Análisis de riesgos físicos y medioambientales en carteras inmobiliarias

En un mundo cada vez más consciente de la importancia de la sostenibilidad, la gestión y análisis de riesgos físicos y medioambientales se ha convertido en un factor crucial para inversores y promotores inmobiliarios. En este artículo, exploraremos cómo la consideración de riesgos físicos y medioambientales puede impactar en carteras inmobiliarias y cómo la planificación estratégica y sostenible puede mitigar estos riesgos.

¿Sobre qué hablaremos en este artículo?

• Análisis de riesgos: conceptos generales
• ¿Qué tipo de riesgos se pueden analizar?
• ¿Cómo influyen este tipo de riesgos en el mercado inmobiliario?
• Mitigación de Riesgos
• Rol de las Administraciones Públicas. Urbanismo y Riesgos medioambientales
• Inteligencia Artificial y predicción de fenómenos adversos
• Recomendaciones prácticas para inversores y propietarios

Conviene tener presente la definición y alcance de los distintos conceptos que se utilizan cuando hablamos de análisis de riesgos:

• Peligro o amenaza: evento o condición física que tiene el potencial de causar daño o desastre (aguaceros, tormentas, nevadas, tornados, desprendimientos, aludes…).
• Exposición: cantidad de personas, bienes, valores e infraestructura que son susceptibles de ser dañados.
• Vulnerabilidad: propensión de un elemento (persona, edificio, municipio, ecosistema…) a ser dañado por el efecto de una perturbación, es decir, ante un peligro concreto. Estas características pueden ser físicas, como la ubicación de una casa en una zona propensa a inundaciones, o sociales, como la falta de acceso a recursos o información.
• Riesgo: probabilidad de que un peligro pueda provocar daños o afectaciones. Es una medida de la potencialidad del daño y depende tanto de la frecuencia o probabilidad del peligro como de la vulnerabilidad de los elementos expuestos a ese peligro.

En los últimos años, existe un creciente interés por todo lo relacionado con la sostenibilidad y medio ambiente, en parte motivados por las regulaciones y directrices europeas y en parte por la concienciación social. Esto provoca que cada vez exista más información disponible, tanto pública como privada.

Desde Gloval Analytics, llevamos varios años trabajando en este sentido mediante el Big Data Inmobiliario y actualmente ofrecemos servicios de eficiencia energética y análisis de riesgos físicos y medioambientales en España y Portugal con indicadores como:

• Calidad del aire
• Erosión potencial
• Incendio forestal
• Desertificación
• Sísmico
• Inundación marítima
• Inundación fluvial
• Riesgo total volcánico
• Espacios Naturales
• Dominio Público Hidráulico
• Dominio Público Marítimo-terrestre
• Vías Pecuarias
• Contaminación Acústica

La presencia o la percepción de estos riesgos físicos y medioambientales puede afectar directamente el valor de una propiedad, ya que los compradores e inversores deberían considerar la calidad ambiental y la sostenibilidad como factores clave en sus decisiones. Las propiedades bien gestionadas desde el punto de vista ambiental tienden a ser más atractivas para aquellos que buscan inversiones a largo plazo y estabilidad en un contexto de creciente conciencia ambiental.

Indirectamente, los cambios de Regulación (nacional y europea), taxonomía e incluso nuevas zonificaciones pueden provocar movimientos y restricciones en los mercados que se traduzcan en descensos o redireccionamientos de la demanda, así como exigencias paras las Entidades Financieras.

En este sentido, por ejemplo, la nueva Resolución legislativa del Parlamento Europeo de 24 de Abril de 2024, establece que “Las entidades divulgarán información sobre los riesgos ESG, distinguiendo entre riesgos ambientales, sociales y de gobernanza, y entre los riesgos físicos y los de transición para los riesgos ambientales”.

No es fácil mitigar los riesgos físicos y medioambientales dado que generalmente dependen de condiciones intrínsecas al inmueble (ubicación y características físicas), existiendo pequeño margen de maniobra más allá de reformas o consolidaciones. En la mayoría de los casos, la mitigación más eficiente sería la propia reubicación física, lo que pensando en el mercado inmobiliario resulta ilógico.

De aquí la importancia de conocer y monitorizar la situación de cada activo ante procesos de inversión o desinversión.

Las administraciones públicas juegan un papel crucial a la hora de abordar y mitigar los riesgos físicos y medioambientales, teniendo competencias directas en:

• Desarrollo y aplicación de Normativas Ambientales y Códigos de Construcción sólidos, que promuevan prácticas y estándares sólidos y sostenibles.
• Ordenación del Territorio y usos del suelo: Desarrollar planes de ordenación del territorio que tomen en cuenta la vulnerabilidad de ciertas áreas a riesgos naturales y promuevan un desarrollo urbano sostenible.
• Inversión en infraestructura resiliente ante eventos extremos.
• Incentivos y financiación para la población y promotores, fomentando prácticas sostenibles y medidas de mitigación de riesgos.
• Investigación y monitoreo constante de cambios climáticos e indicadores medioambientales.

La predicción de fenómenos atmosféricos extraordinarios, como huracanes, tormentas severas, inundaciones y otros eventos climáticos extremos, implica el uso de técnicas y tecnologías avanzadas.

La IA y el aprendizaje automático se están utilizando cada vez más para mejorar la precisión de las predicciones climáticas. Estos sistemas pueden analizar grandes cantidades de datos para identificar patrones y hacer predicciones más sofisticadas.

La investigación climática a largo plazo ayuda a comprender cómo el cambio climático puede influir en la frecuencia y la intensidad de fenómenos atmosféricos extraordinarios. Esto permite una mejor planificación y preparación a largo plazo.

La cooperación entre agencias meteorológicas a nivel nacional e internacional es esencial. El intercambio de datos y la colaboración en la investigación pueden mejorar la capacidad de prever eventos climáticos a gran escala.

La concienciación social y obligaciones normativas, requieren que las EEFF, inversores y propietarios manejen información actualizada de sus activos en materia de sostenibilidad y riesgos. Enumeramos algunas pautas que consideramos importantes:

• Evaluación de Riesgos físicos y ambientales en cada propiedad. Esto incluye considerar la exposición a inundaciones, deslizamientos de tierra, riesgos climáticos y otros factores ambientales relevantes.
• Diversificación Geográfica. Evitar la concentración excesiva de propiedades en áreas de alto riesgo. Diversificar la cartera geográficamente puede ayudar a mitigar el impacto de eventos ambientales locales.
• Inversiones en Propiedades Resilientes. Preferir inversiones en propiedades que han sido diseñadas y construidas con consideraciones ambientales y medidas de eficiencia energética.
• Certificaciones de Sostenibilidad. Buscar propiedades con certificaciones de sostenibilidad, como LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology), etc, que respalden prácticas de construcción y operación respetuosas con el medio ambiente.
• Análisis de Cambio Climático. Integrar análisis de cambio climático en la evaluación de inversiones. Comprender cómo los patrones climáticos cambiantes pueden afectar las propiedades a lo largo del tiempo.
• Cumplimiento Normativo. Mantenerse actualizado sobre las regulaciones ambientales y de construcción en las áreas donde se poseen propiedades. Cumplir con estas regulaciones puede reducir el riesgo de interrupciones y multas.
• Seguros Específicos. Obtener seguros específicos para riesgos ambientales, como seguros contra inundaciones. Asegurarse de que la cartera esté adecuadamente cubierta para eventos potencialmente costosos.
• Gestión Activa de Riesgos. Implementar medidas de gestión de riesgos proactivas, como sistemas de alerta temprana para inundaciones, mantenimiento regular de drenajes y monitoreo de la estabilidad del suelo.
• Transparencia y Comunicación. La transparencia en este sentido es esencial para la integridad del mercado inmobiliario.
• Evaluación Continua. Realizar evaluaciones periódicas de riesgos y adaptar estrategias a medida que cambian las condiciones ambientales, regulaciones y tecnologías.

El análisis de riesgos físicos y medioambientales es esencial para Entidades Financieras, inversores y promotores que deben considerar estos datos al evaluar la sostenibilidad a medio y largo plazo de sus préstamos e inversiones y alinear sus estrategias con las tendencias emergentes en el mercado sostenible.

En Gloval Analytics llevamos varios años ofreciendo servicios exclusivos de análisis de Eficiencia Energética y Riesgos físicos y medioambientales para carteras inmobiliarias en España, Portugal y Reino Unido. Ponte en contacto con nosotros y te asesoraremos en todas tus necesidades.