Diferencias entre una Tasación ECO y una Valoración RICS

OBJETO

Estable las normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales.

Además de la metodología establece los métodos que deben aplicarse en función de la tipología así como parámetros mínimos de aplicación (nº comparables, tasas descuento, beneficio promotor, primas de riesgo, etc) y siempre bajo aplicación del principio de prudencia.

El objetivo de las normas de RICS se basa en generar confianza y ofrecer la seguridad, tanto a clientes como a usuarios reconocidos, de que una valoración realizada por un valorador cualificado de RICS se llevará a cabo de conformidad con las normas profesionales más estrictas, actualmente recogidas en las Normas Internacionales de Valoración

• Código de Principios Éticos para Valorados Profesionales (Actuar con integridad; Ofrecer siempre un servicio con un alto nivel de calidad; Actuar de manera que se promueva la confianza en la profesión; Tratar a los demás con respeto y Asumir responsabilidad)
• Normas de Conducta
• Obligaciones relativas a la competencia, objetividad y transparencia

Rics recomienda metodologías para diferentes escenarios, pero no establece como obligatorio el uso determinado de un método o sus parámetros, lo deja a criterio y responsabilidad del técnico firmante MRICS.

ÁMBITO DE APLICACIÓN o FINALIDADES

Serán para las valoraciones que se utilicen para las siguientes finalidades:

• Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

• Determinación del valor razonable a efectos del apartado 4 de la norma de registro y valoración segunda de la segunda parte del Plan de contabilidad de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, aprobado por el Real Decreto 1317/2008, de 24 de julio, y determinación de la valoración de activos a efectos del artículo 68 de la Ley 20/2015, de 14 de julio de ordenación, supervisión y solvencia de entidades aseguradoras y reaseguradoras.

• Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, por el que se regula el Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva.

• Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 304/2004, de 20 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.

De entre las cuatro finalidades la más frecuentes es la primera de ellas.

El objeto es obtener el Valor Hipotecario considerado como el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones de mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.

RICS no determina Finalidades específicas. RICS determina que se indique claramente cuál es la finalidad con la que se prepara el encargo de valoración, sin embargo, en abstracto, puede emplearse para cualquier tipo de Finalidad, sin limitación alguna -salvo la lógica legalidad, se entiende- desde que la finalidad esté claramente definida y declarada.RICS reconoce varias Bases de Valoración para su empleo, siendo las más habituales y recomendadas por el propio Libro Rojo, el Valor de Mercado y la Renta de Mercado.

Las bases de valoración son una declaración de los supuestos fundamentales de medición de una valoración como son:

• valor de mercado
• renta de mercado
• valor de inversión (o valía)
• valor equitativo (anteriormente definido en las NIV como valor razonable)
• valor sinergia
• valor de liquidación

DEFINICIÓN DE VALOR DE MERCADO

Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

Cuantía estimada por la que un activo o pasivo se intercambiaría en la fecha de la valoración entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento, de manera prudente y sin coacción.

METODOLOGÍA DE VALORACIÓN

(*) Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación

El Valor Hipotecario, según artículo 45.2 a) será el menor de los valores entre:

• método de actualización de rentas

• método de coste.

El valor de mercado se obtiene por el descuento de flujos de caja.

PLAZO FLUJOS DE CAJA

Vida útil del inmueble (máximo 35 años – Art. 19)

Perpetua

TASA DESCUENTO

Tasa de descuento constante

• Tasa de descuentos nominales periodo 10 años

• Yield constante resto periodo

VALOR DE REVERSIÓN

Como residual Inmobiliario del edificio al final de su vida útil (suelo más edificación aprovechable al final de su vida útil).

Como residual financiero al final del periodo 10 años.

MONEDA

Moneda en términos constantes

Moneda en términos nominales

TASA DE CRECIMIENTO

Variables primeros 5 ejercicios y constante hasta fin de vida útil

Variables en términos nominales durante los 10 primeros años

GASTOS DE VENTA

No existen

Se deducen del valor descontado

IMPUTACIÓN AL INMUEBLE

Se deberán eliminar la parte de renta que se considere ajena al inmueble como marcas, rotaciones, gestión, etc.

Se deberán incluir aquellos activos que no siendo inmuebles se consideran necesarios para la actividad.

CONCEPTOS A CONSIDERAR EN LOS CÁLCULOS

Cash Flow Libre – Impuesto Sociedades

EBITDA – CAPEX – FF & E

OTROS

Advertencias y condicionantes

Si existiesen condicionantes al valor de tasación, la sociedad gestora o la sociedad de inversión deberá facilitar a la sociedad de tasación, en el plazo más breve posible con el límite del plazo de validez de la tasación, la información necesaria y la realización de las comprobaciones mínimas que permitan la supresión de los condicionantes

Supuestos y Supuestos especiales

Los supuestos se establecen cuando el valorador considera razonable aceptar que algo sea verídico sin la necesidad de llevar a cabo una comprobación o verificación específica.

Tales supuestos deben ser razonables y guardar relación con la finalidad

para la cual se solicita la valoración.

Un supuesto especial es un supuesto realizado por el valorador que o bien