Consejos clave para la inversión en trasteros:¡No te los pierdas!

Oscar F. de Torres Neirapor Oscar F. de Torres Neira7 septiembre, 2023

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El negocio de los trasteros en España: Un mercado en expansión

La inversión en un piso, en un local o incluso en una plaza de garaje es sencilla y más o menos habitual, porque hay un mercado accesible por diversos canales y por ser inmuebles que históricamente se han destinado a la venta o al arrendamiento indistintamente. Por el contrario, no existe un mercado muy extenso ni oferta publicitada de trasteros, y no es frecuente que se alquilen individualmente, por destinarse generalmente al uso propio.

Se puede tener una vivienda en propiedad, pero no disponer de coche y viceversa, y por ello ambos activos pueden comercializarse de forma totalmente independiente si se desea.

La tipología del trastero está mucho más asociada a la vivienda, porque siempre viene bien un espacio extra para almacenar objetos de temporada (la ropa de invierno o verano) o aquellos elementos de movilidad que resulta incómodo subir a diario a la vivienda (bicicleta o patinete eléctrico) y para dar rienda suelta al Diógenes que todos llevamos dentro. Por eso es normal que no haya tanta oferta de trasteros como de otros activos y que la existente no se encuentre mayoritariamente en los bajos de los edificios residenciales, sino en naves o locales habilitados en exclusiva para este fin.

Se trata de un mercado en expansión por el continuo aumento de la demanda. En los centros urbanos de grandes ciudades, donde el m2 edificado es más caro y se tiende a adquirir viviendas cada vez más pequeñas y a incrementar el consumo, disponer de un espacio de almacenaje adicional, se ha convertido en una necesidad.

Nuevos agentes en el sector de la inversión de trasteros: las empresas especializadas

El sector del “self storage” crece año tras año en España y las empresas especializadas en alquiler de trasteros habilitan locales o naves para ser utilizados, con diferentes opciones de superficie y plazos.

Según AESS (Asociación española del Self Storage), los trasteros suelen dividirse en pequeños (igual o menor a 3 m2), medianos (entre 4 y 7 m2) o grandes (mayores de 8 m2).

Las rentas medias, obviamente varían según localización, nivel de demanda y condiciones de mantenimiento y seguridad de los activos, pero pueden oscilar entre los 30 y 70 €/m2mes, para los pequeños y medianos.

Los locales con un valor superior se suelen localizar en centros urbanos, con un precio m2 más elevado y menos superficie media, y las naves se caracterizan por un menor precio unitario y mayor superficie, pero se localizan en la periferia de las ciudades.

Es curioso que estos negocios tengan una demanda en los extrarradios de las ciudades, cuando esta ubicación se opone al uso original de los trasteros, el de almacenar elementos que no es prioritario tener en casa, pero sí cerca para poder utilizarlos en cualquier momento. De hecho, las empresas que ofertan espacio de trastero en esas naves, ofrecen un servicio de recogida y envío de los objetos almacenados, sin que el usuario tenga que desplazarse al lugar dónde se encuentran.

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Inversión en Trasteros: Una Opción para Ingresar al Mercado Inmobiliario

La inversión en trasteros constituye una buena oportunidad de acceso al mercado inmobiliario para el pequeño ahorrador, con un riesgo acotado debido a la proporción entre su rentabilidad y su precio de adquisición, reducidos gastos de mantenimiento y comunidad, así como escasa morosidad.

Existiendo estas empresas, la duda es quién, a nivel particular, puede invertir en trasteros.

El pequeño inversor puede optar por adquirir trasteros individuales, con una inversión inmobiliaria reducida y escasa gestión, pero con una demanda limitada. Estos trasteros están situados generalmente en edificios residenciales o garajes con entrada privada, y como inconveniente puede encontrarse con la oposición de la Comunidad de propietarios, muy reacias a que haya personas con acceso a la comunidad, que no sean residentes.

También puede acceder, a pequeña escala, a reconvertir locales para ser destinados a trasteros, con una oferta orientada a particulares o pequeñas empresas, como comentábamos en este artículo sobre la posibilidad de reinventar el uso de locales comerciales, una de las opciones de recolocación de estos activos, es la reconversión en trasteros.

Con el cambio de mentalidad a la hora de realizar compras, hay muchos locales que tienen buenas ubicaciones en las ciudades, pero que están vacíos y con una adecuada compartimentación del espacio y la habilitación de accesos digitales, se puede crear un mini negocio de trasteros.

Interesa localizarse en zonas céntricas donde existe un mayor número de viviendas o apartamentos de reducidas dimensiones en edificios antiguos, con mayor carencia de espacio de almacenaje. También es importante contemplar las condiciones de accesibilidad y seguridad del local (personal de seguridad o cámaras de vigilancia).

Cuál es el precio de invertir en trasteros

El coste medio de adquisición de un trastero pequeño se puede encontrar en torno a 6.000 y 9.000 € en ciudades como Barcelona o Madrid, y los costes de comunidad pueden ser más bajos que los de un garaje.

La posibilidad de que un particular transforme un local en el casco urbano del municipio, dependerá de que consiga comprar un local con un precio competitivo para el número de trasteros que pueda habilitar y el rendimiento que pueda obtener de su arrendamiento.  Esta opción gana en cercanía al usuario y por ello se pueden obtener rentas superiores a las de las empresas que se mueven en la periferia, en un entorno de los 25€/m²/mes.

¿Es rentable invertir en trasteros?

Con una inversión reducida se puede obtener un rendimiento casi inmediato, superior al 5% y en grandes ciudades se estiman rentabilidades medias entre 7 y 8,5%.

Para saber si un trastero es rentable, se debe tener en cuenta el precio de compra o alquiler, y considerar el largo plazo para que la inversión tenga retorno, especialmente si se trata de adecuar previamente un local para su explotación.

La inversión en trasteros suele ser una inversión segura, con una rentabilidad media-alta, estable pese a las fluctuaciones del mercado, y con muy bajo coste de adquisición y mantenimiento, siempre y cuando se localicen en las ubicaciones más adecuadas a la demanda existente.

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