¿Se puede legalizar una vivienda en una finca rústica?

Cuando una finca rústica tiene una vivienda, una de las primeras dudas que suele surgir es si la construcción es legal o si todavía puede regularizarse. Es una cuestión importante, especialmente antes de comprar, vender, pedir una hipoteca o encargar una tasación.

La respuesta depende de cada caso. Que una casa lleve muchos años construida, aparezca en el Catastro o pague el IBI no significa necesariamente que sea legal. Para saberlo hay que comprobar la situación urbanística de la finca y la documentación de la vivienda.

• ¿Qué requisitos debe cumplir?
• ¿Qué ocurre si no puede legalizarse?
• ¿Qué significa fuera de ordenación o AFO?
• ¿Cómo afecta a la tasación?
• ¿Qué documentación conviene recopilar para su análisis?
• Cada caso debe estudiarse por separado

Para poder legalizar una vivienda en una finca rústica, la construcción debe ser compatible con la normativa urbanística aplicable. Esta normativa no es igual en toda España, ya que depende de cada comunidad autónoma y del planeamiento de cada municipio.

Entre otras cuestiones, debe comprobarse:

• La clasificación urbanística y el grado de protección del suelo.
• Si el uso residencial está permitido.
• La superficie mínima exigida para la parcela.
• La superficie construida y la ocupación máxima.
• Las distancias a linderos, caminos, carreteras o cauces.
• El acceso a la finca y la solución prevista para el agua, la electricidad y el saneamiento.
• La posible existencia de protecciones ambientales, paisajísticas o patrimoniales.

En algunas zonas solo se autorizan viviendas vinculadas a una explotación agrícola o ganadera. En otras puede admitirse una vivienda aislada, pero siempre que se cumplan determinadas condiciones.

Cuando la vivienda se ajusta a la normativa, normalmente será necesario presentar en el Ayuntamiento un proyecto de legalización redactado por un técnico. En ocasiones también habrá que realizar obras para adaptar el inmueble a las condiciones exigidas.

No todas las viviendas construidas en suelo rústico pueden legalizarse. Sin embargo, esto no significa automáticamente que tengan que demolerse.

Lo primero es comprobar si el Ayuntamiento todavía puede actuar contra la construcción. Si la obra es reciente o existe un expediente abierto, puede exigir su legalización y, si esta no es posible, ordenar la demolición.

Es lo que, de forma sencilla, podemos llamar una situación de ilegalidad activa: la vivienda incumple la normativa y la Administración todavía puede tomar medidas para restablecer la legalidad.

La situación es diferente cuando ha transcurrido el plazo previsto legalmente para actuar. En ese caso, la vivienda no se convierte en legal, pero puede quedar sometida a un régimen de fuera de ordenación o a una figura similar.

Una vivienda fuera de ordenación es aquella que no se ajusta totalmente al planeamiento urbanístico actual. Puede ocurrir porque fue construida legalmente y después cambió la normativa, o porque se edificó de forma irregular y ya no pueden adoptarse determinadas medidas contra ella.

En Andalucía existe además la figura del asimilado a fuera de ordenación, conocida como AFO. Mediante una resolución municipal se reconoce la situación de una edificación irregular sobre la que ya no es posible actuar para restablecer la legalidad.

El AFO no legaliza la vivienda. Lo que hace es aclarar su situación y establecer qué se puede hacer con ella. Normalmente permite realizar obras de conservación y mantenimiento y, en determinadas condiciones, acceder a servicios básicos.

La denominación y los efectos concretos varían según la comunidad autónoma, por lo que siempre debe consultarse la normativa del lugar donde se encuentra la finca.

La situación urbanística puede influir de forma importante en el valor de tasación.

Una vivienda legal, correctamente inscrita y con toda su documentación suele tener una mayor facilidad de venta y financiación. En cambio, una vivienda no legalizada puede encontrar menos compradores y presentar dificultades para obtener una hipoteca.

No existe un porcentaje fijo que se descuente en todos los casos. Debe analizarse:

• Si la vivienda puede legalizarse.
• El coste de los trámites y de las posibles obras.
• Si existe riesgo de demolición.
• Las limitaciones para reformar o ampliar.
• La posibilidad de contratar suministros.
• La concordancia entre la realidad, el Catastro y el Registro de la Propiedad.
• La facilidad real de vender el inmueble.

Cuando la situación no está suficientemente acreditada, la tasación puede incluir advertencias o quedar condicionada a la aportación de determinada documentación.

Cuando se solicita la tasación de una vivienda situada en una finca rústica con motivo de una compra o una venta, es importante recopilar y aportar toda la documentación disponible para que pueda analizarse la situación real del inmueble.

Entre los documentos más habituales se encuentran:

• La escritura de propiedad.
• Una nota simple registral actualizada.
• La certificación catastral descriptiva y gráfica o, en su defecto, la ficha catastral.
• La licencia de obras, si existe.
• La licencia de ocupación o documento equivalente.
• La declaración de obra nueva.
• Un informe o certificado urbanístico municipal.
• La resolución de fuera de ordenación o AFO, cuando exista.
• Cualquier expediente urbanístico relacionado con la vivienda.

También conviene comprobar que la superficie construida coincida con la que figura en el Registro y en el Catastro.

No se puede saber si una vivienda en una finca rústica es legal únicamente mirando el Catastro o comprobando su antigüedad.

Antes de comprar, vender o hipotecar este tipo de inmuebles es aconsejable revisar conjuntamente la documentación registral, catastral, técnica y urbanística.

En Gloval somos especialistas en la tasación de fincas rústicas. Analizamos las características del terreno y de sus construcciones, así como las circunstancias que pueden influir en su valor.