BALEARES: Guía definitiva para el alquiler de estancias turísticas en viviendas (ETV)

En la última década y media ha proliferado rápidamente en toda España, pero muy especialmente en las Islas Baleares, un tipo de alojamiento turístico especial, la Estancia Turística en Vivienda (ETV).

Muchos propietarios se preguntan exactamente qué significa ETV a efectos legales. Básicamente, este acrónimo identifica a las viviendas particulares que cuentan con permiso para el desarrollo de una actividad turística. Se trata de un “alquiler vacacional” que puede darse tanto en viviendas unifamiliares (ETV) como en edificios plurifamiliares (ETVPL), o incluso bajo modalidades temporales como la ETV60.

Si estas pensando en realizar este tipo de actividad, en este artículo te vamos a resolver todas tus dudas con una Guía para el alquiler de estancias turísticas en viviendas (ETV), en la que resolveremos todas estas cuestiones:

• Normativa en materia de Turismo de Illes Balears
• Qué es una Estancia Turística en Vivienda o ETV
• Aspectos clave de la ETV en Menorca
• Qué tener en cuenta para comercializar Estancias Turísticas en Viviendas (ETV)
• Criterios para determinar las modalidades de Estancias Turísticas en Viviendas (ETV)
• Medidas que las Estancias Turísticas en Viviendas (ETV) deben cumplir
• Criterios técnicos que las Estancias Turísticas en Viviendas (ETV) deben cumplir
• ¿Cuándo no podrán comercializarse las ETV?
• La adquisición de plazas turísticas
• Procedimiento para comercializar una estancia turística en vivienda de uso residencial

La actual normativa balear busca un modelo de contención y sostenibilidad. Por ello, si te planteas qué significa ETV en el contexto actual, debes saber que ya no es solo un registro, sino el cumplimiento de una serie de exigencias de calidad y sostenibilidad urbana.

Inicialmente se permitía el desarrollo de este tipo de actividad a particulares simplemente con la inscripción correspondiente en el Registro de Empresas, Actividades y Establecimiento Turísticos del Govern Balear (transferido al Consell Insular de Mallorca a partir del 1 de enero de 2022) y de los distintos Consell Insular de las islas de Menorca, Ibiza y Formentera.

Actualmente, existe una moratoria que suspende la adquisición de nuevas plazas en Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera, afectando incluso a modalidades de alquiler estacional como la ETV60, a menos que se trate de plazas ya existentes en la “bolsa”.

Si bien, actualmente, este tipo de alojamiento turístico está regulado por la normativa en materia de Turismo de Illes Balears:

• Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears
• Decreto Ley 1/2013 modificación ley 8/2012 Turismo
• Decreto 20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinación en materia turística; de regulación de órganos asesores, de coordinación y de cooperación del Gobierno de las Illes Balears, y de regulación y clasificación de las empresas y de los establecimientos turísticos, dictado en desarrollo de la Ley 8/2012, de 19 de julio, de Turismo de las Illes Balears.
• Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificación de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas.
• Decreto ley 1/2020 de 17 de enero, contra el turismo de excesos para la mejora de la calidad en zonas turísticas.
• Y el Plan de Intervención de Ámbitos Turísticos (PIAT), aprobado definitivamente con fecha de 9/04/2020. Con el que se pretende definir y reconsiderar el modelo turístico territorial de Mallorca.

(*) Desde el 11 de febrero de 2022 se ha establecido una moratoria que puede tener una duración máxima de cuatro (4) años, período durante el cual no se pueden tramitar nuevas inscripciones de estancias turísticas, al estar suspendida la adquisición de plazas turísticas en las islas de Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera. Durante este tiempo, tampoco se permitirá el intercambio de plazas entre particulares.

En primer lugar, definiremos qué es una ETV (Estancia Turística en Vivienda):

Por lo tanto, no es lo mismo que un apartamento turístico:

Son apartamentos turísticos los establecimientos destinados a prestar un servicio de alojamiento turístico, que se publiciten como tales, compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario, instalaciones, servicios y equipo adecuados para la conservación, la elaboración y el consumo de alimentos y bebidas, y en condiciones que permitan su inmediata ocupación, cumpliendo las exigencias establecidas reglamentariamente.

Los apartamentos turísticos están sometidos al principio de unidad de explotación y uso exclusivo en los términos establecidos en la ley de turismo.

Dentro de este marco, existen diferentes categorías según la duración del alquiler. Por ejemplo, la modalidad ETV60 está diseñada específicamente para aquellos residentes que solo desean alquilar su vivienda principal durante un máximo de dos meses al año, permitiendo compatibilizar el uso residencial con el turístico.

Si bien Mallorca ha sido pionera en la regulación mediante el PIAT, Menorca presenta particularidades esenciales debido a su condición de Reserva de la Biosfera y su enfoque en el turismo de baja densidad.

Menorca, como Reserva de la Biosfera, aplica criterios muy estrictos. Aquí, entender qué significa ETV implica conocer las tres modalidades principales:

• ETV365-Un: Específicamente para villas o chalets unifamiliares independientes.

• ETV365-Pluri: Sujeta a cuotas muy estrictas y solo permitida si la comunidad de propietarios no lo prohíbe expresamente.

• ETV60: La modalidad más flexible para el residente menorquín, permitiendo el alquiler solo durante dos meses al año.

Este año ha entrado en vigor el nuevo marco regulatorio que pone fin al periodo de transición post-moratoria. Ahora, cualquier nueva licencia en Menorca está supeditada a la disponibilidad de plazas en la “bolsa” insular, priorizando las renovaciones sobre las nuevas altas.

Existe un techo de plazas turísticas inamovible. Menorca ha decidido no ampliar el número total de camas disponibles para evitar el colapso de infraestructuras y proteger el entorno natural. Si no hay una baja previa en el sistema, no puede haber una alta nueva.

La administración ha intensificado los procesos de inspección técnica. Se exige la verificación física de que la vivienda cumple con los estándares de calidad, seguridad y habitabilidad antes de que el número de registro sea definitivo.

Como titular de una ETV, eres responsable de recaudar el Impuesto del Turismo Sostenible (ITS) de tus huéspedes. En 2026, las tarifas se han ajustado para incentivar la desestacionalización, siendo más elevadas en los meses de julio y agosto para financiar proyectos de preservación ambiental en la isla.

Para comercializar estancias turísticas en viviendas (ETV) hay que tener en cuenta varias circunstancias:

A partir de la aprobación del Plan de Intervención de Ámbitos Turísticos (PIAT), en el año 2020, sólo se pueden comercializar estancias turísticas en viviendas situadas en las zonas determinadas en cada municipio, definiéndose las siguientes zonas “aptas”:

• Las zonas turísticas (ZT) son aquellas áreas de desarrollo urbano y su entorno de influencia donde el uso turístico es prioritario y está generalizado, por lo que se encuentran estrechamente ligadas a la actividad turística, sin perjuicio de la compatibilidad con el uso residencial en la misma zona. Son espacios urbanos y entorno, en los que hay una presencia importante de alojamientos turísticos y eventualmente segundas residencias, además de infraestructuras y servicios vinculados a la actividad turística.
• Las zonas residenciales, a los efectos de este PIAT, son aquellas áreas de desarrollo urbano donde el uso residencial es predominante, ya sea de primera residencia o bien de segunda, sin perjuicio de que pueda ser compatible el uso turístico en menor intensidad. Son espacios urbanos en los que se ubican las infraestructuras y servicios vinculados a la población residente.

Se diferencian dos subcategorías de zonas residenciales:

• Zona residencial tipo 1 (ZR1): área destinada principalmente a viviendas de primera residencia de la población. Está formada por todas las zonas residenciales que no se encuentran en la subcategoría ZR2.
• Zona residencial turística tipo 2 (ZR2): área destinada principalmente a viviendas de segunda residencia con presencia eventual de usos turísticos.

El suelo rústico está constituido por los ámbitos de suelo sustraído el desarrollo urbano por los instrumentos de ordenación territorial y urbanística. Disfruta de la naturaleza y destino propias que establece la normativa, cohesiona el conjunto del territorio insular y apoya a su recurso paisajístico principal.

En suelo rústico protegido está prohibida la implantación de viviendas vacacionales.

Se establecen los criterios para determinar las modalidades de ETV que se consideran aptas a las diferentes zonas. Para que comprendas la diferencia según la presión turística, aquí detallamos dónde encaja la ETV60:

• Suelo rústico común: se pueden permitir las ETV365 unifamiliares y las ETV60 unifamiliares en viviendas existentes a la fecha de aprobación inicial de este PIAT.
• Zonas turísticas: se pueden permitir las ETV365 unifamiliares y plurifamiliares, y las ETV60 unifamiliares y plurifamiliares.
• Zonas turísticas saturadas: se pueden permitir las ETV60 unifamiliares y plurifamiliares.
• Zonas residenciales: se pueden permitir las ETV365 unifamiliares y plurifamiliares, y las ETV60 unifamiliares y plurifamiliares.
• Zonas residenciales vulnerables: se pueden permitir las ETV60 unifamiliares y plurifamiliares, así como las ETV365 unifamiliares y plurifamiliares en edificios que figuren incorporados en un catálogo de patrimonio histórico vigente.
• Los suelos urbanizables de uso global residencial sin proyecto de urbanización aprobado definitivamente que puedan superar la densidad turística máxima de zona, así como las áreas de asentamiento en paisaje de interés (AAPI) y los núcleos rurales que no dispongan de red de alcantarillado se consideran zonas no aptas para comercializar ETV.
• El planeamiento municipal puede establecer dentro de cada modalidad las tipologías de vivienda que considere aptos para comercializar ETV y establecer las subcategorías que resulten necesarias.
• En el ámbito de Palma capital sólo se permitirá la ETV en viviendas unifamiliares.

Se exigen unas medidas que todas las viviendas que se den de alta para comercializar como estancias turísticas deben cumplir:

• Contar con aparatos de calefacción y/o refrigeración de eficiencia energética mínima A o equivalente.
• Tener una calificación energética mínima de clase C en edificaciones legalmente existentes a 31 de diciembre de 2007 y de clase B en edificaciones posteriores. Este requisito no es exigible a las viviendas legalmente excluidas del procedimiento de certificación energética y los de construcción tradicional anterior a 1956.
• Disponer de un sistema de generación de agua caliente sanitaria (ACS) mediante placas solares, siempre que sea técnica y normativamente posible, o con otras instalaciones alternativas de energías renovables, siempre que se acredite mediante certificación técnica que las emisiones de dióxido de carbono y el consumo de energía primaria no renovable son iguales o inferiores a las correspondientes a la instalación solar térmica. Las viviendas existentes a 31 de diciembre de 2007 deben alcanzar un mínimo del 50% de generación de ACS con energías renovables y las viviendas posteriores a la fecha han de alcanzar un mínimo del 70%.
• Disponer de una toma de corriente homologada para recargar vehículos libres de emisiones o bien justificar la existencia de un punto de recarga de acceso público en un radio de 500 metros.

Para obtener cualquier licencia, incluida la ETV60, la vivienda debe cumplir con requisitos de eficiencia energética (clase B o C), disponer de sistemas de energía renovable para el agua caliente y contar con contadores individuales.

Se establecen unos criterios técnicos mínimos que deben cumplirse:

• Se exige una antigüedad mínima de cinco años (el uso durante este tiempo además tendrá que haber sido residencial privado) acreditables mediante:
• Declaración de obra nueva
• Licencia de Primera Ocupación
• Certificado Municipal
• Es obligatoria la Cédula de Habitabilidad en vigor. El número máximo de plazas será el contenido en ella.
• El Seguro de Responsabilidad Civil debe extenderse a los daños a la Comunidad de Propietarios.
• Se deben ofrecer-garantizar servicios turísticos (limpieza, ropa, instalaciones y atención telefónica 24 horas) y la comunidad debe estar informada. El contrato con el personal de la limpieza debe cumplir la normativa laboral, de Seguridad Social y de Prevención de Riesgos Laborales).
• Los inmuebles deben estar libres de cualquier tipo de expediente de infracción urbanística.
• Es imprescindible también tener contadores individuales de suministros (electricidad, agua si se abastece a partir de una red pública, gas).
• Deben cumplir la normativa sobre sostenibilidad.
• En edificios plurifamiliares será imprescindible contar con acuerdo favorable de la junta de propietarios para comercializar turísticamente las viviendas.

Las estancias turísticas en vivienda no podrán comercializarse si:

• se ha impuesto sanción firme administrativa por infracción urbanística grave o muy grave mientras no se haya restituido la legalidad urbanística.
• están situadas en suelo rústico protegido.
• están sometidas a régimen de protección oficial o a precio tasado.

No se admiten los contratos por habitaciones turísticas al amparo de la Ley Turística.

Antes de iniciar la comercialización hay que adquirir las plazas acudiendo al Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos (CBAT).

Sólo se podrán comercializar como máximo el número de plazas que figura en la cédula de habitabilidad en vigor de la vivienda.

El precio de las habitaciones turísticas depende del tipo de vivienda y modalidad de comercialización:

• Vivienda unifamiliar: 3.500 euros/plaza.
• Vivienda en edificio plurifamiliar: 875 euros/plaza.
• Vivienda comercializada sólo 2 meses: 291,67 euros/plaza.

Como máximo un único propietario podrá comercializar 3 viviendas como habitaciones turísticas.

Para poder comenzar a comercializar una estancia turística en vivienda de uso residencial se deberá presentar la Declaración Responsable de Inicio de la Actividad Turística (DRIAT), junto con el resto de documentación necesaria, en el Consell de Mallorca, para que se proceda a su inscripción en el Registro Insular de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos de Mallorca.

Una vez obtenido el número de registro podrá iniciarse la comercialización a través de cualquiera de los portales que ofrecen servicios de alojamiento turístico.

La gestión de este tipo de alojamiento turístico normalmente es realizada por los propietarios directamente, aunque en los últimos años, cada vez más son las inmobiliarias que se han especializado en la gestión de este tipo de estancia turística en vivienda, formalizándose un contrato de cesión de la explotación entre el propietario y estas agencias. En este contexto, y dada la alta rentabilidad que se maneja, la tasación de fincas rústicas y urbanas se ha vuelto crucial para determinar el valor real de mercado de las propiedades con potencial turístico y así calcular el retorno de inversión esperado.

Este tipo de “negocio” destinado al alquiler turístico vacacional o estancia turística en vivienda atrae, no sólo, a los propietarios residentes en Mallorca, sino también a muchos extranjeros debido a la gran demanda y la alta rentabilidad que supone.

La pandemia provocada por el COVID ha fortalecido este tipo de alojamiento turístico dada la exclusividad e independencia que permite al tener que contratar la vivienda completa.