Tasación de Locales Comerciales

En la tasación de locales comerciales se hacen especialmente cruciales la valoración de ciertas variables que no se tienen en cuenta en otros usos. Las principales son:

• Ubicación geográfica
• Superficie del inmueble
• Densidad peatonal de la zona
• Visibilidad del local desde la vía pública
• Adaptabilidad del local
• Acceso al establecimiento comercial
• Servicios próximos al establecimiento

En la tasación de locales comerciales se pueden aplicar varias metodologías, siendo determinante para elección de una u otra el análisis previo de la situación de ocupación del local y la existencia o no de un mercado representativo de inmuebles similares. En base a ello, las más comunes son:

• Método de comparación: Se basa en analizar el precio de venta de locales similares en la misma zona. Es el más utilizado cuando hay suficiente información de mercado comparable. Con este método además de obtenerse el valor de mercado en venta se analiza el mercado de rentas para su consideración según proceda en método de actualización.
• Método de actualización de rentas: Se aplica cuando el local está alquilado o tiene potencial de alquiler. Consiste en calcular el valor del inmueble a partir de la renta anual esperada y el plazo de ocupación del local, descontando una tasa que refleja el riesgo asociado al alquiler real o potencial.
• Método del coste: Se utiliza en locales muy específicos o singulares, donde no hay comparables de venta ni rentas claras. Se valora el suelo y se suma el coste de reconstrucción del local, descontando la depreciación por antigüedad o funcional. Es un método, no obstante, poco utilizado.

Cada método se aplica según las características del local y el contexto de mercado, y en muchos casos se combinan varios enfoques para llegar a un valor más preciso y justificado.

Un contrato de alquiler vigente influye en la tasación de un local comercial, porque obliga a la aplicación del método de actualización de rentas. El valor se calcula en función de la renta pactada, la duración del alquiler, si existen condiciones de opción de compra u otros aspectos a considerar y la solvencia del inquilino a través de factores como la potencial morosidad. Todo ello con la consideración de una tasa de descuento que permite actualizar la situación futura de evolución del contrato a la fecha de valoración. Contratos donde la renta está por debajo del mercado o las condiciones de los mismos son poco favorables, pueden motivar un valor bajo de actualización.

La valoración de un local comercial se realiza analizando varios aspectos clave:

• La ubicación. Es determinante para la valoración. Si el local se ubica en una zona comercial o no, en calle principal o no, con visibilidad o no, etc.
• El tamaño y el nº de plantas. Dependiendo del tamaño será posible emplazar una actividad u otra. Además, si la mayor parte de la superficie se ubica por ejemplo en planta baja, el local adquiere mayor valor que si dicha superficie se localiza en planta sótano.
• La morfología. Formas tipo rectangulares y diáfanas sin espacios angostos o columnas excesivas dotan de mayor flexibilidad y polivalencia al local confiriéndole mayor valor. Igualmente importa, la relación fachada/fondo que mide el equilibrio de los metros de fachada en relación con la profundidad del local.
• El estado constructivo y de conservación. A mejor estado de conservación menos inversiones en actualización.
• Su polivalencia. Si el local está habilitado para todo tipo de usos su valor se incrementa frente a otro que presente limitaciones a este respecto.
• Su potencial de rentabilidad. El análisis del mercado de rentas potencial es crucial en la valoración de locales comerciales dado que, por su naturaleza en la gran mayoría de ocasiones, su destino es la explotación vía el alquiler

El tasador analiza todos estos factores para determinar un valor realista y ajustado al contexto.

El coste de tasar un local comercial varía según factores como su tamaño, ubicación y el tipo de informe que necesites (por ejemplo, para hipoteca, compraventa o fines contables). En general, es recomendable solicitar un presupuesto personalizado para ajustarlo a tus necesidades específicas.

La validez de una tasación de local comercial acogida a la norma de la Orden ECO/805/2003 es de 6 meses desde la fecha de emisión del informe, aunque esto puede variar si no se acoge a dicha norma según la finalidad y el uso que se le dé. Por eso, si se usa para trámites como hipotecas transcurrido ese tiempo, la tasación queda sin validez y si se usa para por ejemplo para una compraventa, el valor puede quedar desactualizado debido a cambios en el mercado, condiciones legales o físicas del inmueble. Es necesario renovar la tasación tras este plazo desde su emisión.

No, aunque la tasación del local puede ser similar en contenido, su validez y requisitos pueden variar según el caso. Para una financiación hipotecaria, la tasación debe ser oficial y realizada por una sociedad homologada por el Banco de España. En una compraventa, puede bastar con una valoración técnica. Para un balance de empresa o fines contables, se debe utilizar una tasación adaptada a criterios contables. En cada caso, la finalidad y los criterios aplicados pueden diferir e incluso el formato.

La tasación oficial de un local comercial cuenta con la garantía de estar realizada por una sociedad homologada por el Banco de España, lo que asegura que cumple con la normativa vigente y estándares profesionales reconocidos. Esto significa que el informe es válido para trámites oficiales, como hipotecas, y es aceptado por entidades financieras y organismos públicos. Además, el tasador responde legalmente por la veracidad y objetividad de la valoración realizada.

La tasación de locales comerciales la realizan profesionales titulados y acreditados, conocidos como tasadores o peritos inmobiliarios. En el caso de tasaciones oficiales para hipotecas, deben ser llevadas a cabo por sociedades homologadas por el Banco de España, que cuentan con técnicos especializados en valoración inmobiliaria. Son profesionales del ramo de la arquitectura cuya formación en edificación les permite analizar todas las características constructivas del local comercial y cuya formación en valoraciones les permite analizar el mercado inmobiliario determinante en el valor para ofrecer un informe objetivo y fiable.

Inicialmente no, pero es importante destacar que el presupuesto incluye una visita técnica al inmueble y se calcula de manera personalizada utilizando los datos que nos has proporcionado. En caso de modificación el precio final podría variar.