Tasación por encima del precio de compra: ¿Qué hacer?

¿Has solicitado un informe de tasación para la financiación de la vivienda que piensas comprar, y el valor que se certifica es superior al valor de compra? En este artículo, exploraremos a fondo las razones detrás de esta disparidad de valores y las ventajas y riesgos que esta situación puede suponer.

Te lo explicamos a continuación:

• ¿Qué es una tasación de un inmueble por encima del precio de compra?
• ¿Se pueden tener problemas con Hacienda?
• Ventajas de una tasación por encima del precio de compra
• Riesgos de una tasación por encima del precio de compra

Una tasación de un inmueble por encima del precio de compra significa que el valor estimado del bien inmueble, según la evaluación realizada por un tasador profesional, es superior al valor de la transacción.

En este sentido decir que lo más habitual es que ambos valores coincidan sensiblemente, presentando en todo caso diferencias relativamente pequeñas, dado que tanto el comprador y el vendedor en su proceso de negociación, como la sociedad de tasación al realizar el informe, tienen un objetivo común que es la determinación del valor de mercado del inmueble.

Por tanto, dicha circunstancia se puede dar por varios motivos:

• Desconocimiento por parte del propietario de la coyuntura del mercado para su propiedad, por posible revalorización de la zona o de la tipología de su inmueble.
• Necesidad imperiosa de venta por parte del propietario, que le lleva a fijar un precio inferior al que indica el mercado en su zona. El precio de compra en este supuesto se aproxima más a un valor de liquidación, por lo que no coincidiría con el valor de mercado que se refleja en la tasación.

Se ha de tener en cuenta que una valoración no es una ciencia exacta, es decir, a veces pueden existir ligeras diferencias de apreciación sobre el valor de un mismo inmueble. Se podría decir que el valor de mercado no es un valor “puntual”, sino que se encuentra dentro de una “horquilla”, por lo que es normal que existan ligeras diferencias entre distintas valoraciones de un mismo inmueble.

Para dar una contestación a la pregunta, se ha de tener en cuenta algunas consideraciones de tipo fiscal.

La adquisición de una vivienda tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que debe pagar el comprador, y cuya base imponible es “el valor real del bien transmitido” (artículo 10 del RDL 1/1993, de 24 de septiembre). Con el término “valor real”, la ley se refiere al valor de mercado.

Por tanto, si tributamos únicamente por el precio de compra, la Administración puede detectar una irregularidad y exigirnos el pago del resto del impuesto.

Esto se conoce como liquidación complementaria, que refleja la diferencia entre el ITP que hemos pagado y el ITP que Hacienda considera que deberíamos haber pagado según el valor de la vivienda, más intereses.

La principal ventaja para el comprador es que le permite financiar mayor parte del precio que ha pagado por la vivienda.

Si bien lo habitual es que la hipoteca financie el 80% del menor importe entre tasación y el valor de compraventa, existen hipotecas que financian el 80% del valor de tasación, de modo que, si la tasación es superior, podremos obtener una financiación mayor.

Por otro lado, una tasación más alta aumenta el atractivo de la propiedad, ya que se puede ver como una inversión sólida o como una propiedad con potencial de apreciación. Así mismo sugiere que el trato en la compraventa es beneficioso.

Desde el punto de vista del vendedor que solicita la tasación de su inmueble, puede hacerle consciente de su verdadero valor en el mercado y replantearse el valor de venta del mismo, con una mejora en su comercialización. Así mismo la tasación puede aportar confianza en el valor de su propiedad.

Por supuesto que existe riesgo si el valor de tasación es superior al valor de compra, que básicamente ya se han comentado:

Por un lado, el requerimiento por parte de Hacienda de la realización de una Tasación Complementaria para comprobar que no se realiza una inscripción de la vivienda por debajo de su valor para no abonar los impuestos que le corresponderían.

O bien si el proceso de compraventa lo permite, el vendedor sea consciente que su oferta estaba por debajo de mercado, y decida renegociar el valor al alza, lo que puede generar desconfianza en el comprador y truncar el proceso de negociación

Por todo lo comentado en los puntos anteriores, es muy importante que el valor de tasación, esté sólidamente basado en un conocimiento en profundidad tanto del mercado comparable al inmueble tasado, como de los diferentes puntos que pueden afectar al valor de tasación.

Es por ello que siempre se ha de acudir a profesionales solventes del sector. Es fundamental asegurarse de que cumpla con los estándares éticos y profesionales, y que sus tasadores estén debidamente certificados y acreditados. Esto garantiza la fiabilidad y la precisión de los informes de tasación, que son fundamentales en transacciones inmobiliarias y financieras.

Esperamos haberte aclarado las dudas que te puedan surgir en el caso de que el valor de la tasación que solicites esté por encima del precio que te solicitan por el inmueble. Recuerda que si deseas recibir asesoramiento personalizado desde el Área de Consultoría Inmobiliaria de Gloval, podemos ayudarte y si necesitas un informe de tasación para la solicitud de tu crédito hipotecario puedes solicitarlo a través de nuestra web.