ordenación y su inscripción registral, es probable que te concedan el préstamo.  En cambio, si la situación es de fuera de ordenación, conste o no en el Registro de la Propiedad es muy difícil que la entidad quiera formalizar la operación hipotecaria.

Si la vivienda está en situación de fuera de ordenación en la que existe la posibilidad de expropiación forzosa derivada de un acto administrativo relevante (Disposición adicional 7ª de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo), el valor de tasación será el menor entre el valor obtenido según los criterios y metodología que establecidos en la citada Orden y el valor obtenido criterios establecidos en la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo (Consolidada Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) y su Reglamento (Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre).

Dado que difícilmente se financiará la compra de un inmueble que esté en fase inicial o avanzada de expropiación, cesión, derribo o cese, nos vamos a centrar en los casos en que la situación es considerada como volumen o uso disconforme con el planeamiento actual.

En cualquier caso, Gloval ofrece el servicio de valoración de inmuebles que deban ser objeto de expropiación o bien indemnización por otros conceptos en los que se necesita un peritaje, así como las que forman parte de operaciones urbanísticas.

Además, en la determinación del valor de un inmueble que tiene una afectación urbanística se debe tener en cuenta las limitaciones que suponen tal afectación.

En cuanto a las obras posibles a realizar en la finca:

• En los casos en que la finca se considera en situación fuera de ordenación, no se permiten obras de consolidación ni aumento de volumen, por tanto, ni de rehabilitación ni de mejora. Solo es posible realizar obras de reparación, de accesibilidad, y obras necesarias por salubridad, seguridad y correcta conservación. La intervención lleva acompañada a la renuncia de indemnización por las actuaciones de mejora necesarias. Cualquier otra obra podría estar permitida con carácter provisional.
• En cuanto a los casos en que se considera volumen disconforme, se permite obras de consolidación y rehabilitación, en algunos casos ampliación atendiendo a los parámetros del nuevo planeamiento o incluso se puede llegar a permitir gran rehabilitación adecuando a nuevo planeamiento (en ocasiones implica regularizar la parte disconforme).

En cuanto a los usos permitidos en la finca:

• En los casos en que la finca se considera en situación fuera de ordenación, solo se permiten los usos preexistentes siempre que no se declaren incompatibles. Si son incompatibles no se permite ni el cambio de titular, ni renovación de autorizaciones con plazo.
• En cuanto a los casos en que se considera volumen disconforme, se permite la continuidad de los usos preexistentes que se obtuvieran con autorización y, los usos y actividades recogidos en el nuevo planeamiento.

En la consideración de volumen disconforme o uso disconforme, debemos diferenciar dos situaciones

1. Situación producida por cambio de calificación, parámetros edificatorios, etc (V1)
2. Situación que pueden acabar considerándose fuera de ordenación porque existe posibilidad futura de expropiación, cesión, derribo o cese. (V2)

Para la determinación del valor de tasación hipotecario de la finca, será de aplicación del artículo 45 de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, “Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario”.

Entre los métodos a considerar para la determinación del valor de hipotecario se encuentra en método de comparación y método de actualización de rentas de alquiler para los que se hace necesario la existencia de un mercado representativo de comparables.

(Situación producida por cambio de calificación, parámetros edificatorios, etc)

En este caso las limitaciones en el uso y obras posibles a realizar son poco apreciables, por tanto, el propietario apenas tiene limitado el derecho sobre la propiedad del inmueble, salvo en casos específicos de la rehabilitación que está sujeto a lo que indique el nuevo planeamiento.

En este caso se considera adecuado aplicar la totalidad de métodos expresados en el artículo 45 de la normativa de valoración.

( Situación que pueden acabar considerándose fuera de ordenación porque existe posibilidad futura de expropiación, cesión, derribo o cese)

En esta situación sí hay previsión de limitaciones en obras y usos posibles, por tanto, el propietario tendrá más limitado el derecho sobre la propiedad del inmueble, además de la incertidumbre por la gestión urbanística futura.

La mayoría de las ofertas o transacciones utilizables para determinar el valor de tasación corresponden a activos inmobiliarios sin afectación urbanística que implique la posibilidad futura de expropiación, cesión, derribo o cese. Por tanto, no son utilizables para determinar por comparación el valor de mercado de activos en fincas que sí estén en situación urbanística con ese riesgo añadido.

Esto es debido a que dichas ofertas o transacciones no recogen el comportamiento de la demanda ni de la oferta para las limitaciones mencionadas con anterioridad. El valor calculado, en caso de adoptarse la información de mercado general, no consideraría las limitaciones y su afectación en el valor.

Por tanto, en ausencia de un mercado representativo de comparables, en la mayoría de los casos el valor de tasación en este tipo de situación, se determinan por el método de coste, obteniéndose un valor de reposición neto (coste del suelo más el coste de la construcción depreciada). Este valor de reposición neto, no corresponde a un valor de mercado, sino que se trata de un importe determinado por un método aditivo que equivale al coste de la reproducción de una finca de similares características.

Tomar una decisión de compra no es fácil, así que tener una valoración objetiva de un tercero, garantizada por la independencia, así como por la capacitación y conocimientos técnicos, jurídicos y de mercado de una tasadora como GLOVAL, permitirá tener la posibilidad de conocer los puntos críticos, y facilitar tu decisión.

En este sentido trabajar con una sociedad de tasación grande como GLOVAL, que ofrece un servicio en todo el territorio nacional y dispone de profesionales expertos para la valoración de cada tipo de bien, evitarán problemas si hay que diversificar la valoración a varias empresas o profesionales.

Como ves, las comprobaciones te permitirán conocer la situación urbanística real de la finca y las posibilidades de financiación con las que cuenta, puedes dejar este trabajo a un profesional solicitando un informe de tasación de la finca con finalidad hipotecaria.

¡Consúltanos sin compromiso! ¡Estaremos encantados de ayudarte en todo lo que necesites!