Provisión de fondos de una compraventa y una hipoteca

La provisión de fondos es el importe que la entidad financiera solicita al prestatario antes de la firma de la compraventa y del préstamo hipotecario para cubrir los gastos asociados a la operación. Se trata de un anticipo destinado a atender pagos a terceros (notaría, registro, impuestos, gestoría, etc.) necesarios para formalizar e inscribir la operación.

No es un coste adicional en sí mismo, sino una estimación previa de gastos que posteriormente se liquida y regulariza.

• Marco normativo y distribución de gastos
• ¿Cuándo se solicita la provisión de fondos?
• ¿Cómo se calcula el importe?
• Liquidación y devolución del sobrante
• La tasación: elemento clave en la concesión
• Conclusión

La distribución de gastos en los préstamos hipotecarios está regulada por la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario. Esta norma establece qué conceptos corresponden al cliente y cuáles a la entidad financiera.

Una vez realizado el estudio de viabilidad y emitida la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) —documento precontractual que recoge las condiciones definitivas del préstamo—, si el cliente acepta la oferta, la entidad inicia la tramitación formal.

En ese momento, a través de la gestoría designada, solicita la provisión de fondos para garantizar que existen recursos suficientes para atender todos los pagos necesarios hasta la inscripción definitiva de la compraventa y la hipoteca.

1.Tasación del inmueble: Informe emitido por una sociedad de tasación homologada que determina el valor de mercado del inmueble, base para calcular el porcentaje de financiación (loan to value o LTV).

2. Impuestos derivados de la compraventa.

• • ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), si la vivienda es de segunda mano.
  • IVA, si es obra nueva.

3. Copia de la escritura del préstamo hipotecario, incluyendo los gastos notariales, registrales y de gestoría asociados a dicha copia.

4. Gastos de Inscripción de la compraventa, en el registro correspondiente.

5. Comisión de apertura, en caso de estar prevista en la oferta vinculante: Es un importe único que retribuye el análisis de solvencia, estudio del riesgo y tramitación del préstamo.

1. Gestoría: Los honorarios del profesional que tramita la documentación.
2. Notaría: El coste de la escritura pública del préstamo hipotecario.
3. Registro de la Propiedad: La inscripción de la hipoteca en el registro correspondiente.
4. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): El banco es ahora el sujeto pasivo de este impuesto y debe abonarlo íntegramente.

No existe una cifra cerrada, ya que depende de:

• Precio de compra del inmueble.
• Valor de referencia catastral.
• Comunidad Autónoma (por la variación de tipos impositivos).
• Aranceles notariales y registrales (calculados sobre responsabilidad hipotecaria y precio de compraventa).

Como orientación, el conjunto de gastos asociados a la operación puede situarse entre el 10 % y el 15 % del precio del inmueble, y del valor de préstamo hipotecario aunque este porcentaje puede variar.

Las entidades suelen realizar una estimación conservadora (al alza) para evitar que falten fondos durante el proceso.

Una vez:

• Formalizada la escritura ante notario,
• Inscrita la compraventa y la hipoteca en el Registro de la Propiedad,

la entidad debe facilitar al cliente:

• La liquidación detallada de los gastos,
• Las facturas justificativas,
• Y la devolución del importe sobrante, si lo hubiera.

El plazo de regularización depende de los tiempos de inscripción registral y de los procedimientos internos de cada entidad.

Antes de aprobar la hipoteca, el banco exige una tasación oficial para determinar si el inmueble constituye una garantía suficiente. El valor de tasación influye directamente en:

• El importe máximo financiable.
• El porcentaje de financiación (LTV).
• Las condiciones económicas del préstamo.

En este ámbito, empresas como GLOVAL, sociedad de tasación homologada por el Banco de España, emiten informes conforme a la normativa ECO, válidos para su presentación ante entidades financieras.

La provisión de fondos es un mecanismo técnico que permite centralizar y anticipar los gastos necesarios para formalizar una compraventa y una hipoteca. No supone un sobrecoste, sino una estimación provisional que posteriormente se ajusta mediante liquidación detallada.

Comprender su funcionamiento ayuda a planificar correctamente la operación y evitar incertidumbres durante el proceso de compra y financiación del inmueble.

Si necesitas solicitar presupuesto para la valoración de un inmueble, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. ¡Estaremos encantados de ayudarte en todo lo que necesites!