Plazo para escriturar desde la firma del contrato de arras

Has firmado o estás a punto de firmar el contrato de arras para tu vivienda. ¿Conoces los plazos que implica?

Vas a comprar o vender una vivienda y vas a redactar un contrato de arras, pero no tienes claro cuál es el plazo más habitual o recomendable para tener el tiempo suficiente antes de escriturar, te lo explicamos a continuación:

• ¿Cuál es el plazo que tengo para escriturar desde la firma del contrato de arras?
• ¿Y si vence el contrato de arras?
• Prorrogar el contrato de arras
• Anulación del contrato de arras por fuerza mayor
• ¿Cómo reclamar el incumplimiento de las arras?

El plazo que se estipula para escriturar desde el momento de firmar el contrato de arras será el que libremente acuerden la parte compradora y vendedora, no existiendo una duración determinada obligatoria para este tipo de contratos. Cabe destacar que, si te encuentras en Catalunya, sí que tendrás un plazo máximo establecido por ley de 6 meses, aunque siempre podrás acordar una duración inferior a este máximo.

El plazo establecido en un contrato de arras depende de las circunstancias de cada caso particular, teniendo en cuenta principalmente si tienes que solicitar una hipoteca. El plazo más habitual en este tipo de contratos se encuentra entre un mes y medio y 3 meses, siendo aconsejable un mínimo de 3 meses para aquellos casos que requieren la solicitud de una hipoteca, dado que depende en que comunidad te encuentres, el plazo de solicitud de una hipoteca se puede demorar unos dos meses.

Estamos hablando de los plazos convenientes para establecer en estos casos, dado que legalmente hablando este plazo será el que libremente acuerden ambas partes, con un máximo de 6 meses en el caso de que te encuentres en Catalunya.

Si llega el vencimiento del contrato de arras, aún no se ha firmado la escritura de compraventa te puedes encontrar en las siguientes situaciones:

• Si ambas partes quieren seguir adelante con la compraventa, y se ponen de acuerdo, se puede realizar una prórroga del contrato de arras, por el período que ambas partes establezcan de mutuo acuerdo, con la limitación en el caso de Catalunya de un plazo máximo de 6 meses, incluida tanto la duración inicial del contrato como la duración acordada en la prórroga.
• En el caso de que el contrato de arras venza y el comprador no quiera seguir adelante con la compraventa, se hace valer lo que se ha estipulado en el propio contrato, que por lo general implica que el vendedor se queda con la señal entregada por parte del comprador en el momento de la firma de dicho contrato. Este importe suele estar entre el 5% y el 20%, aunque el importe más frecuente para estos casos es el 10% del importe total del inmueble.
• Si la parte vendedora no quiere continuar con la compraventa, esta deberá devolver lo estipulado en el contrato, que suele ser el doble del importe depositado como señal.

Como hemos podido ver en el apartado anterior, existe la posibilidad de que vaya a vencer el plazo estipulado inicialmente en el contrato de arras, pero que ambas partes quieran seguir adelante con el proceso de compraventa, acordando en este caso una prórroga del contrato de arras. Para realizar dicha prórroga se debe añadir un anexo de ampliación al contrato, indicando el nuevo plazo estipulado y acordado por ambas partes para firmar las escrituras.

Es importante destacar que no es obligatorio firmar una prórroga del contrato. Por ese motivo, si vas a solicitar una hipoteca, te aconsejamos incluir dentro del contrato de arras una cláusula por la que, como parte compradora, te encuentras en la situación de tramitar un crédito hipotecario y que dicho contrato queda condicionado a la concesión de la hipoteca, quedando sin efecto la penalización indicada inicialmente, por lo que la parte vendedora deberá devolver el importe de la señal a la parte compradora.

Esta cláusula se suele establecer con una duración propia inferior a la del contrato de arras. Por ejemplo, si el contrato de arras tiene una duración de 3 meses, se suele establecer esta cláusula con una duración de un mes o mes y medio. Te aconsejamos que indiques un plazo de tiempo suficiente para saber si se te concederán la hipoteca e iniciar los trámites de la misma.

En el caso de que te quieras acoger a esta cláusula, deberás acreditar que realmente la entidad no te concede un crédito hipotecario, quedando liberado de la penalización, siempre y cuando lo indiques dentro del plazo establecido.

Dentro de la propia ley (Código Civil español art. 1454) se establece que las causas de fuerza mayor suponen un justificante para quedar liberado de la penalización establecida en el contrato de arras. Se entiende como causa de “fuerza mayor” una circunstancia imprevisible o inevitable que pueda afectar a alguna de las partes al cumplimiento del contrato, siempre que se cumplan las siguientes características:

• Debe ser La parte afectada no puede evitar que ocurra y que tengan lugar sus consecuencias.
• Debe ser Un hecho que no se puede anticipar.
• Debe ser un suceso extraordinario. Por tanto debe ser ajeno a la parte afectada, sin que esta pueda intervenir a su voluntad.

Para poder obtener la liberación de la responsabilidad contractual por causas de fuerza mayor, será necesario demostrar de forma objetiva esta imposibilidad.

Tras esta alegación, el juez determinará si la causa de fuerza mayor expuesta cumple con estos requisitos descritos, analizando si realmente existe esta imposibilidad de cumplimiento o si realmente sí que es viable completar el procedimiento de compraventa.

En el supuesto de que alguna de las partes incumpla con lo estipulado en el contrato de arras, se ejecutarán las penalizaciones que en el propio contrato se establecen.

Si el comprador no cumple con el contrato de arras, éste perderá el importe entregado en concepto de señal en el momento de la firma del contrato.

Si el vendedor no cumple con el contrato de arras, este deberá cumplir con lo que se establezca en el propio contrato, que habitualmente suele indicarse como penalización, la obligación de indemnizar a la parte compradora devolviéndole el importe de la señal por duplicado, es decir, devolver al comprador la señal e indemnizar con el mismo importe.

La resolución de este contrato se podrá efectuar de forma extrajudicial, pero si una de las partes incumple este contrato, para reclamarle judicialmente la indemnización, se deberán dar los siguientes pasos previos a la reclamación:

• Fijar una fecha para acudir a la notaría con día y hora concreto, notificándolo correctamente a la parte contraria.
• Hacer acto de presencia en la notaría y si la parte contraria no acude, solicitar al notario que levante acta de incomparecencia.
• Dar por resuelto el contrato y reclamar a la parte vendedora el cumplimiento del mismo mediante una comunicación por burofax.
• Si tras la comunicación del burofax, la parte vendedora sigue sin cumplir con la penalización contemplada en el contrato de arras, no quedará más remedio que acudir a la vía judicial, interponiendo una demanda.