Invertir en plazas de garaje: ¿Qué tienes que tener en cuenta?

Una de las opciones a la hora de invertir en el sector inmobiliario en España es la de las plazas de garaje. Profundizaremos en este artículo sobre ello ahondando en los siguientes aspectos:

• Radiografía del mercado de plazas de garaje en España
• ¿Cuáles son las ventajas de invertir en plazas de garaje?
• ¿Cómo elegir la plaza de garaje indicada?
• Riesgos asociados a la inversión en una plaza de garaje

Desde la época de desarrollo económico de los años 50, en que se popularizó el “Seiscientos”, el incremento del parque automovilístico ha sido constante, en los primeros tiempos el estacionamiento en la vía pública era posible, pero con el paso de los años esta circunstancia se ha complicado mucho, sobre todo en los cascos urbanos consolidados y en los cascos antiguos, donde no estaba previsto el uso de un elemento como el coche.

Si ya de por sí la posibilidad de aparcar en cascos históricos era complicada, los criterios del urbanismo actual    marcan la tendencia a peatonalizar estos ámbitos y no permitir el acceso de vehículos o que esté restringido a los cero emisiones, hace que disponer de una plaza de garaje, sea un valor al alza.

Este problema ya se detectó en los inicios del boom del automóvil y se previeron normativas que obligaban a construir plazas de garaje en obra nueva para no depender de la existencia de espacio en la calle. Habilitadas estas plazas en ámbitos de nueva urbanización, conllevaba la situación opuesta, es decir, que en las calles había mucho espacio y las plazas de garaje no tenían demanda, sobre todo si había mayor número de plazas que de viviendas y por ello se tenían que comercializar a precio de coste, por no perder dinero el promotor y ahorrar el coste del mantenimiento.

• La inversión en este tipo de activos es una opción interesante por la rentabilidad obtenida frente a otro tipo de inmuebles. La proporción entre su precio de adquisición, los gastos de mantenimiento e incluso el marco legal que le es de aplicación, favorecen este tipo de inversiones de riesgo acotado.
• El coste de mantenimiento de una plaza de garaje es bajo, en cuanto a las obras de conservación y la escasa necesidad de actualización constructiva, pero sí que tiene unos gastos fijos de: impuestos, comunidad y servicios, altos en relación al valor del bien. No se tiene que limpiar, pintar o comprobar desperfectos tras cada nuevo inquilino que entra.
• Es muy improbable la ocupación ilegal de una plaza de garaje, salvo la habitual que realiza el vecino de plaza, con un coche mucho más grande del que su plaza puede albergar.

• Las leyes de arrendamientos urbanos no ponen muchas trabas a las condiciones de alquiler, por plazos mínimos de alquiler o precio máximo aplicable, salvando las plazas que sean de protección oficial que tienen módulos de obligada aplicación mientras esté vigente la limitación.

Lo más obvio es que tenga las dimensiones adecuadas para el vehículo que vaya a utilizarla, pero si se adquiere una plaza como inversión, no se puede saber qué vehículo tendrá el inquilino, por lo que será recomendable que no sea una plaza pequeña.  No sólo se tiene uno que fijar en las dos dimensiones, ancho y largo sino también en el alto, ya que algunos garajes tienen plazas bajo rampas o con elementos estructurales o instalaciones que reducen la altura libre y que no permiten el estacionamiento de vehículos familiares o todo terreno.

También es importante conocer las dimensiones del espacio previo a la propia plaza, que debe permitir el acceso a la misma con una maniobrabilidad cómoda, sin columnas o muros en uno de los lindes. Cuando los lindes de una plaza son otras plazas de coche, el espacio de apertura de puerta, es compartido, pero si esa delimitación es un muro, no hay margen de apertura. Se debe huir de las plazas que tienen muro en unos de sus lados. Algo implícito en las plazas en línea, un tipo de plaza excepcional en garajes bajo rasante.

Otro factor a tener en cuenta, no vinculado con la propia plaza, es la planta en que se encuentra. Cuanto más profunda, más recorrido se realiza en las zonas de circulación y tiempo en el ascensor, si es que dispone de ascensor, y si no es así, el valor será inferior. Además del recorrido, se tiene en cuenta si las zonas de circulación son de un único carril compartido o de dos sentidos. Las plazas de garaje que sólo tienen acceso mediante una plataforma – ascensor, son menos atractivas para el alquiler.

Los riesgos asociados a la inversión en una plaza de garaje se encuadran en tres tipos:

• Una mala utilización de la plaza, estacionando más de un vehículo por plaza o dándole un uso de almacén, que van en contra de la regulación y de las normas de la comunidad de propietarios y que pueden implicar que los seguros no se responsabilicen en caso de un siniestro.
• Que se adquiera una plaza que no es identificable, circunstancias que es muy habitual en esta tipología, por ser participaciones no inscritas registralmente y que se utilizan según acuerdos de comunidad. Plazas rotatorias, que no son fijas para un titular y que cada mes cambian la asignación. Plazas exteriores que son menos que los usuarios posibles y que las ocupa “el primero que llega”. Plazas que no se numeran o cuyos límites no están definidos. Además de ser menos atractivas para el alquiler, en casi todos los casos, no son hipotecables, por lo que se requiere el desembolso del importe total de la plaza.
• Por último, está el riesgo de un cambio de escenario en la mentalidad de “propiedad” de los vehículos, con las nuevas fórmulas de uso compartido o la creciente incidencia de otro tipo de movilidad, como el uso de bicicletas o patines, muy funcionales para un uso urbano.

La inversión en garajes suele ser una inversión segura, con una rentabilidad media-alta con respecto a otro tipo de inversiones inmobiliarias, estable pese a las fluctuaciones del mercado, con bajo coste de adquisición y mantenimiento, siempre y cuando se trate de plazas en entornos estratégicos, con morfología y ubicación adecuadas.

Para determinar el valor de mercado de un garaje o su potencial rentabilidad, es importante tener un conocimiento amplio de sus características, así como del entorno en el que se ubica, realizar un estudio de mercado amplio, con información suficiente de muestras lo más similares posibles y encontrar los parámetros de valor que justifiquen los coeficientes adoptados en la homogeneización para adoptar un valor objetivo.

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