Te ayudamos a resolver un desacuerdo en la valoración del inmueble en una herencia

Cuando una persona fallece, es común que sus herederos reciban sus bienes inmuebles. La valoración de éstos juega un papel crucial tanto en la distribución de la herencia como en la determinación de impuestos, como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Si te encuentras en esta situación y estas buscando asesoramiento profesional, en el artículo de hoy te ayudaremos, abordando las siguientes cuestiones:

• ¿Quiénes son los herederos si no hay testamento?
• ¿Por qué hay desacuerdos en la valoración de un inmueble para una herencia?
• ¿Qué hay que hacer en caso de desacuerdo?
• ¿Cómo se calcula el valor de un inmueble para una herencia?

Antes de entrar en la valoración en sí, cabe indicar que en el caso de que no exista testamento, la ley establece el orden o categoría de los herederos.

En este caso, la regulación viene establecida en el Código Civil en Régimen Común, Título III, Capítulo IV “Del orden de suceder según la diversidad de líneas”, artículos 930 al 958, donde se establece que la línea sucesoria:

• En primer lugar, la sucesión corresponde a la línea recta descendiente.
• A falta de hijos y descendientes, heredarán sus
• A falta de las personas comprendidas en los dos puntos anteriores, heredarán el cónyuge y los parientes colaterales por el orden que se indicará. En defecto de ascendientes y descendientes, y antes que los colaterales, sucederá en todos los bienes del difunto el cónyuge sobreviviente.
• No habiendo cónyuge supérstite, ni hermanos ni hijos de hermanos sucederán en la herencia los demás parientes del mismo en línea colateral hasta el cuarto grado, más allá del cual no se extiende el derecho de heredar abintestato.
• Finalmente, a falta de personas que tengan derecho a heredar conforme a lo indicado anteriormente, heredará el Estado.

Existe también regulación a nivel autonómico. En el caso de la regulación en el Código Civil catalán se indica que, en ausencia de un testamento, la ley en Cataluña (Libro Cuarto, Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña, relativo a las sucesiones) establece un orden de sucesión:

• En primer lugar, la sucesión corresponde a la línea recta descendientes, sin perjuicio de los derechos del cónyuge o conviviente como pareja estable.
• A falta de hijos y descendientes, heredarán sus ascendientes.
• Los hermanos y los hijos de los hermanos, y si no existieran éstos, los demás parientes de grado más próximo en línea colateral dentro del cuarto grado.

Finalmente, en el caso de Cataluña, sucedería la Generalitat de Catalunya. 

A nivel fiscal, a efectos de determinar la base imponible del impuesto sobre sucesiones y donaciones, se utiliza desde enero de 2022 el llamado Valor de Referencia. Este es un dato público consultable en la sede electrónica del Catastro, que determina anualmente el valor de referencia de los bienes inmuebles. La normativa establece que dicha base imponible es la mayor entre el valor de referencia o el valor declarado por las personas interesadas, sujeto a las revisiones oportunas. En el caso de que el inmueble no tuviera valor de referencia por parte de Catastro, la base imponible sería la mayor entre el valor declarado y el valor de mercado.

Pero en ocasiones aparecen discrepancias entre los herederos a la hora de considerar el valor de mercado del bien o bienes inmuebles a heredar. Intervienen aquí también consideraciones subjetivas de los distintos herederos, a menudo también con ciertos matices incluso sentimentales. En determinados casos alguno de los herederos puede pretender comprar al resto las demás partes del bien a heredar, o bien se pretende vender a terceros la totalidad del bien, etc. La situación personal e interés de cada uno de los involucrados provoca desacuerdos que deben solventarse de la manera más objetiva posible.

La determinación del valor del bien inmueble a heredar se establece en la consideración de valor de mercado como el precio más probable al que podría venderse, entre partes independientes, en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieran disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. Se consideran las características de la finca, su estado, conservación, ubicación, etc., para obtener ese valor objetivo del inmueble que ayude a llegar al entendimiento entre las partes.

Cabe indicar que, en ocasiones, la determinación del valor puede referirse a una fecha determinada pasada, por ejemplo, a fecha del fallecimiento del causante. Las sociedades tasadoras, disponen en ese sentido de amplias bases de datos que facilitan dicha tarea.

En este sentido trabajar con una sociedad de tasación grande como GLOVAL, que ofrece servicio en todo el territorio nacional y dispone de profesionales expertos para la valoración de cada tipo de bien, asegura valoraciones objetivas en casos de discrepancias entre herederos sobre el valor de los bienes inmuebles heredados.