Valor de reposición:¿Cómo se calcula para una vivienda?

En este artículo del blog te explicamos todos los detalles sobre el valor de reposición, y cuál es su utilidad ya que será un dato que aparecerá en toda tasación oficial de un inmueble y también cómo se calcula para que puedas conocer el correspondiente a tu vivienda.

Profundizaremos en las siguientes cuestiones:

• ¿Qué es el valor de reposición en una vivienda?
• Bienes que se incluyen en el cálculo
• ¿Cómo se calcula el valor de reposición de un inmueble?
• Valor de reposición de un inmueble: ejemplo

En primer lugar, diferenciar el valor de reposición en función de la normativa de aplicación y finalidad, dado que según la normativa catastral o de cara a la contratación de un seguro, sólo se contempla el coste de construcción y por contra en la norma de valoración Orden Ministerial ECO/805/2003, el valor del suelo participa en el cálculo, siendo esta última metodología la que vamos a describir.

La definición del valor de reposición o también denominado reemplazamiento de la Orden ECO/805/2003, correspondería a la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales. En ningún caso se incluirán acopios de material ni mobiliario. Distinguiendo entre:

El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) que correspondería al de una nueva construcción.

El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN). que sería el resultado de deducir del VRB en la fecha de cálculo la depreciación física (perdida que experimenta en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes) y depreciación funcional del inmueble (perdida atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina, como serían la obsolescencia, diseño, falta de adaptación su uso, etc.).

Es un método aditivo, obtenido por la suma de todos aquellos costes y gastos de construcción, tanto directos como indirectos:

• Valor del terreno sobre el que encuentra situado el edificio o la vivienda.
• Coste de construcción por contrata del edificio o vivienda, en el que no se incluirá el coste de los elementos no esenciales que sean fácilmente desmontables (tales como mobiliario, estanterías…). El coste de ejecución de contrata, se obtiene de aplicar al coste de ejecución material (coste de los materiales utilizados, mano de obra y ayudas auxiliares como los andamios, maquinarias…), el beneficio del contratista.
• Los gastos necesarios o costes indirectos, dentro de los que se encontrarían:
  • Notaria y escrituración en cuanto a la declaración de obra nueva de la vivienda.
  • Honorarios arquitectos de proyecto básico y/o de ejecución y dirección de la obra.
  • Proyecto de Seguridad y salud y control de calidad.
  • Tasa de licencia de obras y el ICIO (impuesto de construcción).
  • Seguro decenal y seguros de responsabilidad civil.
  • Los gastos de administración del promotor (materiales y salariales)
  • Otros, estudios geotécnicos, informe OCT, control de calidad…

No se considerarán como gastos el beneficio del promotor, ni ningún tipo de gastos financieros o de comercialización. Los gastos necesarios de construcción pueden situarse alrededor de un 18 a 22% del coste de construcción, aunque dependerá de las características de cada proyecto.

Primero se calcula el valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) mediante la suma de todas las inversiones descritas en el párrafo anterior, utilizando tecnología y materiales de construcción actuales:

suelo + coste de construcción + gatos necesarios de construcción.

Posteriormente obtendremos el valor de reemplazamiento neto (VRN), devaluando o descontando al VRB las correspondientes depreciaciones. Dicho descuento únicamente se realiza sobre el coste y gastos de construcción, ya que el terreno no se deprecia en este sentido.

suelo + ((coste de construcción + gastos necesarios de construcción) – (depreciación física y funcional)).

La depreciación física es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un inmueble por el deterioro sufrido en función de su antigüedad, es decir, en el tiempo transcurrido desde su construcción, y en el que también intervendrán otros factores como el mantenimiento, conservación, obras de mejora, etc. Si no sabes cuál es el año de construcción de tu vivienda, puedes conocerlo a través del buscador de inmuebles catastral.

Aunque la Orden ECO/805/2003 describe tres procedimientos para el cálculo de la depreciación física, la más habitual es la técnica de amortización lineal. Consiste en descontar el coeficiente que resulte de dividir la antigüedad estimada de la vivienda según lo indicado en el párrafo anterior, entre su vida útil total, que para edificios de uso residencial es de 100 años.

La depreciación funcional, es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un inmueble atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina y corresponde a los costes y gastos necesarios para adaptarlo al uso residencial, debido a los errores de diseño, inadecuación u obsolescencia, considerando unas calidades medias y no incluyendo la actualización de acabados antiguos que “funcionen” correctamente en cuanto a distribución y uso.

• Calcularemos el valor del suelo, en este caso hemos encontrado oferta de parcelas en venta dentro la urbanización, con unos valores de venta muy similares, lo que en aplicación del método de comparación nos permite obtener un valor en torno a 40€/m², lo que daría un valor de suelo de 40 €/m² X 1.000 m² de suelo = 40.000€ (valor de suelo).
• El coste de ejecución de construcción por contrata se obtiene de revistas especializadas, presupuestos de contrata contrastados, datos de los colegios profesionales, fuentes públicas, publicaciones de organismos oficiales, etc. En este caso, por sus calidades constructivas y la ubicación dentro del territorio se estima que es de 650€/m² y los gastos de construcción son un 20%. Total 780 €/m², que multiplicados por los 150m² construidos = 117.000€ (valor de construcción).

• Dado que la vivienda no es de obra nueva hay que descontar, la depreciación física. Como el año de construcción es 2013 (10 años de antigüedad), con un estado de conservación normal, acorde a su antigüedad, sobre la vida útil total de 100 años aplicaremos un 10% de depreciación.
• En este caso depreciación funcional no procedería, dado que la vivienda está en buen estado y es apta para su uso.
• Descuento del 10% sobre el total del coste de construcción 117.000€ = 11.700€.