Sostenibilidad y riesgos climáticos:cómo afecta la reforma de la Orden ECO/805/2003a la valoración de tu vivienda

¿Puede una mala eficiencia energética reducir el valor de tu casa? ¿Y vivir en una zona con riesgo de inundación? Con la reciente modificación de la Orden ECO/805/2003, las valoraciones de inmuebles en España deberán considerar factores como la eficiencia energética y los riesgos climáticos, alineándose con las políticas de sostenibilidad de la Unión Europea.

A partir de agosto de 2025, las valoraciones de inmuebles en España deben incorporar factores de sostenibilidad y riesgos climáticos. Esta novedad, recogida en la Orden ECM/599/2025 que modifica aspectos clave de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo que regula las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, supone un giro normativo que alinea la tasación inmobiliaria con los estándares europeos en materia de cambio climático, eficiencia energética y transición ecológica.

Es objeto de este blog únicamente las modificaciones relativas a las consideraciones de riesgos medio ambientales y climáticos.

A continuación, veremos diferentes cuestiones:

• ¿Qué ha cambiado exactamente en la Orden ECO/805/2003?
• ¿Qué dice la norma sobre sostenibilidad?
• ¿Cómo afecta esto al valor de una vivienda?
• ¿Qué riesgos climáticos se deben considerar?
• ¿Y cómo afecta esto a la financiación hipotecaria?
• Cómo las tasaciones considerarán los riesgos físicos y ambientales específicos
• De qué forma las tasaciones integrarán riesgos físicos, ambientales y normativos europeos
• Conclusión: la vivienda del futuro será sostenible… o perderá valor

La Orden ECM/599/2025 (BOE núm. 141 de 12/06/2025), modifica aspectos relevantes con el fin de adaptarla a los criterios ESG y los principios de sostenibilidad ambiental promovidos por la Unión Europea.

1. Incorporación del principio de sostenibilidad en las tasaciones.
2. Consideración obligatoria de los riesgos climáticos (físicos y de transición).
3. Reconocimiento explícito del impacto de estos factores en el valor del inmueble.

La modificación más relevante se encuentra en el artículo 3.1 de la Orden ECO/805/2003, que pasa a incluir la letra k) con el siguiente texto:

“El cálculo del valor deberá realizarse teniendo en cuenta, cuando proceda, los indicadores del efecto que tienen sobre el valor del inmueble factores de carácter medioambiental, entre ellos, la eficiencia energética, así como los riesgos medioambientales y climáticos por los que pudiera verse afectado el inmueble.”
Orden ECM/599/2025, artículo primero, apartado cinco

Este nuevo principio implica que los inmuebles ya no se valoran de forma “neutra” frente a su impacto ambiental o vulnerabilidad climática, sino que estos factores pasan a tener un efecto cuantificable sobre su valor de mercado.

Puede disminuir el valor si:

• Está ubicado en zonas de riesgo climático: inundaciones, incendios forestales, sismos, etc.
• No incorpora sistemas eficientes (aerotermia, aislamientos, materiales sostenibles).
• Se prevé que necesite reformas para cumplir con futuras exigencias regulatorias (riesgo de transición).

Puede aumentarlo si:

• Se encuentra en zonas con menor exposición a fenómenos extremos.
• Tiene un diseño bioclimático, uso de materiales sostenibles o certificaciones ambientales (Passivhaus, BREEAM, etc.).
• Está preparado para el cumplimiento de la normativa europea futura.

La norma exige incorporar los riesgos físicos (p.ej., inundaciones, sequías, sísmos, incendios) y los riesgos de transición (cambios normativos, costes futuros de adaptación, desvalorización por baja eficiencia energética  Directiva UE 2024/1275).

Esta obligación se alinea con lo que establece el Banco Central Europeo en su guía sobre riesgos relacionados con el clima:

También coincide con la Directiva (UE) 2024/1275, que reforma la Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios, obligando a rehabilitar progresivamente los inmuebles menos eficientes (clases F y G) en los próximos años.

Este enfoque está alineado con la Taxonomía de la UE, el Reglamento de Divulgación (SFDR) y las normas del BCE sobre gestión de riesgos climáticos.

La modificación de la Orden ECO/805/2003 no es simbólica. Introduce un nuevo paradigma:

la sostenibilidad deja de ser un extra para convertirse en un criterio básico de valoración y financiación.

Para propietarios, promotores y compradores, esto supone un cambio relevante:

• Mejores viviendas tendrán mejor financiación.
• Las entidades financieras penalizarán los activos que representen más riesgos ambientales o de transición.
• La tasación se convierte en una herramienta que traduce los compromisos ESG (Environmental, Social and Governance) de Europa al mercado inmobiliario.

La incorporación de factores de sostenibilidad y riesgos climáticos en la valoración de inmuebles tiene un impacto directo sobre la financiación. ¿Por qué? Porque la valoración es la base para calcular el importe máximo que el banco está dispuesto a prestar (normalmente un porcentaje del valor de tasación, conocido como LTV – loan to value).

Con la reforma de la Orden ECO/805/2003, el valor de tasación puede verse reducido si el inmueble presenta riesgos climáticos o deficiencias sostenibles, lo que automáticamente puede:

• Reducir el importe máximo financiable por la entidad.
• Encarecer el tipo de interés si se asocia mayor riesgo futuro.
• Incrementar la exigencia de aportación de fondos propios al comprador.

Las entidades financieras están revisando sus modelos de riesgos y políticas de crédito para incorporar las directrices del Banco Central Europeo (BCE) y del Banco de España, que han sido explícitos:

“Las entidades deben identificar, evaluar y gestionar los riesgos físicos y de transición asociados al cambio climático, incluidos los que afectan al valor de las garantías inmobiliarias.”

Por tanto, los bancos están ya empezando a diferenciar entre inmuebles sostenibles y no sostenibles en su política de riesgo. Esta reforma acelera esa transición.

• Se aplicará el principio de prudencia, valorando el escenario más desfavorable en caso de duda, y reflejando cualquier riesgo relevante como salvedad en el informe de tasación.
• La normativa europea y española exige que estos riesgos se documenten y se justifique su impacto en el valor, alineando la práctica de tasación con los estándares internacionales de sostenibilidad y gestión de riesgos (por ejemplo: incorporando mapas oficiales de riesgo (como el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables)) y advirtiendo sobre la peligrosidad en sus informes.
• Se aplicará el principio de sostenibilidad, según el cual los métodos de cálculo del valor del inmueble deben considerar, cuando corresponda, indicadores del efecto que tienen sobre éste los factores de carácter medioambiental.

Las tasaciones inmobiliarias integrarán los riesgos físicos, ambientales y normativos europeos siguiendo una metodología cada vez más alineada con los estándares y exigencias de la Unión Europea y los organismos nacionales. Este proceso se caracteriza por los siguientes elementos clave:

• Riesgos físicos: Se analizarán eventos como inundaciones, sismos, sequías o incendios, considerando la ubicación concreta del inmueble y su exposición a estos fenómenos.
• Riesgos ambientales: Se tendrán en cuenta factores como la contaminación, la eficiencia en el uso de recursos, la generación de residuos y el impacto sobre la biodiversidad.

• Advertencias y condicionantes: Los informes de tasación deben reflejar, la existencia de riesgos físicos o ambientales relevantes, incluyendo, cuando corresponda, advertencias y/o condicionantes que pueden afectar el valor y la viabilidad del inmueble.
• Justificación y trazabilidad: Se debe incluir la justificación de cómo se han integrado estos riesgos en el cálculo del valor.

• Penalización o valorización: Los inmuebles expuestos a mayores riesgos físicos o ambientales pueden ver reducido su valor, mientras que aquellos adaptados o con certificaciones de sostenibilidad favorables pueden beneficiarse de una valoración superior.

La modificación de la Orden ECO/805/2003 marca un antes y un después en la forma de valorar viviendas en España. La sostenibilidad deja de ser una etiqueta atractiva para convertirse en una variable objetiva de valoración. Los propietarios que no actualicen sus inmuebles podrán ver cómo su valor se deprecia, mientras que quienes apuesten por viviendas verdes tendrán una ventaja competitiva.

Esta norma no solo afecta al mercado residencial. También influye en la financiación, en las políticas públicas de rehabilitación y en la transparencia del mercado. A partir de ahora, la sostenibilidad no es solo una cuestión ética o medioambiental, sino una cuestión de valor económico real.

¿Estás pensado en adaptar tu vivienda o inmueble a los nuevos estándares de sostenibilidad? En Gloval ofrecemos servicios especializados para la valoración de inmuebles según los nuevos criterios de sostenibilidad. Contacta con nosotros para una valoración detallada.

1. Orden ECO/805/2003: BOE 91 – 17 abril 2003 
2. Orden ECM/599/2025: BOE 141 – 12 junio 2025
3. Directiva (UE) 2024/1275 sobre eficiencia energética:
4. Guía BCE sobre riesgos climáticos 
5. Ministerio de Economía – Noticias y normativa 
6. Herramientas de análisis de riesgo
7. Recomendaciones Medioambientales
8. Responsabilidad Medioambiental 
9. Environmental and social standards
10. Informe UNESPA Integración de los Riesgos Sostenibles en el Sistema de Gobierno Solvencia 
11. Draft guide on climate related and environmental risks
12. Cumplimiento basado en el riesgo
13. Blog GLOVAL Análisis de riesgos físicos y medioambientales en carteras inmobiliarias
14. Artículo Zonas inundables viviendas 
15. El País: España busca mejorar la protección de la población ante el avance de las inundaciones de nueva generación
16. Arquitasa: Efecto valor propiedad 
17. El Economista: La tasación de viviendas tendrá en cuenta la sostenibilidad y exposición al riesgo climático
18. Mercado inmobiliario Dana valencia