División Horizontal en un edificio: concepto, legislación y costes reales

La división horizontal es el acto jurídico y técnico mediante el cual un inmueble se subdivide en varias fincas registrales independientes, pisos, locales o plazas de garaje, cada una con su propia referencia registral y una cuota de participación en las zonas comunes. Es obligatoria para poder vender o gestionar las propiedades por separado y está regulada por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

Veámoslo en este artículo:

• ¿A qué se denomina división horizontal?
• ¿Cómo se regula la División Horizontal?
• ¿Cuándo es obligatorio hacer División Horizontal?
• ¿Qué se necesita para hacer una División Horizontal?
• ¿Qué pasa cuando una parcela está construida sin división horizontal?
• ¿Cuánto cuesta hacer una división horizontal y qué documentos necesitas?
• Pasos del procedimiento para realizar una división horizontal

La División Horizontal es un acto administrativo por el cual se divide un inmueble en dos o más fincas registrales, cada una independiente de las demás. Cada inmueble resultante de la división debe tener su propia referencia catastral y participará de los gastos comunes (si los hubiera) de modo proporcional, normalmente a su tamaño. Este procedimiento, a menudo denominado división horizontal de la vivienda o del edificio, es esencial para la individualización de las propiedades.

Mediante la Declaración en documento público, el edificio y su composición pasa de tener un Régimen de Propiedad Vertical a tener un Régimen de Propiedad Horizontal. Es un acto que debe ser refrendado ante notario.

Según la naturaleza del inmueble y su distribución espacial, existen tres modalidades principales:

• División horizontal clásica: Aplicable a edificios tradicionales en altura divididos en pisos, locales o garajes independientes.
• División horizontal tumbada: Dirigida a complejos de viviendas unifamiliares adosadas o chalets que comparten elementos comunes (vías de acceso, jardines, piscinas) sobre una misma parcela de suelo.
• Conjunto inmobiliario: Utilizado en grandes urbanizaciones compuestas por varios edificios o parcelas independientes que comparten elementos y servicios comunitarios comunes.

Es habitual confundir la división horizontal con la segregación, pero existen diferencias jurídicas y fiscales fundamentales entre ambas figuras:

1. Efecto registral: En la división horizontal, la finca original matriz desaparece del Registro de la Propiedad y se extingue, dando lugar a la creación de fincas independientes totalmente nuevas. En cambio, en la segregación, la finca matriz original sigue existiendo, únicamente separando de ella una porción que pasa a formar una nueva finca independiente.
2. Tratamiento fiscal (IAJD): En la división horizontal, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) se liquida sobre el valor total de la finca original que se divide. En la segregación, en cambio, el tributo recae únicamente sobre el valor del inmueble o parte segregada, sin afectar al resto de la propiedad matriz.

La división horizontal de la vivienda y de los inmuebles en general viene regulada en la “Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal”, que ha sido modificada varias veces. No obstante, en la ley no quedan recogidos todos los supuestos que podemos encontrar. Por este motivo, en muchas ocasiones, se recurre a otras leyes, como la Ley del Suelo y a normativas autonómicas para resolver situaciones complejas, especialmente cuando nos encontramos ante una parcela construida sin división horizontal.

La división horizontal de la vivienda o del edificio es obligatoria siempre que se vaya a vender un inmueble por partes.

En edificios de nueva construcción, la División Horizontal se puede hacer directamente en base al proyecto original, presentando este ante el notario para su formalización.

En función de si se trata de un edifico de nueva construcción o de un edificio ya existente se deben realizar una serie de trámites diferentes según el caso:

• Edificio de nueva construcción (Obra nueva): El promotor presenta el proyecto técnico directamente ante notario en la escritura de obra nueva y división horizontal, incluyendo las superficies y descripciones detalladas de cada elemento.
• Edificio existente: Para proceder a la división en un inmueble ya construido se requiere, con carácter general, la aprobación por mayoría cualificada de 3/5 partes de la junta de propietarios (conforme a la Ley de Propiedad Horizontal), previo acuerdo sobre la modificación del título constitutivo. En caso de existir un único propietario del edificio, este trámite no es necesario.
• Licencia municipal de segregación o declaración responsable: Independientemente del tipo de edificio, es un trámite obligatorio ante el ayuntamiento correspondiente para acreditar que la división cumple estrictamente con la normativa urbanística local y las parcelas o unidades mínimas permitidas.
• Certificación Técnica: En cualquier parcela o edificio construido sin división horizontal que se quiera regularizar, es imprescindible aportar un certificado emitido por un técnico competente que describa con precisión las superficies y linderos de cada nueva finca.
• Determinación de las cuotas de participación: En la propia escritura se asigna a cada elemento privativo su correspondiente cuota de participación. Esta cuota se calcula de forma proporcional a la superficie privativa de cada finca respecto a la superficie total del inmueble, y es la que determina la contribución exacta de cada propietario a los gastos comunes de la comunidad.
• Escritura pública y Registro de la Propiedad: Cumplimentados los pasos anteriores, se formaliza la división horizontal mediante escritura pública ante notario. Posteriormente, para dotar de plena seguridad jurídica al acto, se inscribe en el Registro de la Propiedad, donde se asignan los nuevos números de finca independiente a cada uno de los elementos resultantes para su uso exclusivo y excluyente.
• Alteración catastral: Una vez otorgada e inscrita la escritura pública, se tramita la alteración ante la Dirección General del Catastro. Este paso es crucial para que las unidades que antes formaban parte de una única parcela reciban sus nuevas referencias catastrales individuales a efectos fiscales.

En la siguiente fase ya es posible formalizar la división horizontal mediante escritura pública ante un notario y para dotar de mayor seguridad jurídica, se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad, y una vez calificado positivamente el documento público, se asignan nuevos números de finca a cada uno de los elementos resultantes con uso exclusivo y excluyente.

Una vez otorgada la escritura pública, se debe tramitar la alteración ante la Dirección General del Catastro. Este paso es crucial para que las unidades que antes formaban parte de una parcela construida sin división horizontal reciban sus nuevas referencias catastrales a efectos fiscales.

Tener una parcela construida sin división horizontal significa que, a efectos legales y registrales, el inmueble existe como una única unidad matriz, aunque físicamente haya varias viviendas o locales. Esta situación es común en herencias o antiguas edificaciones familiares.

El principal problema de una parcela construida sin división horizontal es la falta de independencia jurídica. No se puede vender, hipotecar o inscribir una de las partes por separado, ya que todas forman parte de la misma finca. Además, en una parcela construida sin división horizontal, los suministros suelen estar unificados y la responsabilidad ante impuestos como el IBI recae de forma solidaria sobre todos los copropietarios. Para solucionar esto, es necesario ejecutar el acto de división para que cada elemento de la parcela construida sin división horizontal adquiera su propia identidad registral y catastral.

La práctica de una división horizontal también conlleva unos gastos administrativos y tributarios entre los que destacan:

• • Honorarios técnicos del arquitecto: Importe orientativo para la elaboración del proyecto técnico, planos y la emisión de los certificados necesarios de la parcela o edificio que se va a dividir.
  • Notaría: Dado que es necesario formalizar la división en escritura pública ante notario, se deben abonar los aranceles notariales, cuyo coste final variará según el valor asignado y el número de elementos independientes resultantes.
  • Registro de la Propiedad: Coste derivado de los aranceles para la inscripción de las nuevas fincas registrales independientes.
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Impuesto autonómico obligatorio cuya cuota se calcula aplicando dicho porcentaje sobre el valor total de la división horizontal (comprendiendo el valor real de la edificación más el suelo).
  • Gestoría: Aunque estos trámites se pueden realizar de forma particular, contratar una gestoría especializada facilita la gestión contable, el pago de impuestos y la correcta tramitación de la alteración en el Catastro.

El coste de una escritura de división horizontal depende del número de elementos independientes que se crean y del valor de la propiedad, siendo el arancel notarial el principal gasto. Además del notario, la división horizontal en propiedad horizontal requiere un proyecto técnico firmado por arquitecto, la licencia municipal correspondiente y la inscripción en el Registro de la Propiedad. En Gloval podemos asesorarte sobre la viabilidad técnica y económica del proceso.

Esperamos haberte ayudado a entender mejor qué es la División Horizontal y su relevancia en la propiedad inmobiliaria. Con esta guía estarás mejor preparado para afrontar este proceso administrativo con confianza y conocimiento. Recordarte que, si necesitas asesoramiento adicional, puedes ponerte en contacto con nuestra División de Consultoría Inmobiliaria y te ayudaremos. Además, si tras finalizar la división horizontal del catastro necesitas una tasación de vivienda para hipotecas individualizados para compraventa, herencia, financiación o si te encuentras con una parcela construida sin división horizontal y necesitas regularizar su situación, en en GLOVAL podemos ofrecerte informes precisos y ajustados a la normativa vigente.

Para llevar a cabo una división horizontal de forma ordenada y garantizando la validez legal de cada finca resultante, es necesario seguir esta secuencia de pasos:

1. Proyecto técnico: Un arquitecto o técnico competente elabora la documentación en la que se definen con precisión los linderos, las superficies de cada elemento privativo y se asignan las correspondientes cuotas de participación sobre los elementos comunes.
2. Licencia de segregación o declaración responsable: Se tramita ante el ayuntamiento correspondiente la licencia municipal (o declaración responsable, según la normativa local) para acreditar que la división respeta la legalidad urbanística.
3. Escritura pública ante notario: Se acude a la notaría para otorgar la escritura pública de división horizontal (y obra nueva, si aplica), firmada por el promotor o por la junta de propietarios con la mayoría legal requerida.
4. Inscripción en el Registro de la Propiedad: Tras liquidar el impuesto correspondiente (IAJD), se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad para que la finca matriz se extinga y se abran los nuevos folios reales para cada finca independiente.
5. Comunicación al Catastro: Se tramita la alta o alteración catastral correspondiente para que la Dirección General del Catastro asigne una nueva referencia catastral individualizada a cada uno de los inmuebles resultantes.
6. Contratos de suministro individuales: Con las fincas ya registradas y sus referencias catastrales asignadas, se gestiona la contratación o independización de los suministros (luz, agua, gas) para cada una de las viviendas o locales.