¿Qué es la División Horizontal?: Legislación y Costes

La División Horizontal es un acto administrativo por el cual se divide un inmueble en dos o más fincas registrales, cada una independiente de las demás. Cada inmueble resultante de la división debe tener su propia referencia catastral y participará de los gastos comunes (si los hubiera) de modo proporcional, normalmente a su tamaño.

Mediante la Declaración en documento público, el edificio y su composición pasa de tener un Régimen de Propiedad Vertical a tener un Régimen de Propiedad Horizontal. Es un acto que debe ser refrendado ante notario.

Veámoslo en este artículo:

• ¿Cómo se regula la División Horizontal?
• ¿Cuándo es obligatorio hacer División Horizontal?
• ¿Qué se necesita para hacer una División Horizontal?
• ¿Cuánto cuesta hacer una división horizontal de una casa?

La división horizontal viene regulada en la “Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal”, que ha sido modificada varias veces. No obstante, en la ley no quedan recogidos todos los supuestos que podemos encontrar. Por este motivo, en muchas ocasiones, se recurre a otras leyes, como la Ley del Suelo, y a la jurisprudencia acumulada sobre el tema.

Además, existen normativas de ámbito autonómico que también desarrollan la legislación básica estatal.

La División Horizontal es obligatoria siempre que se vaya a vender un inmueble por partes.

En edificios de nueva construcción se puede hacer directamente en base al proyecto, presentando este ante el notario

En función de si se trata de un edifico de nueva construcción o de un edificio ya existente se deben realizar una serie de trámites diferentes según el caso:

• En el caso de un edificio de nueva construcción con propietario único se debe presentar el proyecto ante un notario, como documento fundamental, donde se incluyan las superficies y descripciones de cada elemento.
• En el caso de edificios ya existentes, variará si hay un único propietario o hay varios copropietarios ya que, en caso de varios copropietarios, se requiere la aprobación por unanimidad de los mismos en una junta de propietarios. Esto no es necesario en caso de que se trate de un propietario único.

Si es necesaria alguna obra será necesario presentar proyecto y solicitar licencia en el ayuntamiento, sin embargo, en caso contrario se precisará de un certificado técnico en el que se especifiquen las superficies de cada finca resultante.

En la siguiente fase ya es posible formalizar la división horizontal mediante escritura pública ante un notario y para dotar de mayor seguridad jurídica, se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad, y una vez calificado positivamente el documento público, se asignan nuevos números de finca a cada uno de los elementos resultantes con uso exclusivo y excluyente.

Además, se debe presentar la alteración ante la Dirección General del Catastro, donde se asignarán nuevas referencias catastrales a las fincas resultantes, a efectos fiscales.

La práctica de una división horizontal también conlleva unos gastos administrativos y tributarios entre los que destacan:

• Notario y Registro de la Propiedad. Dado que es necesario hacer en escritura pública el acto jurídico de la división horizontal ante un notario para posteriormente inscribir las nuevas fincas resultantes en el registro de la propiedad, se deben abonar los honorarios/aranceles e impuestos indirectos de notaría del notario y los costes de inscripción en el Registro.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Se debe abonar este impuesto que es variable en función de la comunidad autónoma y suele estar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la división horizontal, que incluye el valor real de la construcción más el terreno.
• Además, si para realizar la división horizontal fuese necesario ejecutar alguna obra de separación física (por ejemplo, para dividir un local grande en locales más pequeños), será necesaria la elaboración de un proyecto por un técnico competente, lo cual conllevará unos gastos en honorarios técnicos, y será necesario solicitar una licencia de obras y abonar las tasas e impuestos correspondientes en cada ayuntamiento.
• Gestoría. Todos estos trámites los puedes hacer tú sin limitación alguna, pero si andas falto de tiempo o prefieres no dedicarte a estas tareas, será mejor que contrates a una gestoría por lo que conviene pactes previamente sus honorarios.

Esperamos haberte ayudado a entender mejor qué es la División Horizontal y su relevancia en la propiedad inmobiliaria. Con esta guía estarás mejor preparado para afrontar este proceso administrativo con confianza y conocimiento. Recordarte que, si necesitas asesoramiento adicional, puedes ponerte en contacto con nuestra División de Consultoría Inmobiliaria y te ayudaremos.