¿Cómo se calcula el justiprecio de una finca por expropiación?

La determinación del justiprecio es uno de los requisitos fundamentales de la expropiación forzosa, ya que es un derecho del expropiado ser compensado por la obligada cesión de un bien.

Conozcamos todos los detalles en este artículo:

• ¿Qué es el justiprecio?
• ¿Cómo se regula el justiprecio cuando existe una expropiación?
• ¿Qué factores tiene en cuenta el justiprecio?
• ¿Cuáles son los bienes que se pueden expropiar?
• ¿Cómo se calcula el precio justo de una finca?
• ¿Cuándo y cómo se paga el precio justo?

La regulación del justiprecio se encuentra en los artículos 24 a 27 de la LEF y los artículos 25 a 47 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa.

El cálculo del justiprecio se realiza de mutuo acuerdo entre los intervinientes, los cuales podrán fijar de forma libre el valor del bien. Sin embargo, en caso de que no se llegue a un acuerdo, se seguirá el procedimiento de cálculo de justiprecio previsto en la LEF.

Dicho procedimiento se inicia con la notificación a los sujetos expropiados del inicio del expediente de expropiación, con el fin de que los interesados presenten la llamada hoja de aprecio, en la cual deberán fijar de forma motivada el valor que se ha establecido al bien o derecho, acompañada por un informe pericial que justifique tal valor.

Por tanto, las mencionadas hojas de aprecio deberán incluir:

• La valoración económica del bien.
• Un informe pericial que justifique la valoración del bien.
• Las alegaciones o la motivación de porqué se valora de esa forma el bien.

Una vez se presente esta hoja de aprecio, la Administración expropiante podrá estar conforme o no con la tasación realizada del bien, de forma que si la Administración rechaza la valoración, podrá expedir su propia hoja de aprecio. En el caso de que ésta última sea rechazada por el expropiado, se encargará de resolver la controversia fijando un concreto valor del bien el Jurado Provincial de Expropiación.

El Jurado ha de adoptar su propio criterio en cuanto a la fijación de los justiprecios conforme a la norma aplicable, y está vinculado por las peticiones efectuadas por los propietarios y Administración expropiante, sin que pueda dar más de lo solicitado por aquellos en sus hojas de aprecio, ni menos de lo concedido por la Administración en dicho trámite. Los acuerdos del jurado deberán estar motivados y contener los criterios utilizados para la fijación del justiprecio.

El Jurado de expropiación está compuesto por:

• Un Presidente y su suplente, que deben ser Magistrados, designados por el Presidente del Tribunal Superior de Justicia.
• Cuatro vocales compuesto por:
  • Un letrado al servicio de la Administración
  • Un técnico superior designado por la Administración con competencias en relación a la naturaleza del bien expropiado (ingeniero, arquitecto o economista)
  • Un representante de las Cámaras, los Colegios, las organizaciones empresariales o las asociaciones representativas de la propiedad en función del bien expropiado.
  • Un notario, designado por el Colegio Notarial.
  • Un Secretario, que debe ser funcionario, designado por el departamento de Presidencia.

Los acuerdos del Jurado de Expropiación deben ser adoptados por mayoría de votos, y si hay empate dirime el voto del Presidente. El Secretario tiene voz, pero no voto.

La resolución del Jurado pone fin a la vía administrativa, de forma que en caso de que no exista un resultado satisfactorio con la valoración del bien por parte del jurado, se podrá acudir a la vía contencioso-administrativa.

Para el cálculo del justiprecio, se va a tener en cuenta los siguientes factores:

• La antigüedad del bien.
• Las condiciones en las que esté el bien.
• El valor de mercado.
• La situación jurídico- legal a fecha de inicio del expediente (arrendamientos, o cualquier otro derecho relativo a la posesión y ocupación de los bienes expropiados)
• Las mejoras realizadas:
  • Si son realizadas con posterioridad a la incoación del expediente de expropiación no serán objeto de indemnización, a no ser que se demuestre que eran indispensables para la conservación de los bienes.
  • Las anteriores a la incoación del expediente de expropiación, sí son indemnizables, salvo cuando se hubieran realizado de mala fe.

No se tendrán en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro.

Los bienes que se pueden expropiar son terrenos o infraestructuras que puedan servir para el bien público, así como derechos de particulares o empresas.

Por ejemplo:

• Terrenos y propiedades inmobiliarias: Esto incluye terreno, edificios, viviendas, locales comerciales y cualquier otra propiedad inmobiliaria.
• Derechos de uso y disfrute: Pueden ser objeto de expropiación derechos de uso y disfrute sobre un terreno o propiedad, como derechos de paso, servidumbres, ocupación temporal y otros derechos similares.
• Bienes muebles: En algunos casos, se pueden expropiar bienes muebles, como maquinaria, vehículos, muebles, equipos y otros activos personales o comerciales.
• Recursos naturales: Los recursos naturales, como tierras agrícolas, minerales, petróleo, gas, bosques y agua, pueden ser expropiados para proyectos de utilidad pública.
• Derechos de explotación y concesiones: Las concesiones y derechos de explotación de recursos naturales, como concesiones petroleras o mineras, también pueden ser objeto de expropiación en ciertos casos.

Por el contrario, no se pueden expropiar los derechos personales o familiares.

La cuantía del justiprecio de un bien inmueble se realiza mediante la tasación del valor del bien, a través de un proceso de naturaleza administrativa.

Debe ajustarse a la realidad, sin que se menoscabe ni se enriquezca el expropiado.

El cálculo del justiprecio se deberá realizar con arreglo a los criterios de la actual Ley de Suelo y su Reglamento, concretamente por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, junto con el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo respectivamente.

En todos los casos de expropiación se abonará al expropiado, además del justo precio fijado, un 5% adicional como premio de afección.