Conoce el Valor de Mercado o Valor de Liquidación de un inmueble con Gloval Analytics

En el artículo de hoy vamos a descubrir juntos, y gracias a nuestros compañeros de Gloval Analytics, cómo se puede calcular un valor de liquidación o pricing para una vivienda, teniendo en cuenta las necesidades de venta a corto plazo y según las actuales circunstancias del mercado.

Lo haremos abordando las siguientes cuestiones:

• ¿Qué son el valor de liquidación y el pricing?
• ¿A quién va dirigido nuestro servicio de pricing y valor de liquidación?
• Resultado del valor de liquidación
• Caso real de entrada y salida del servicio

En el contexto del mercado inmobiliario, el valor de liquidación sería el precio que se espera obtener por una propiedad si se vende de manera rápida, generalmente en un escenario de venta forzada o de urgencia. Es común que este valor sea menor que el valor de mercado de la propiedad, ya que se busca vender la propiedad lo más rápido posible, incluso si eso significa venderla a un precio más bajo.

Esto podría implicar el análisis y estudio de propiedades comparables en la zona, así como la consideración de las condiciones del mercado y las características propias del valor intrínseco de la propiedad (por ejemplo, las mejoras realizadas en la propiedad, su ubicación, tamaño, entre otros).

Establecer el precio de venta de una propiedad es una parte crucial de la estrategia de venta en el mercado inmobiliario, y es importante equilibrarlo para atraer a los compradores sin infravalorar la propiedad. La estrategia de «pricing» puede implicar ajustes de precios en función de la respuesta del mercado y de las negociaciones con los compradores potenciales.

En estos dos contextos, hemos desarrollado un servicio en Analytics inmobiliario que permite conocer por un lado un valor estimado de mercado del inmueble y por otro estimar el porcentaje de reducción para calcular un Valor de Liquidación.

El servicio se ha pensado para fondos y empresas que precisen realizar ventas de sus inmuebles, para que puedan tener información adicional sobre valores de mercado y de liquidación sobre los inmuebles en propiedad. Aunque también está dirigido a compradores e inversores, para conocer valores de mercado y liquidación de propiedades que vayan a adquirir.

Para el cálculo de las variables de salida se precisa de una localización exacta mediante coordenadas geográficas, así como de una caracterización básica del inmueble a partir de su superficie construida, antigüedad y en su caso la superficie de parcela para viviendas unifamiliares y de la altura y si dispone de ascensor en viviendas plurifamiliares.

• Localización: Coordenadas de latitud y longitud, que se pueden obtener a partir de su dirección exacta o referencia catastral.
• Tipología de inmueble: Si se trata de una viviendas plurifamiliar, unifamiliar, garaje o trastero.
• Antigüedad: Año de construcción o año de la última rehabilitación integral.
• Superficie construida: Superficie construida con zonas comunes para viviendas plurifamiliares, garajes y trasteros; y superficie construida para viviendas unifamiliares.
• Superficie de parcela: Para viviendas unifamiliares.
• Altura: Número de la planta en la que se sitúa la vivienda plurifamiliar.
• Ascensor: Indicar si dispone o no de ascensor.

Adicionalmente y para ajustar más el resultado de los cálculos, se puede dar información relativa al estado de ocupación y estado de conservación del inmueble:

• Estado de ocupación: Entre los estados de ocupación que se pueden informar estarían los siguientes. (En precario u ocupación ilegal, alquilado o vacío).
• Estado de conservación: Entre los estados de conservación que se pueden informar estarían los siguientes. (Bueno, normal, malo).

Indicar que, en caso de desconocimiento de alguna de estas características, sería posible su enriquecimiento a partir de una referencia catastral válida.

A partir de las coordenadas de latitud y longitud, se geolocaliza el inmueble dentro de una sección censal, distrito o municipio, permitiendo asociar otras variables obtenidas a partir de fuentes externas, que caracterizan el entorno en el que se encuentran ubicados los inmuebles.

Con estas variables de entrada, el algoritmo de inversión, a partir de nuestro modelo de valoración automatizada conocido como AVM, permite estimar un valor inicial de la vivienda. A partir de diferentes fuentes de información, propias y externas, se calculan los siguientes indicadores, tales como, los márgenes de negociación, los plazos de venta y una tasa de actualización. Datos mínimos necesarios para calcular el porcentaje de reducción sobre el valor de mercado para calcular el valor de liquidación.

Se define el margen de negociación como la diferencia entre el valor ofertado y el valor final de la transacción. Se estiman márgenes de negociación en función de la tipología y ubicación del inmueble.

Se definen los plazos de venta como la estimación de un plazo medio de venta desde que se inicia la comercialización hasta que se transmite el inmueble. Los plazos medios de venta se establecen en función de la tipología y ubicación del inmueble.

Estos plazos de venta se corrigen en función de las características propias del inmueble en relación al entorno en el que se encuentra. Se aplican los siguientes factores correctores:

• Desocupación: Estimación de los meses necesarios para desalojar un inmueble ocupado ilegalmente.
• Indisponibilidad: Estimación de los meses necesarios por indisponibilidad del inmueble por su mal estado de conservación.
• Singularidad: Estimación de los meses necesarios adicionales a los plazos medios por las características propias del inmueble.

Se define la tasa de actualización como la rentabilidad media bruta del inmueble en función de su uso y ubicación. Las rentabilidades medias brutas se calculan a partir de valores libres de mercado en venta y valores de mercado en arrendamiento.

A continuación, mostramos un ejemplo de datos de salida del servicio a partir de unas variables de entrada mínimas necesarias. Se trata de un caso real de un inmueble sobre el que se aplicó el servicio hace un año.

A pesar de sus ventajas, muchas empresas y profesionales del sector inmobiliario tradicional pueden ser reacios a adoptar nuevas tecnologías por falta de familiaridad, miedo al cambio o preocupaciones sobre la inversión requerida.

Obligatorios:

• Dirección: Calle Redecilla del Camino número 2, Madrid
• Longitud: -3,65750499527597
• Latitud: 40,4952268184698
• Tipología: VPT (Vivienda Plurifamiliar)
• Superficie construida: 120 m²
• Superficie de parcela: No tiene
• Antigüedad: 18 años

No obligatorios:

• Estado de ocupación: Vacío
• Estado de conservación: Normal

Esperamos que este artículo te haya resultado interesante y haberte aportado información valiosa. Si estás buscando vender o adquirir una propiedad de manera eficiente en un entorno cambiante, la comprensión de estos factores y la capacidad de adaptarse a las dinámicas del mercado son fundamentales. Gloval cuenta con una división específica de inteligencia de mercado con los mejores profesionales, especialistas en Real Estate, Arquitectura Informática, RPA, Analítica y Digital, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. y te ayudaremos.