Tendencias del mercado inmobiliario en España:
claves para entender su transformación

El sector inmobiliario en España se encuentra en un punto de inflexión definido por la estabilización de los costes financieros tras las políticas monetarias restrictivas y una resiliencia económica superior a la media europea. A pesar de la incertidumbre, la consolidación del empleo y la aparición de nuevos modelos de convivencia han reconfigurado las prioridades del inversor y del comprador particular.

Este escenario de madurez obliga a analizar el sector no como un bloque unitario, sino como un ecosistema dinámico donde la ubicación ya no es el único vector de valor, dando paso a una realidad donde la sostenibilidad y la adaptabilidad operativa son determinantes.

El mercado inmobiliario español atraviesa una fase de transformación estructural, impulsada por factores económicos, sociales y medioambientales. La combinación de:
– Escasez de oferta residencial
– Cambios en la demanda
– Avances en eficiencia energética
– Exposición a riesgos físicos/medioambientales

A continuación, veremos los siguientes puntos:

• Tendencias macroeconómicas que impactan el mercado
• Cambios en la demanda de vivienda
• Oferta de vivienda y su impacto en las tasaciones
• Dinamismo del alquiler y su impacto en las valoraciones
• Implicaciones para la valoración
• Nuevas tendencias: Coliving, senior living y vivienda asequible
• Locales comerciales y oficinas en transformación
• Conclusión

La inflación elevada y el aumento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) han encarecido los préstamos hipotecarios, reduciendo la capacidad de compra.

• Inflación: Aumenta los costes de construcción, lo que puede elevar el valor de las viviendas nuevas.
• Tipos de interés: Reducen la demanda, presionando los precios a la baja.
• Empleo: Un mercado laboral sólido impulsa la demanda de vivienda.

Para mejor comprensión se incorpora tabla comparativa del indicador en relación al impacto en la valoración.

El teletrabajo ha impulsado la demanda de viviendas más grandes en zonas periurbanas y rurales. Según Idealista, el precio de las viviendas en municipios cercanos a grandes ciudades aumentó un 7% en 2023, frente al 2% en zonas céntricas.

• Mayor demanda de viviendas amplias con espacios exteriores por teletrabajo
• Interés creciente por zonas metropolitanas y periferia conectada
• Preferencia por inmuebles con certificación energética A/B

• Construcción nueva insuficiente frente a la demanda

La producción de vivienda de obra nueva se mantiene por debajo de los niveles necesarios para absorber la demanda estructural, especialmente en áreas metropolitanas y zonas tensionadas. Factores como el incremento de los costes de construcción (materiales, mano de obra), la mayor complejidad regulatoria y los plazos administrativos prolongados limitan la capacidad de respuesta del sector promotor.

• Escasez de suelo urbanizable en grandes ciudades

La disponibilidad de suelo finalista es cada vez más reducida en los principales núcleos urbanos, lo que restringe el desarrollo de nuevas promociones. Esta limitación, unida a la rigidez del planeamiento urbanístico y a los largos procesos de transformación del suelo, contribuye a una presión alcista sobre los precios tanto del suelo como del producto final.

• Rehabilitación creciente, especialmente en eficiencia energética

Ante la falta de nueva oferta suficiente, el parque inmobiliario existente adquiere mayor relevancia. En este contexto, la rehabilitación, particularmente la orientada a la mejora de la eficiencia energética (aislamiento térmico, renovación de instalaciones, incorporación de energías renovables), está experimentando un crecimiento sostenido. Este impulso se ve reforzado por incentivos públicos y por la creciente concienciación ambiental de los usuarios.

La combinación de escasez de oferta y mejora cualitativa del parque existente está generando una segmentación clara del mercado. Según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en 2023 se iniciaron 68.000 viviendas, un 15% menos que en 2019. Esto ha llevado a un aumento en la rehabilitación de edificios antiguos, especialmente en zonas urbanas. Los inmuebles que han sido objeto de rehabilitación energética y cuentan con certificaciones favorables presentan un diferencial positivo de valor (premium), debido tanto a la reducción de costes de uso (menor consumo energético) como a una mayor demanda relativa. Este efecto se traduce en mayores precios de venta y rentas, así como en una mejor liquidez en el mercado, consolidando la eficiencia energética como un factor relevante en la valoración inmobiliaria.

El mercado del alquiler está adquiriendo un protagonismo creciente, especialmente en áreas urbanas consolidadas, donde la demanda supera de forma estructural a la oferta disponible.

El mercado del alquiler está experimentando tensiones significativas en grandes núcleos urbanos como Madrid y Barcelona, donde el incremento de precios y la presión de la demanda han reducido las tasas de rentabilidad inicial en determinados segmentos, al tiempo que elevan el valor de los activos. Este entorno ha reforzado el uso del método de capitalización de rentas como enfoque principal en la valoración de activos residenciales en alquiler, al reflejar de manera más precisa la capacidad de generación de ingresos en mercados dinámicos y tensionados.

En un contexto de mercado cada vez más profesionalizado, la valoración de activos en alquiler requiere integrar no solo variables tradicionales —rentas, ocupación o yields de mercado—, sino también factores asociados al riesgo físico y a la sostenibilidad del activo en el tiempo. Esto implica un análisis más exhaustivo del entorno, la localización y las características constructivas, con el objetivo de estimar flujos de caja más robustos y acordes con la realidad del mercado.

El coliving y el senior living se están consolidando como tipologías alternativas dentro del mercado residencial, especialmente en entornos urbanos y áreas con alta concentración de servicios. Su valoración se fundamenta principalmente en un enfoque de capitalización de rentas, dado que el valor está directamente vinculado a la capacidad de generación de ingresos. Factores clave incluyen la ubicación, el nivel y tipología de servicios (gestión, atención, espacios comunes), el grado de ocupación esperado y la estabilidad de la demanda. Adicionalmente, la gestión operativa del activo adquiere un peso relevante, al tratarse de modelos intensivos en servicios.

La aceptación de estos modelos muestra una tendencia claramente creciente. El coliving está experimentando una expansión sostenida impulsada por cambios en los hábitos residenciales, especialmente entre población joven y profesionales móviles. Por su parte, el senior living está captando un creciente interés inversor, apoyado en factores demográficos estructurales como el envejecimiento de la población y la mayor demanda de soluciones residenciales adaptadas. En conjunto, ambos segmentos presentan un recorrido al alza, con una progresiva consolidación en el mercado inmobiliario.

El auge del comercio electrónico y el teletrabajo ha reducido la demanda de locales comerciales y oficinas tradicionales. Sin embargo, los espacios flexibles y coworking están ganando terreno.

• Pierden valor: Locales comerciales en zonas con baja actividad y oficinas tradicionales sin adaptación a nuevas necesidades.
• Ganan valor: Espacios de coworking, oficinas híbridas con zonas colaborativas y locales comerciales en zonas con alta densidad de población y consumo.

Según un informe de Savills Aguirre Newman, la demanda de oficinas flexibles en Madrid y Barcelona creció un 25% en 2023, mientras que los locales en zonas secundarias han visto caer su valoración entre un 5% y 15%.

La transformación que vive el sector inmobiliario demuestra que la vivienda ya no es un activo homogéneo. La brecha entre los inmuebles eficientes y los obsoletos, así como la consolidación de nuevas formas de habitar, exige un análisis cada vez más riguroso y técnico.

En Gloval, somos especialistas en la tasación de vivienda, aportando un conocimiento profundo del mercado local combinado con una visión estratégica de las tendencias globales. Nuestra metodología no solo analiza el testigo inmobiliario, sino que integra todas las variables de sostenibilidad, normativa y potencial de rentabilidad que hemos desgranado en este artículo.